Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости — в чем между ними разница?

Фото №1

Привычное понятие для наших соотечественников – инвентаризационная стоимость недвижимости, устанавливаемая БТИ в момент оформления документов.

Такая цена актуальна сугубо в момент оценки, с течением времени эта величина оказывается чрезмерно заниженной и не годится для ориентирования при продаже или покупке. Но есть еще рыночная и кадастровая стоимости, о чем говорят эти цифры?

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-97-52. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

О содержании разделов государственного кадастра недвижимости и о порядке предоставления сведений из него вы можете узнать на нашем сайте.

Для чего нужна рыночная?

Фото №2Рыночная стоимость объектов недвижимости дает представление о реальной ее цене при проведении абсолютно всех актов – купли, продажи, мены, залога, кредита, дарения и даже наследования.

Определяют рыночную цену объектов специальные организации, специалисты которых выполнят экспертизу и выдадут документ – акт, в котором будут зафиксированы цифры.

Такая бумага нужна каждой из сторон сделки или операции с недвижимостью, чтобы представлять, о каком порядке цифр может идти предметный разговор.

Часто банки, кредитные сообщества заключают договор с определенной фирмой, выполняющей заказы клиентов; в этом случае имеющийся на руках клиента документ от эксперта другой организации приниматься во внимание не будет – придется заказывать новую экспертизу именно в указанном учреждении. Рыночная стоимость – сумма, от которой «пляшут», ведя торг.

Узнайте на нашем сайте о методике определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по ФСО №4, о том, можно ли рассчитать кадастровую стоимость объекта по специальной формуле, о порядке пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также о последствиях сделки продажи недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости.

Понятие кадастровой

Кадастровая стоимость – что это? Когда было решено ввести налог на недвижимость, то оказалось, что воспользоваться инвентаризационной оценкой неразумно: цифры занижены в десятки раз, особенно на вторичное жилье, оценка которого производилась давно.

Поэтому было решено провести адекватную экспертизу объектов недвижимости с учетом всех факторов, влияющих на цену:

  • места расположения;
  • близости к транспортным линиям, объектам инфраструктуры;
  • материалов, примененных при возведении;
  • возраста строения;
  • степени комфортности (наличие утепления стен, лифта, состояние кровли, окон и пр.);
  • площади и др.

Фото №3В подавляющем большинстве принято включать в итоговую сумму и стоимость земельного участка под зданием, из расчета на 1 м2 площади строения.

Кадастровая стоимость – это та, которая включена в государственный кадастр недвижимости (ГКН), именно от ее размера находится в прямой зависимости и рассчитывается величина налога.

О том, как получить справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, вы можете узнать из нашей статьи.

В чем разница?

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости? В кадастровой стоимости не находит отражения только состояние самого объекта, например, квартиры: как давно сделан ремонт, есть ли кондиционер, в каком состоянии сантехника и кухня, и пр., а также такие нюансы, как обзор из окна, балкона.

Есть ведь разница, смотрит окно гостиной или кухни на лес, сад, парк, реку или на мусоросборную площадку, склад магазина, пустырь.

Каково соотношение кадастровой и рыночной стоимости недвижимости?

На сколько кадастровая стоимость недвижимости отличается от рыночной? В идеале кадастровая и рыночная стоимость недвижимости должны быть идентичными, но на практике выходит, что есть разница, причем существенная.

В реальности наблюдаются разные варианты, но появилась стойкая тенденция к превалированию кадастровой стоимости над рыночной. Разница может составлять от 5 до 20%.

Могут ли кадастровая стоимость недвижимости и рыночная стоимость составлять равные суммы? Да, но редко, и чаще всего равные результаты получают при оценке объектов недвижимости со стажем – в «хрущевках», «сталинках» и пр.

Занижение кадастровой стоимости обычно наблюдается в оценках элитного, дорогого жилья, объяснение здесь простое: высокий уровень спроса на дорогостоящую недвижимость порождает растущую рыночную оценку, и в результате кадастровые цифры от нее отстают.

Фото №4Влияет ли кадастровая стоимость недвижимости на рыночную?

На этот вопрос ответ однозначный: практически не влияет.

Эксперт при оценочном процессе руководствуется объективными критериями, и может просто поинтересоваться в ГКН, насколько близки итоги его выводов к оценке, прописанной в кадастровых бумагах.

К тому же, изменения в ценах настолько стремительны, что минимум раз в пятилетку следует делать перерасчет (это закреплено и в законе), а по некоторым данным, раз в два года.

Если сравниваются суммы, подсчитанные с разницей в четыре — пять лет, то можно считать, что сравнивать эти величины нет смысла.

Рыночная оценка «пляшет» в зависимости от спроса и имеет значительный разброс, чем более сглаженная кадастровая — теоретическая.

О том, как снизить завышенную кадастровую стоимость квартиры, вы можете узнать на нашем сайте.

Случаи превышения

Может ли кадастровая стоимость недвижимости превышать рыночную? Да, такой вариант вполне реален.

Кадастровая оценка производится несколько огульно, «до порога», а то, что внутри, в расчет не попадает по причине нереальности подобного обследования для каждой квартиры, каждого офиса.

Почему кадастровая стоимость недвижимости выше рыночной стоимости? Если в жилье отсутствуют:

  • дорогостоящий ремонт;
  • хорошая импортная сантехника;
  • инновационные средства климат — контроля, охранной и пожарной сигнализаций и др.,

зато имеется отвратительная планировка и полная разруха, то рыночная привлекательность такого объекта сильно пострадает, и в этих случаях кадастровая оценка обгоняет рыночную. Также имеет значение временной разрыв в оценках.

Фото №5Что делать, если кадастровая стоимость недвижимости превышает рыночную?

Владелец недвижимости в нынешних условия находится в выигрыше, если по данным ГКН оценка ниже, чем по рынку, это дает возможность платить меньшую сумму налога.

Если же наоборот, зафиксированный в ГКН итог стоимости собственника не устраивает своей явно завышенной величиной, то следует:

  1. Заказать расчет рыночной стоимости объекта.
  2. Если действительно имеет место существенная разница, то попытаться решить вопрос досудебным порядком, а именно: обратиться с заявлением в Комиссию Росреестра по рассмотрению подобных споров с просьбой пересмотреть внесенную в ГКН сумму (это возможно на протяжении срока в 6 месяцев с даты внесения данных в ГКН).
  3. Если время упущено, то оспаривание стоимости реально произвести только посредством суда.

О том, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, вы можете узнать на нашем сайте.

Ответчиком будет выступать Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Одна из важнейших бумаг, прилагаемых к исковому заявлению – документ о расчете рыночной стоимости объекта, но только датированный тем же периодом, что и сведения в ГКН, тогда они будут сопоставимы.

Чем больше площадь объекта недвижимости, тем более внушительную сумму будет составлять налог. Выявив несоответствие между рыночной и кадастровой стоимостью своего дома, квартиры, не стоит откладывать дело в длинный ящик, а попытаться снизить сумму, внесенную в ГКН.

О том, как узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как оспорить ее, вы можете узнать из наших статей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-97-52 (Москва)
+7 (812) 309-53-82 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 11
  1. Александр

    Здравствуйте Руслан! В этом случае только может влиять цена на уплату налога, если она будет выше кадастровой стоимости участка. Думаю, что вряд ли цена будет выше, а значит влиять она ни как не может.

  2. Руслан Смирнов

    Здравствуйте! может ли влиять кадастровая стоимость участка на рыночную при покупке учкастка

    • Наталья

      Здравствуйте, Руслан. Нет, не может. за какую цену вы договоритесь с продавцом, за такую и приобретёте.

  3. Татьяна К

    Здравствуйте Потап! Для определения рыночной стоимости гаража обычно используется СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД(будут сравниваться цены на похожие гаражи, продаваемые и покупаемые в 2014г). В основном при оценке учитывается местоположение гаража, из чего он построен и сама площадь строения. Для этого вам необходимо обратиться к оценщикам, они и выдадут вам заключение.

  4. Потап Григорьев

    здравствуйте. кадастровая стоимость гаража определена в 2014 .подскажите где можно получить документ о его рыночной стоимости в 2014 г.

    • Екатерина

      Здравствуйте, Потап. Рыночная стоимость, т.е. инвентаризационная устанавливается органами БТИ. Туда вам и нужно обратиться, чтобы узнать рыночную стоимость гаража.

  5. Вячеслав Морозов

    Здравствуйте! Я из Тольятти. Кадастровая стоимость гаража более 700 тыс. Рыночная — по сайтам недвижимости, не более 450 тыс. Где получить документ о рыночной стоимости для суда? И какие еще документы необходимы?

    • Евгения

      Вячеслав, здравствуйте. Получить документ о рыночной стоимости гаража вы можете у независимого оценщика. Для этого вам придётся заказать независимую экспертизу. После того, как её проведут, вам выдадут официальный документ, который будет подтверждать стоимость вашего гаража. Этот документ будет иметь юридическую силу в суде. Вы нам не объяснили по какой причине вы обратились в суд, поэтому какие ещё необходимы вам документы, ответить затрудняюсь.

    • Анна

      Добрый день Вячеслав, сделайте скриншот популярных сайтов объявлений о продаже недвижимости, таких как «Авито» и «Из рук в руки» и распечатайте их. Найдите там несколько объектов похожих по параметрам на ваш гараж и ходатайствуйте в суде о приобщении к материалам дела.

    • Иван

      Здравствуйте Вячеслав, помимо независимого оценщика могу посоветовать предоставить в суд выписку из каких-либо досок объявлений, где гаражи соответствуют вашему по площади, местоположению и прочим характеристикам, с указанием цены.

    • Александра

      Здравствуйте , для того , чтобы взять справку о рыночной стоимости недвижимости , Вам необходимо обратиться к оценщику , предоставить все необходимые документы , а это : Ваш паспорт как заказчика , техплан, а также , документы подтверждающие государственную регистрацию права. http://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/gkn/kd-stoimost-nedvig/raznitsa-s-rynochnoj , также прочитайте полностью статью данного сайта , очень полезная информация.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-97-52Москва +7 (812) 309-53-82Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)