8 (800)  302-76-94

Возможность продажи недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости и последствия сделки

Время на чтение: 2 минуты Добавить в закладки

Можно ли продать свои квадратные метры так, чтобы не пришлось платить больших налогов.

Большинство людей не разбирается в тонкостях оценки недвижимого имущества, их интересует главное — если уж налог все равно неизбежен, как сделать так, чтобы расставаться пришлось с как можно меньшей суммой?

Какую роль играет кадастровая стоимость при продаже недвижимости?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

О понятии государственной оценки объектов недвижимости читайте в нашей статье. Узнайте также о том, чем отличается она от рыночной.

О возможности

Можно ли продать недвижимость ниже этой величины?

Можно. Вопрос только, насколько нужно. Точнее, что рассчитываете от этого получить.

Снизить налог таким путем все равно не удастся.

До первого дня 2016 года продать можно было без особых последствий. Но в соответствии с нынешними нормами, величина налога никак не может быть ниже отметки в 70 процентов от установленной кадастровой величины.

Именно это введено как обязательная норма в Налоговый кодекс Федеральным законом № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 года.

Узнайте о способах определения стоимости коммерческих объектов на нашем сайте. Читайте также о порядке ее оспаривания.

Причины

Почему собственников вообще интересует этот вопрос?

Зачастую кадастровая величина оказывается необоснованно завышенной. А значит — выше и налоги, которые придется платить.

Иногда причиной бывают грубые ошибки, например неправильно указаны характеристики здания (пять комнат вместо трех). Есть и другие причины, влияющие на этот показатель.

Дело в том, что оценщики, производя экспертизу, берут за основу многие данные, в том числе и такие, как престижность района, уровень дохода населения, сколько стоят соседние постройки.

Полученные в результате данные заносятся в Росреестр, а значит и в паспорт сооружения. При любой сделке с имуществом или обращении за ипотечным кредитом, он является частью обязательного блока документов.

О методике оценки по ФСО №4, а также о способах уменьшения несправедливо завышенной оценка объекта, вы можете узнать на нашем сайте. Читайте также о том, как узнать ее по регистрационному номеру, можно ли рассчитать ее по специальной формуле, а также о том, как получить справку о стоимости объекта.

Последствия сделки

Есть ли риски?

Проще говоря, продать свои «квадраты» ниже рыночной оценки можно, но вот если попробовать зайти за предел, установленный государством, а никаких видимых причин для этого нет — такая сделка неизбежно вызовет интерес налоговиков.

Последует проверка и если вдруг «хитрость» откроется, деньги будут доначислены.

Некоторые граждане ошибочно полагают, что за основу, дескать, берется договор купли-продажи и какие цифры там стоят. Это, без сомнения, так — но с точки зрения честности покупателя и продавца по отношению друг к другу.

Государству все равно, на что они там договорились, ему не все равно, делятся ли с ним доходами. И оно будет верить паспорту постройки.

Другое дело, что никто не может запретить оспорить вердикт оценщиков и попытаться снизить величину. Это законно и, соответственно, будут ниже и «подати».

Тут лучше не искать правды самому, а обратиться к посреднику — юридической фирме, которая соберет и нужные документы, и приведет обоснованные доводы. При этом не придется сомневаться ни в том, что ни одно из прав не нарушено, ни в том, что все делается законно.

Оспаривание возможно через специальную комиссию по разрешению таких споров (существуют при всех территориальных отделах Росреестра), либо через суд.

Если данные, установленные оценщиком при применении массовой модели, завышены, то судьи встанут на вашу сторону и рыночные данные будут признаны кадастровыми.

Правда, еще немалую роль играет то, почему отказала комиссия, если такое случится. Также помните, что при подаче иска в суд нужно платить госпошлину (ст. 333.19 НК РФ).

О том, как оспорить кадастровую стоимость квартиры, если она завышена, можно узнать на нашем сайте.

Если вы встали перед именно таким вопросом и точно знаете, что снизить ту величину, которая есть в кадастре можно — обратитесь к юристам, хотя бы для консультации. И помните, что от налогов вас даже сниженная цена не спасет, не нужно от них бегать. Отдайте кесарю кесарево — не придется отдавать свое.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 44
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Вадим

    Здравствуйте! Правильно ли я понимаю? Юр. лицу можно, не вызывая подозрений налоговой, продать недвижимость по цене не ниже 70% от кадастровой стоимости?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Такое ограничение установлено как раз для пресечения попыток уклонения от уплаты налога при продаже объектов недвижимого имущества, когда продавец с покупателем отражают через договор купли-продажи не фактическую сумму сделки, а по договоренности, т.е. заниженную. Можете продать хоть за 1 рубль, но налоговая вам начислит налог как за 70% от кадастровой стоимости.

    • Сергей

      Да, можно. Закон не запрещает продавать и по более низкой цене, мало ли какая ситуация складывается на рынке: бывало, что люди продавали свои квартиры за бесценок. Однако налогообложение все равно будет идти от 70 процентов кадастровой цены. Поэтому да, это разумно.

  2. Олеся

    продажа недвижимости идет по остаточной стоимости или по кадастровой стоимости?

    • Роман

      Здравствуйте. Обычно недвижимость продают по рыночной стоимости. Другое дело что кадастровая стоимость является ориентиром как для сторон сделки так и для налогового органа. Кадастровая стоимость обычно ниже рыночной и это нормально, если же наоборот, то есть повод оспорить оценку недвижимости. Иногда недвижимость продают по остаточной стоимости. Но нужно понимать что продавая ниже кадастровой стоимости вы рискуете. Во первых продажа ниже 70% от кадастровой стоимости уже не снизит налог от сделки. Во вторых низкая цена заинтересует налоговые органы как сомнительная сделка. Государству все равно как договариваются стороны между собой, но когда есть подозрение ухода от налогов проверка не заставит себя ждать.

    • Олег

      Здравствуйте Олеся. Продажа недвижимости может быть как по рыночной цене, так и по кадастровой. Как вы договоритесь с покупателем. Если ваша недвижимость куплена до 1 января 2016 года ограничений нет. После этой даты будет поправочный коэффициент 0,7% для налоговой инстанции.

  3. Артем

    Здравствуйте,
    Собираемся покупать квартиру. Её рыночная стоимость 5.5 млн. руб., а кадастровая 3,1 млн. руб. Риелтор предлагает оформить сделку по следующей схеме — в договоре купли-продажи указать кадастровую стоимость, а оставшиеся 2.4 млн передать под расписку. Объясняет такую схему тем что она позволит текущему собственнику сэкономить на налоге, так как квартира у него в собственности менее трех лет.
    Насколько распространена подобная практика? И чем она чревата?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Такая практика называется «сокрытие доходов», т.е. уклонение от уплаты налогов. Для вас это несет тот риск, что если уже вы ее будете продавать, то или по кадастровой, или самим идти на нарушение закона. Налоговый вычет вы сможете применить только с «официальной» суммы покупки. Равно как если вплывут еще какие подводные камни и придется обращаться в суд для отмены договора купли-продажи, весьма не просто будет использовать ту расписку.

    • Николай

      Гипотетически, главная ответственность в этой схеме будет на продавце, так как он предпринимает попытку избежать законного налогообложения. Однако покупателя, в случае возбуждения производства, могут привлечь за соучастие в налоговом правонарушении. Практика возможно и распространена, но это как говорится, на свой страх и риск.

  4. Даниил Константинов

    Добрый день!можжно юр.лицу(ИП) купить у ООО недвижимое имущество по цене ниже кадастровой. Чем это в плане налогов обернется?

    • Марина

      Даниил, добрый день.
      За любую недвижимость взимается налог. В независимости от его цены.
      Конкретные цифры вам никто не скажет.

    • Ольга

      Здравствуйте, Даниил. Налог в любом случае придётся оплачивать по цене кадастра, иначе никак.

  5. Родион Прокофьев

    возможна ли реализация земельного участка ниже кадастровой и рыночной оценки организацией , в целях уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль?

    • Наталья

      Здравствуйте, Родион. Можно продать земельный участок ниже, только НДФЛ всё равно будете оплачивать с кадастровой ст-ти.

    • Игорь

      В принципе — возможно, напрямую вам это никакой закон не запрещает. Но вот тогда у ИФНС возникает право проверки и доначисления НДФЛ, выплаты которого точно не избежать, т.к., в конечном итоге, взыскать его вправе через суд.

  6. Светлана

    Здравствуйте,я купила в апреле 2016г.1/2 долю участка и хоз постройку на нем ниже кадастровой стоимости .(и участок и постройка) с целью купить потом 2 часть участка ,но продавец не смог решить проблему межевания с соседями и мы сделали обратную сделку,по той же цене,что и покупали. Об изменении в законодательстве не знали,более того,прежде чем продать назад я консультировалась в налоговой и мне сказали если суммы покупки и продажи совпадать ,то ничего платить не придется. Сейчас в налоговой мне говорят,что я должна уплатить НДФЛ по кад. цене и постройки и участка. Правомерно ли это?

    • Татьяна

      Добрый день. При купле-продаже налог оплачивается всегда! И быть нулевым он никак не может, даже если дело касается одного участка.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Светлана. Это абсолютно правомерно. Придётся оплатить 13% с заниженной кад. стоим.

  7. Дарья Романова

    Здравствуйте! Я купила на аукционе в 2016 году зем. участок с постройками. Хочу продать выше аукционной, но ниже кадастровой. Сколько я должна буду заплатить в пользу государства?

  8. Денис Андреев

    ЮрЛицо(ОСНО) хочетпродать хоз.здание по цене нижеостаточной,какие риски налететь на штраф,доп.проверку от ФНС?

    • Игорь

      Сейчас такие сделки проверяются. Поэтому есть риск привлечения не только к административной ответственности, но и начисления штрафов и пени.

    • Евгения

      Здравствуйте, Денис. Если данной сделкой заинтересуются сотрудники ФНС, то оштрафуют.

  9. Наталья

    Доброе время суток.
    Помогите разобраться в ситуации.
    АО с 2003 года владеет земельным участком на котором находиться объект недвижимости (производственное помещение-полуразрушенное), кадастровая оценка земли на сегодня 970 тыс., остаточная — объект 90 тыс. Сейчас появился покупатель который готов приобрести землю и объект в нагрузку за 300 тыс. рублей. Чем в данном случае рискует Акционерное общество при продаже по такой низкой цене?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      С 2016 года закон однозначно указывает, что налог взымается с суммы не меньшей 70% от кадастровой величины. Т.е. в вашем случае это составит по земельному участку 679 тыс. руб., именно с такой суммы только по земельному участку АО выставят сумму налога — такие последствия. Попробуйте переоценить или договориться о новой цене продажи.

    • Евгения

      Здравствуйте, Наталья. Продать вы можете за любую сумму, налог уплачивать не придётся, т.к. в собственности у вас ЗУ и помещение более 3-х лет.

  10. Ренат Иванов

    Продаю зем уч за 300т.р (реальная цена), кадастр. ст-сть 720 т.р. приобретен дек.2014г. Доначислит ли мне налоговая доход от 70% кадастр ст-сти?

    • Игорь

      Для начала уточните правомерность такой оценки — может удасться ее оспорить в установленном порядке, вплоть до обращения в суд. Потому как сами поправки к НК приняты с той целью, чтобы не занижалась искусственно цена недвижимого имущества с целью уклонения от НДФЛ.

    • Елена Егорова

      Да согласно поправок в НК такая система исчисления введена в действие с 1 января 2016 года.
      Но можно ничего не платить, если есть право применить налоговый вычет или приобретете недвижимость в этот же налоговый период.

  11. Владислав Никифоров

    Здравствуйте!ООО (на УСН ,доходы, 6%) в 2014 году приобрело ком.помещение, св-во о регистрации собственности датировано 2014 годом с обременение (выкуп у фонда имущества в течении 3-х лет). В апреле 2017 года последний платеж, обременение снимается. В течении этих трех лет накопились займы от учр-ля на 8 млн. Кадастровая ст-ть помещения 16 млн. В апреле хотим продать данное помещение ИП. Продажа формальная, т.к. по сути это один и тот же человек, но выгоднее налогооблажение на ИП. Вопросы:-минимальная (возможная) цена продажи? Возможно ли продать ,например, за 8 млн., а налог заплатить с 0.7 от кад. с-ти? Попадаем ли мы под эту льготу?-возможно ли продажу провести без задействования расчетного счета и привлечения доп.средств (на покупку от ИП)? Вариант приема в кассу с одновременным возвратом этой суммы займа учредителю? Какой-нибудь тройственный договор?Цель- заплатить минимально возможный налог, избежать привлечения доп.средств -минимально возможная цена продажи, избежать оплаты доп. налогов (если пропускать через расчетный счет, а потом снимать как дивиденты оставшуюся после возвратов займов сумму). Деятельность организации (ООО) после продажи помещения осуществляться не будет. Т.К. все это время помещение сдавалось в аренду, других видов деятельности и обьектов нет.

    • Александра

      Добрый вечер. Налоговая вычета согласно закону от 2004 года составляет не менее 70 % от кадастровой оценки помещения, однако то не значит. что можно продать по гос цене, можно по любой цене и по договору, однако именно налоговая вычета для всех одна.

    • Ольга

      Владислав, здравствуйте. Продать помещение вы можете за любую сумму, но оплачивать налог вы будете не менее 70% от кадастровой ст. объекта. Не думаю, что это возможно провести без задействования расчётного счёта, т.к. в сделке будет участвовать ООО.

  12. Мила Кондратьева

    я продаю коммерческую недвижимость я ИП УСН 6%, она была приобретена до 01.01.2016года, с какой суммы я буду платить 6% , которая в договоре или с кад. стоимости?

    • Александра

      Доброе утро. Согласно новому законодательству, нужно заплатить налог не ниже 70 %от кад. стоим-ти. Вообще, налог всегда рассчитывается от нее, а не с договорной.

    • Вероника

      Мила, здравствуйте. Анатолий прав, придётся заплатить государству не менее 70% с продажи коммерческой площади.

    • Анатолий

      Здравствуйте Мила Кондратьева! Согласно Налоговому кодексу № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 года. Вы будете платить не ниже 70% от кадастровой стоимости ком. площади. С начала 2016 года этот закон стал принципиален.

  13. Макар Герасимов

    Здравствуйте! Я по просьбе товарища, в 2016 году с аукциона купил для него недвижимое имущество и зарегистрировал его на себя т.к. я победитель и другого варианта не было. Но потом переоформили объект на товарища и т.к. ничего не знали про 70% от кадастра прописали мин.цену , за которую я и купил , но она гораздо ниже. Есть ли у меня вариант не попасть на доплату и штраф ? При наличии док-тов подтверждающих что изначально учавствоваль в торгах я для него .

    • Вероника

      Здравствуйте, Макар. Сделка состоялась, тем более вы покупали объект с аукциона. Я не думаю, что придётся оплачивать какие-либо штрафы.

    • Мария

      Добрый день Макар, так как имущество было приобретено через аукцион и имеются соответствующие документы, подтверждающие реальную стоимость по которой ее приобрели, то налоговые и остальные вычеты будут рассчитываться из реальной цены.

  14. Филипп Матвеев

    Продаю гараж за 600т.р., кад. ст-ть 670…в собственности 3 года. Последствия?

    • Наталья

      Филипп, здравствуйте. Дмитрий прав, 13% от полученной прибыли, т.е. от стоимости проданного гаража, платить не будете. Гараж был у вас в собственности три года.

    • Дмитрий

      Здравствуйте Филипп, вы можете смело продавать свой гараж за любую цену. Вы освобождаетесь от уплаты подоходного налога так как он приобретен до 1 января 2016 года и непрерывно находится в собственности более трех лет.

  15. Василий Герасимов

    Добрый день! Продажа торгового помещения 70% от кадастровой стоимости . Налогообложение 6% от суммы договора или от этой цены?

    • Вероника

      Василий, здравствуйте. Госдума приняла закон, что налог на продажу имущества исчисляется с той стоимости, которая больше. В вашем случае это кадастровая . Это сделали для того, чтобы граждане не оплачивали деньги с меньшей суммы, а получали большую.

    • Вячеслав

      Здравствуйте Василий, налогооблагаемую базу, из которой рассчитывается налог, составляет кадастровая стоимость объекта недвижимости. Независимо от суммы, указанной в договоре нужно заплатить 6% от нее.