Возможность продажи недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости и последствия сделки

Фото №1

Можно ли продать свои квадратные метры так, чтобы не пришлось платить больших налогов.

Большинство людей не разбирается в тонкостях оценки недвижимости, их интересует главное — если уж налог все равно неизбежен, как сделать так, чтобы расставаться пришлось с как можно меньшей суммой?

Какую роль играет кадастровая стоимость при продаже недвижимости?

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-97-52. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

О понятии государственной кадастровой оценки объектов недвижимости читайте в нашей статье. Узнайте также о том, чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной.

О возможности

Фото №2Можно ли продать недвижимость ниже кадастровой стоимости?

Можно. Вопрос только, насколько нужно. Точнее, что вы рассчитываете от этого получить.

Снизить налог путем продажи недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости все равно не удастся.

До первого дня 2016 года продать можно было без особых последствий. Но в соответствии с нынешними нормами, величина налога никак не может быть ниже отметки в 70 процентов от установленной кадастровой стоимости.

Именно это введено как обязательная норма в Налоговый кодекс Федеральным законом № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 года.

Узнайте о способах определения кадастровой стоимости коммерческих объектов недвижимости на нашем сайте. Читайте также о порядке оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Причины

Почему собственников вообще интересует вопрос продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости недвижимости?

Зачастую кадастровая цена оказывается необоснованно завышенной. А значит — выше и налоги, которые придется платить.

Иногда причиной бывают грубые ошибки, например неправильно указаны характеристики здания (пять комнат вместо трех). Есть и другие причины, влияющие на этот показатель.

Дело в том, что оценщики, производя экспертизу, берут за основу многие данные, в том числе и такие, как престижность района, уровень дохода населения, сколько стоят соседние постройки.

Полученные в результате кадастровой оценки данные заносятся в Росреестр, а значит и в кадастровый паспорт сооружения. При любой сделке с недвижимостью или обращении за ипотечным кредитом, он является частью обязательного блока документов.

О методике оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости по ФСО №4, а также о способах уменьшения несправедливо завышенной кадастровой стоимости объекта, вы можете узнать на нашем сайте. Читайте также о том, как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости по кадастровому номеру, можно ли рассчитать ее по специальной формуле, а также о том, как получить справку о кадастровой стоимости объекта.

Последствия сделки

Фото №3Есть ли риски у продажи ниже кадастровой стоимости недвижимости?

Проще говоря, продать свои «квадраты» ниже рыночной цены можно, но вот если попробовать зайти за предел, установленный государством (кадастровая цена), а никаких видимых причин для этого нет — такая сделка неизбежно вызовет интерес налоговиков.

Последует проверка и если вдруг «хитрость» откроется, налог будет доначислен.

Некоторые граждане ошибочно полагают, что за основу, дескать, берется договор купли-продажи и какие цифры там стоят. Это, без сомнения, так — но с точки зрения честности покупателя и продавца по отношению друг к другу.

Государству все равно, на что они там договорились, ему не все равно, делятся ли с ним доходами. И оно будет верить кадастровому паспорту постройки.

Другое дело, что никто не может запретить оспорить вердикт оценщиков и попытаться снизить кадастровую стоимость. Это законно и, соответственно, будут ниже и «подати».

Тут лучше не искать правды самому, а обратиться к посреднику — юридической фирме, которая соберет и нужные документы, и приведет обоснованные доводы. При этом не придется сомневаться ни в том, что ни одно из ваших прав не нарушено, ни в том, что все делается законно.

Оспаривание возможно через комиссию по разрешению споров вокруг кадастровой стоимости (существуют при всех территориальных отделах Росреестра), либо через суд.

Если данные, установленные оценщиком при применении массовой модели, завышены, то судьи встанут на вашу сторону и рыночные данные будут признаны кадастровыми.

Правда, еще немалую роль играет то, почему отказала комиссия, если такое случится. Также помните, что при подаче иска в суд нужно платить госпошлину (ст. 333.19 НК РФ).

О том, как оспорить кадастровую стоимость квартиры, если она завышена, вы можете узнать на нашем сайте.

Если вы встали перед именно таким вопросом и точно знаете, что снизить кадастровую стоимость можно — обратитесь к юристам, хотя бы для консультации. И помните, что от налогов вас даже сниженная цена не спасет, не нужно от них бегать. Отдайте кесарю кесарево — не придется отдавать свое.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-97-52 (Москва)
+7 (812) 309-53-82 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 35
  1. Даниил Константинов

    Добрый день!можжно юр.лицу(ИП) купить у ООО недвижимое имущество по цене ниже кадастровой. Чем это в плане налогов обернется?

    • Ольга

      Здравствуйте, Даниил. Налог в любом случае придётся оплачивать по кадастровой стоимости недвижимости, иначе никак.

  2. Родион Прокофьев

    возможна ли реализация земельного участка ниже кадастровой и рыночной стоимости организацией , в целях уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль?

    • Наталья

      Здравствуйте, Родион. Вы можете продать земельный участок ниже кадастровой стоимости, только налог вы всё равно будете оплачивать с кадастровой стоимости земельного участка.

    • Игорь

      В принципе — возможно, напрямую вам это никакой закон не запрещает. Но вот тогда у ИФНС возникает право проверки и доначисления налога, выплаты которого вам точно не избежать, т.к., в конечном итоге, взыскать с вас его вправе через суд.

  3. Светлана

    Здравствуйте,я купила в апреле 2016г.1/2 долю участка и хоз постройку на нем ниже кадастровой стоимости .(и участок и постройка) с целью купить потом 2 часть участка ,но продавец не смог решить проблему межевания с соседями и мы сделали обратную сделку,по той же цене,что и покупали. Об изменении в законодательстве не знали,более того,прежде чем продать назад я консультировалась в налоговой и мне сказали если суммы покупки и продажи совпадать ,то налог будет нулевой. Сейчас в наловой мне говорят,что я должна уплатить налог по кадастровой стоимости и постойки и участка. Правомерно ли это?

    • Татьяна

      Добрый день. При купле-продаже налог оплачивается всегда! И быть нулевым он никак не может, даже если дело касается одного участка.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Светлана. Это абсолютно правомерно. А вот информацию о нулевом налоге вам дали неверную, вам придётся оплатить налог в размере 13% с заниженной кадастровой стоимости.

  4. Дарья Романова

    Здравствуйте! Я купила на аукционе в 2016 году зем. участок с постройками. Хочу продать выше аукционной, но ниже кадастровой. Какой налог я должна буду заплатить?

  5. Денис Андреев

    ЮрЛицо(ОСНО) хочетпродать хоз.здание по цене нижеостаточной,какие риски налететь на штраф,доп.проверку от ФНС?

    • Игорь

      Сейчас такие сделки проверяются на предмет соответствия кадастровой стоимости, как минимум. Поэтому есть риск привлечения не только к административной ответственности, но и начисления штрафов и пени.

    • Евгения

      Здравствуйте, Денис. Если данной сделкой заинтересуются сотрудники ФНС, то вас оштрафуют.

  6. Наталья

    Доброе время суток.
    Помогите разобраться в ситуации.
    АО с 2003 года владеет земельным участком на котором находиться объект недвижимости (производственное помещение-полуразрушенное), кадастровая стоимость земли на сегодня 970 тыс., остаточная стоимость объект 90 тыс. Сейчас появился покупатель который готов приобрести землю и объект в нагрузку за 300 тыс. рублей. Чем в данном случае рискует Акционерное общество при продаже по такой низкой цене. Какие налоги нам могут доначислить

    • Игорь

      Здравствуйте!
      С 2016 года закон однозначно указывает, что налог взымается с суммы не меньшей 70% от кадастровой стоимости. Т.е. в вашем случае это составит по земельному участку 679 тыс. руб., именно с такой суммы только по земельному участку АО выставят сумму налога — такие последствия. Попробуйте переоценить или договориться о новой цене продажи.

    • Евгения

      Здравствуйте, Наталья. Продать вы можете за любую сумму, налог уплачивать вам не придётся, т.к. в собственности у вас ЗУ и помещение более 3-х лет.

  7. Ренат Иванов

    Продаю зем уч за 300т.р (реальная цена), кадастр. ст-сть 720 т.р. приобретен дек.2014г. Доначислит ли мне налоговая доход от 70% кадастр ст-сти?

    • Игорь

      Для начала уточните правомерность такой кадастровой оценки — может удасться ее оспорить в установленном порядке, вплоть до обращения в суд. Потому как сами поправки к НК приняты с той целью, чтобы не занижалась искусственно стоимость недвижимого имущества с целью уклонения от налога.

    • Елена Егорова

      Да согласно поправок в НК такая система исчисления налога на доход полученный от продажи на недвижимости введена в действие с 1 января 2016 года.
      Но вы можете не оплачивать налог, если у вас есть право применить налоговый вычет или приобретете недвижимость в этот же налоговый период.

  8. Владислав Никифоров

    Здравствуйте!ООО (на УСН ,доходы, 6%) в 2014 году приобрело ком.помещение, св-во о регистрации собственности датировано 2014 годом с обременение (выкуп у фонда имущества в течении 3-х лет). В апреле 2017 года последний платеж, обременение снимается. В течении этих трех лет накопились займы от учр-ля на 8 млн. Кадастровая ст-ть помещения 16 млн. В апреле хотим продать данное помещение ИП. Продажа формальная, т.к. по сути это один и тот же человек, но выгоднее налогооблажение на ИП. Вопросы:-минимальная (возможная) стоимость продажи? Возможно ли продать ,например, за 8 млн., а налог заплатить с 0.7 от кадастровой стоимости? Попадаем ли мы под эту льготу?-возможно ли продажу провести без задействования расчетного счета и привлечения доп.средств (на покупку от ИП)? Вариант приема в кассу с одновременным возвратом этой суммы займа учредителю? Какой-нибудь тройственный договор?Цель- заплатить минимально возможный налог, избежать привлечения доп.средств -минимально возможная цена продажи, избежать оплаты доп. налогов (если пропускать через расчетный счет, а потом снимать как дивиденты оставшуюся после возвратов займов сумму). Деятельность организации (ООО) после продажи помещения осуществляться не будет. Т.К. все это время помещение сдавалось в аренду, других видов деятельности и обьектов нет.

    • Александра

      Добрый вечер. Налоговая вычета согласно закону от 2004 года составляет не менее 70 % от кадастровой стоимости помещения, однако то не значит. что вы можете продать по гос цене, вы можете по любой цене и по договору, однако именно налоговая вычета для всех одна.

    • Ольга

      Владислав, здравствуйте. Продать помещение вы можете за любую сумму, но оплачивать налог вы будете не менее 70% от кадастровой стоимости объекта. Не думаю, что это возможно провести без задействования расчётного счёта, т.к. в сделке будет участвовать ООО.

  9. Мила Кондратьева

    я продаю коммерческую недвижимость я ИП УСН 6%, она была приобретена до 01.01.2016года, с какой суммы я буду платить налог 6% , которая в договоре или с кадастровой стоимости?

    • Александра

      Доброе утро. Согласно новому законодательству, вы обязаны заплатить налог не ниже 70 %от кадастровой стоимости вашей недвижимости. Вообще, налог всегда рассчитывается от кадастровой стоимости, а не с договорной.

    • Татьяна

      Мила, здравствуйте. Вы будете оплачивать налог с кадастровой стоимости объекта недвижимости, который будет не менее 70% от кадастровой стоимости жилого помещения.

    • Вероника

      Мила, здравствуйте. Анатолий прав, вам придётся заплатить государству не менее 70% налог с продажи коммерческой недвижимости.

    • Анатолий

      Здравствуйте Мила Кондратьева! Согласно Налоговому кодексу № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 года. Вы будете платить налог не ниже 70% от кадастровой стоимости ком. недвижимости. С начала 2016 года этот закон начисление налога на недвижимость стал принципиален.

  10. Макар Герасимов

    Здравствуйте! Я по просьбе товарища, в 2016 году с аукциона купил для него недвижимость и зарегистрировал его на себя т.к. я победитель и другого варианта не было. Но потом переоформили объект на товарища и т.к. ничего не знали про 70% от кадастра прописали мин.цену , за которую я и купил , но она гораздо ниже кадастровой. Есть ли у меня вариант не попасть на доплату и штраф ? При наличии док-тов подтверждающих что изначально учавствоваль в торгах я для него .

    • Вероника

      Здравствуйте, Макар. Сделка состоялась, тем более вы покупали объект с аукциона. Я не думаю, что вам придётся оплачивать какие-либо штрафы.

    • Мария

      Добрый день Макар, так как недвижимость была приобретена через аукцион и имеются соответствующие документы, подтверждающие реальную стоимость по которой вы ее приобрели, то налоговые и остальные вычеты будут рассчитываться из реальной стоимости объекта.

  11. Филипп Матвеев

    Продаю гараж за 600т.р., кадастровая ст-ть 670…в собственности 3 года. Последствия?

    • Наталья

      Филипп, здравствуйте. Дмитрий прав, налог 13% от полученной прибыли, т.е. от стоимости проданного гаража, вы платить не будете. Гараж был у вас в собственности три года.

    • Дмитрий

      Здравствуйте Филипп, вы можете смело продавать свой гараж за любую цену. Вы освобождаетесь от уплаты подоходного налога так как данный объект недвижимости приобретен вами до 1 января 2016 года и непрерывно находится в собственности более трех лет.

  12. Василий Герасимов

    Добрый день! Продажа торгового помещения 70% от кадастровой стоимости . Налогообложение 6% от суммы договора или от кадастровой стоимости

    • Вероника

      Василий, здравствуйте. Госдума приняла закон, что налог на продажу имущества исчисляется с той стоимости, которая больше. В вашем случае это кадастровая стоимость помещения. Это сделали для того, чтобы граждане не оплачивали налог с меньшей суммы, а получали большую.

    • Вячеслав

      Здравствуйте Василий, налогооблагаемую базу, из которой рассчитывается налог, составляет кадастровая стоимость объекта недвижимости. Независимо от суммы, указанной в договоре вы должны заплатить 6% от кадастровой стоимости объекта.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-97-52Москва +7 (812) 309-53-82Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)