Особенности расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости: можно ли рассчитать ее по формуле?

Фото №1

С 2012 года в России стал действовать новый порядок определения государством кадастровой стоимости того или иного объекта недвижимости.

Это потребовалось для того, чтобы максимально приблизить это значение к величине рыночной цены квартиры или здания. Кадастровая стоимость недвижимости — как рассчитать её?

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-97-52. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

О том, как узнать кадастровую стоимость жилого дома по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как уменьшить несправедливо завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости, вы можете узнать на нашем сайте. Узнайте также о том, что такое государственная оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Понятие

Фото №2Что такое кадастровая стоимость?

Этим понятием характеризуется та цена, которую государство назначило за конкретную квартиру или дом.

Эта величина является условной и фиксируется исключительно в документах Росреестра (так как ее определение осуществляется именно этой организацией).

К сожалению, несмотря на внесенные в 2012 году изменения в механизм расчета этой величины, разница между кадастровой и рыночной стоимостями до настоящего времени сохраняется достаточно существенная.

Однако, по сравнению с использовавшейся ранее инвентарной ценой недвижимости, кадастровая, на сегодняшний день, ближе к реальным условиям.

Разница между рыночной и кадастровой величинами связана, в первую очередь, с тем, что она рассчитывается путем массовой оценки имеющегося в этом классе жилья, зданий или земельных участков.

Индивидуальный анализ в этом случае не производится. Однако, именно исходя из кадастровой величины в настоящее время происходят все расчеты налогового бремени на представленную недвижимость.

О том, как узнать кадастровую стоимость здания на сайте Росреестра, а также о том, как оспорить ее, читайте на нашем сайте. Узнайте также о том, можно ли продавать недвижимость по цене ниже кадастровой стоимости.

Из чего складывается?

Как рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости? Так как кадастровая стоимость – величина математическая, ее расчет происходит по определенным правилам.

Эти правила утверждены внутренним регламентом Росреестра, согласно которому переоценка должна производиться каждые пять лет.

Это связано с тем, что за такой промежуток времени средняя величина стоимости того или иного объекта может измениться, как может измениться и инфраструктура вокруг участка. Что обычно учитывается при расчете этой суммы:

  1. Стоимость одного квадратного метра недвижимости (жилья или земельного участка), определенная для конкретного города или региона (для более точного определения рассматривается стоимость этой величины площади для муниципальных образований).
  2. Фото №3Для зданий немаловажную роль играет год постройки, по которому определяется уровень возможного физического износа строения.
  3. Расположение здания в пространстве (для квартиры играет роль не только район, но даже и этаж).
  4. Площадь помещения (или земельного участка), который подвергается оценке.
  5. Немаловажную роль для любого объекта недвижимости при проведении ее оценки будет играть также и то состояние экономических дел, которые характерны именно для этого района.

После того, как оцениваются все указанные параметры, методом математического расчета формируется кадастровая стоимость конкретных объектов недвижимости.

Однако эта величина является примерной и часто достаточно серьезно отличается от рыночной цены, так как не учитывает индивидуальных особенностей (например, архитектура здания, в котором расположена квартира, или внутренняя планировка жилища).

О способах определения кадастровой стоимости нежилых коммерческих объектов недвижимости, а также о способах оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, вы можете узнать из наших статей. Читайте также о том, как на деле происходит пересмотр кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Каков порядок определения?

К сожалению, до настоящего времени не определен порядок, по которому должны производиться все расчеты – до сих пор каждая оценочная организация, которая занимается по заключенному с подразделениями Росреестра государственному контракту проведением кадастровой оценки, рассматривают все объекты недвижимости по-своему.

То есть единой методики расчетов так и не сформировано. Регламентом оценки, утвержденным Росреестром, сформирован только перечень тех составляющих, на основе которых должны формироваться данные.

Однако для интерпретации их в каждой организации есть своя методика. Именно по этой причине разница в полученной по итогам проведенных мероприятий цифре до настоящего времени достаточно велика.

О методах расчета кадастровой стоимости квартиры читайте на нашем сайте.

Как считается кадастровая стоимость недвижимости?

Можно ли рассчитать самостоятельно?

Фото №4Существует ли формула расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости?

Любой собственник недвижимости (независимо от того, квартира, дом или земельный участок находится в собственности у него) всегда интересуется, а можно ли произвести самостоятельно расчеты тех величин, от которых будут зависеть его затраты по содержанию своей собственности, в том числе и о налогах.

Не является исключением и кадастровая стоимость.

Вариантов, чтобы получить информацию о ней достаточно большое количество – и в документах, полученных в органах Росреестра (например, в кадастровом паспорте), и путем запроса на официальный портал ведомства с получением по итогам запроса информации в виде специальной справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Однако, если нет возможности получить информацию именно таким способом, возникает желание рассчитать все самостоятельно.

Необходимо сразу оговориться, что расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости достаточно сложная процедура, результат осуществления которой может оказаться несоответствующим действительности (например, была допущена ошибка в начальном коэффициенте, от которого ведется расчет, или неправильно высчитана площадь интересующего объекта).

Наиболее распространенный вариант расчетов в основе своей имеет показатель удельной кадастровой стоимости одного квадратного метра недвижимости, установленного для конкретного региона.

Для его расчета берется ставка налога на землю или имущество, установленная для региона, и умножается на 200. Полученную величину необходимо умножить на площадь интересующего участка или квартиры (дома). Эта сумма и будет считаться кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости.

Однако, при самостоятельном расчете, необходимо помнить, что в нем может быть, как уже говорилось выше, допущена ошибка, из-за которой последующие расчеты, например, суммы налога, могут оказаться неверными.

Поэтому, для получения качественной и достоверной информации необходимо обращаться в специализированные подразделения, которые официально занимаются определением кадастровой стоимости недвижимости.

Узнайте в частности о том, как рассчитать налог на квартиру, исходя их ее кадастровой стоимости.

Фото №5Кадастровая стоимость объектов недвижимости – величина приблизительная по сравнению с рыночной ценой, так как не учитывает индивидуальных особенностей квартиры или земельного участка, хотя территориальное расположение является одним из ключевых аспектов при проведении оценки.

Единой методики расчета этой величины на данный момент не сформировано, однако есть перечень ключевых аспектов, которые должны быть обязательно проанализированы.

Именно по этой причине достаточно сложно рассчитать эту величину самостоятельно – это чревато ошибками и неверным толкованием итоговой суммы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-97-52 (Москва)
+7 (812) 309-53-82 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 29
  1. Артём Константинов

    Добрый день! Недвижимость приобретена до 2016г., я правильно думаю, что она будет продаваться по договорной цене, а не по кадастровой стоимости? Спасибо

    • ирина

      Артем, здравствуйте. Кадастровая стоимость- это установленная государством стоимость за примерно одинакового типа помещения. Вы имеете право не брать ее во внимание, а устанавливать свою рыночную.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Артём. Продать вы свою недвижимость можете за любую сумму. А налог вам придётся оплачивать, если владели недвижимостью менее 3-х лет, с заниженной кадастровой стоимости.

  2. Роман Борисов

    здравствуйте. хотим построить дом, выбираем между 1этажным и мансардным типом дома. Как сориентироваться в кадастровой стоимости — в каком случае она будет выше, и , соответственно, будет выше налогообложение впоследствии?

    • Татьяна

      Роман, здравствуйте. Игорь прав, оценивается объект недвижимости исходя из множества факторов и не только этажность на это влияет. Вам необходимо обратиться с данным вопросам к тем, кто по роду своей деятельности занимается кадастровой оценкой недвижимости.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Оценка Кадастровой стоимости производится в соответствии с законом «О государственной кадастровой оценке» и подзаконными нормативными методиками расчета. Нельзя ответить «на глазок» на ваш вопрос, покажите проект специалистам, они вам и дадут примерный ответ.

  3. Гавриил Васильев

    Здравствуйте! Могу ли я продать частный дом,за цену, ниже кадастровой? Примерно за 50 т.р,если кадастровая стоимость 900т.р?

    • Ольга

      Здравствуйте, Гавриил. Сою недвижимость вы можете продать за любую сумму. Но, если вам придётся платить налог, при условие владения домом менее 3-х лет, вы будете оплачивать его с заниженной кадастровой стоимости.

    • Мария

      Гавриил, здравствуйте. Ниже кадастровой вы не сможете продать. Но вы имеете полное право оспорить эту кадастровую единицу. Хотя очень редко бывает, что кадастровая стоимость ниже рыночной.

  4. Руслан Тихомиров

    у меня квартира, мне предлагают её обменять на квартиру большей площади, но переведённую в нежилое, хочу узнать примерную стоимость налога , помещение 174 м, 2 этаж двухэтажного дома, примерный год постройки 1956

    • Вера

      Здравствуйте! Есть формула, по которой можно рассчитать кадастровую стоимость жилья — ведь именно от нее зависит сумма уплаты налога при мене. Для начала необходимо сравнить стоимости объектов, которые предстоит разменять. Если вашей квартиры кадастровая стоимость прописана в паспорте на нее, то стоимость второй без доступа к правоустанавливающему документу можно рассчитать по формуле. Для этого берется ставка налога на землю или имущество, установленная для региона, и умножается на 200. Полученную величину необходимо умножить на площадь интересующего участка или квартиры (дома). Эта сумма и будет считаться кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости.
      Налог же при сделке составит 13%, и будет платить тот, чья квартира дороже, тк обмен не равноценен.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Руслан. Если вы имеете в виду налог, который оплачивается при сделке мены, он будет равняться 13% от суммы доплаты, которую получит тот, у кого стоимость квартиры больше, т.к. обмен не равноценный.

      • светлана

        можно проще. Запросить у правительства региона постановление с приложением (или найти в инете) в котором отраженны кадастровые номера и суммы минималь и средний на 1 кв метр.
        А если знаете кадастровую стоимость делите её на кв метры и получаете стоимость 1кв м.

  5. Родион Мартынов

    Добрый день. Мой дом оценили в 15 млн. руб. Реально он стоит 2. Инвентаризационная стоимость 2,9.. Пришел ужасно большой налог. Как оспорить кадастровую стоимость?

    • Анатолий

      Уважаемый Родион! У вас есть право и возможность оспорить завышенную кадастровою стоимость подав заявление в кадастровую палату, приложив к заявлению аргументы экспертную оценочную стоимость дома проведенную специалистами. И возможно цену исправят.
      Если же нет, тогда восстановить справедливость может только суд, на основании проведения экспертной оценки и принятия решения в вашу сторону.

    • Анна

      Родион, здравствуйте. Оспорить кадастровую стоимость вы можете только через суд. Предоставьте в качестве доказательства документ, где прописана инвентарная стоимость. Также вам необходимо будет заказать независимую экспертизу, которую также представить в качестве доказательства.

  6. Маргарита Михайлова

    Здрааствуйте! Мой вопрос во сколько раз увеличилась кадастровая стоимость земли в 2017 году. С уважением Сергей.

  7. Марк Андреев

    На 2017 год кадастровую стоимость недвижимости увеличили в 2,5раза. Налог на недвижимость депутаты естественно приняли коэффициент по максимуму 2, за 2015 год налог составил 330000, соответственно за 16год будет 800000. Основание для увеличения кадастровой стоимости? завтра могут оценить и 100000000?

    • Екатерина

      Марк, здравствуйте. Все дело еще и в том, что в расчет берется средняя стоимость недвижимости. Если, например, хрущевка окружена коттеджами и элитными многоэтажками, то и ее стоимость кадастровая станет выше. Депутаты работают над этим вопросом и хотят создать институт оценщиков. Может и наладиться все.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Марк. Основанием для увеличения кадастровой стоимости объектов недвижимости является желание чиновников пополнить казну. Кадастровая стоимость является выше рыночной, следовательно налог на недвижимость будет больше, денег в казне также будет больше.

  8. Тарас Ушаков

    Почему жилой дом имеет кадастровую стоимость 1014000 руб а мы купили такой же дом в том же месте с такой же площадью но он оформлен как нежилой( медпукт) и наша кадастровая стоимость 3 300 000 руб.Почему так?

    • Иван

      Здравствуйте Тарас, кадастровая стоимость объекта недвижимости может отличаться от рыночной стоимости и никто не может обязать продавца продавать свою недвижимость исходя именно из кадастровой стоимости. Кроме того жилая недвижимость оценивается кадастром значительно дороже.

    • Евгения

      Здравствуйте, Тарас. Нежилые объекты недвижимости оцениваются дороже жилых объектов. Перед покупкой вам нужно было более внимательно ознакомиться со статусами домов и их кадастровой стоимостью.

  9. Марина Романова

    здравствуйте! получили кадастровый паспорт прослезились. дом ещё не зарегистрировали. высокая стоимость. можно ли изменить.

    • Валентина

      Здравствуйте Марина, изменить кадастровую стоимость вашего дома может только вышестоящая организация или суд. Если вы в корне не согласны с оценкой вашего дома, то напишите претензию в Кадастровую палату, пригласите независимого оценщика и подавайте иск в суд.

    • Наталья

      Здравствуйте, Марина. Что вы хотите изменить? Кадастровую стоимость дома? Марина, сами вы не можете этого сделать, т.к. этим занимаются уполномоченные организации. Да и они по вашему желанию этого не сделают, потому что кадастровую стоимость вычисляют по определённым критериям и измениться она сможет при условии изменения критерий.

  10. Матвей Андреев

    Ккак определить кадастровую стоимость дороги

    • Ольга

      Матвей, здравствуйте. Самостоятельно вы не сможете определить кадастровую стоимость дороги. Вам нужно обратиться к специалистам, которые этим занимаются и знают критерии оценки, либо в кадастровую палату.

    • Вячеслав

      Добрый день Матвей, кадастровая стоимость дороги определяется исходя из совокупности характеристик. Таких как, местоположение дороги, дальность от населенного пункта, ширина, качество дорожного покрытия, наличие освещения и прочих.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-97-52Москва +7 (812) 309-53-82Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)