Сдача квартиры

Как сдать квартиру?Суть любой собственности заключается в возможности извлечь из её использования экономическую выгоду.

Это касается любых материальных ценностей, в том числе и недвижимости, например, квартир, которые часто служат объектами для инвестиций обычных граждан.

Можно ли сдавать квартиру в аренду?

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-97-52. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Глас закона

Закон позволяет использовать имущество любым способом, в том числе и сдавать его в аренду.

Из практически любого жилого помещения можно сделать источник постоянного дохода. Наниматели жилья платят не только за пользование самим помещением, но и за коммунальные услуги.

Кроме того, сдача жилья внаем станет выходом из сложной экономической ситуации для тех, кому сложно производить регулярные выплаты по ипотеке. Такой вариант всё же предпочтительнее, чем изъятие квартиры судом из-за задолженности перед банком.

Собственник жилья должен помнить, что сдача внаём жилья изменяет его гражданско-правовой статус. Арендные отношения и доход, который они приносят, порождают определённые обязанности у владельца жилья.

Сдача квартиры по законуЧтобы аренда не стала причиной применения мер ответственности со стороны государства, следует ознакомиться с положениями главы 35 ГК РФ, а также с нормами Жилищного кодекса РФ.

Дополнительно следует изучить вопросы налогообложения доходов от сдачи в наём жилья, которые регулируются положениями Налогового кодекса РФ.

Уплата налогов при сдаче квартиры может происходить тремя способами:

  1. По единой ставке НДФЛ.
  2. По упрощённой системе (УСН), для чего нужно будет регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
  3. С применением патента, что также потребует регистрации ИП.

Способы

Как правильно сдать квартиру квартирантам? У собственника есть два основных пути: заняться сдачей жилья самостоятельно, либо обратиться в риэлтерское агентство. У каждого из этих способов есть как преимущества, так и недостатки.

Агент по недвижимости будет сам подыскивать потенциальных нанимателей, показывать им помещение, окажет помощь в оформлении документов. Но стоить подобные услуги будут примерно столько же, сколько месяц аренды.

Кроме того, несмотря на все устные заверения в тщательном подборе жильцов, на практике риэлтор ответственности за поведение квартирантов не несёт.

Это могут оказаться настоящие дебоширы, после которых придётся производить косметический ремонт. И разбираться с такой проблемой будет владелец помещения, а не агент по недвижимости.

Как сдать квартиру в аренду? Если брать решение вопросов аренды в свои руки, то будет необходимо потратить немало сил и времени. Как лучше это сделать? Собственнику предстоит:

    Сдача квартиры через агентство

  1. Разместить объявление о сдающейся квартире (образец есть на нашем сайте).
  2. Подыскать жильцов.
  3. Оформить необходимые документы.
  4. Заплатить налоги.

На самом деле, в этом нет ничего сложного. Всю необходимую для сдачи жилья внаем информацию можно найти в статьях данного раздела. Да и владельцу квартиры будет полезнее самому разобраться в юридических тонкостях отношений найма жилья, а не обращаться постоянно за помощью к сторонним специалистам.

Собственно говоря, хозяину квартиры нет нужды самому заниматься всеми перечисленными вопросами. Он вполне может поручить это своему родственнику, оформив соответствующим образом доверенность.

Основные правила

Часто можно услышать, как люди говорят об официальной аренде квартиры. Что нужно при сдаче квартиры официально?

Такая аренда подразуемевает соблюдение всех юридических формальностей как владельцем недвижимости, так и квартирантом.

В соответствии с требованиями статьи 674 ГК РФ, сдача жилья внаем возможно только на основании заключённого договора между сторонами.

Гражданский кодекс РФ Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В этом документе должны быть отражены:

    Правила сдачи квартиры в наем

  1. Адрес квартиры.
  2. Паспортные данные сторон.
  3. Стоимость аренды.
  4. Порядок внесения платежей.
  5. Права и обязательства сторон, в том числе право наймодателя посещать квартиру для контроля её состояния и порядок оплаты коммунальных услуг нанимателем.
  6. Ответственность за нарушение условия соглашения.
  7. Срок действия договора.
  8. Порядок продления аренды и досрочного расторжения договора.

На первый взгляд может показаться, что составить такой документ может только профессиональный юрист. Однако руководствуясь рекомендациями по написанию договора, это вполне можно сделать самостоятельно.

После заключения договора, стороны должны подписать акт приёма-передачи квартиры, который будет служить подтверждением, что владелец помещения исполнил свои обязательства.

Если квартира сдаётся с обстановкой, сторонам следует озаботиться составлением описи имущества.

Любую передачу денег наймодателю следует фиксировать получением расписки.

Учитывая современные реалии, многие люди открывают специальные банковские счета, куда наниматели жилья перечисляют плату за пользование квартирой.

Такая мера избавит от необходимости регулярно встречаться для оплаты и написания расписок.

Наем жилья делиться на 2 больших категории: краткосрочный (до года) и долгосрочный. Если речь идёт о долгосрочной аренде, то такой договор следует обязательно зарегистрировать в Росреестре в качестве обременения недвижимости.

Все изменения условий аренды должны оформляться дополнительными соглашениями к договору.

Оформление сдачи квартиры в арендуЕсли был продлён срок аренды, то такое изменение следует зарегистрировать в Росреестре.

Завершает аренда после урегулирования финансовых вопросов и подписания акта приёма-передачи квартиры от арендатора её собственнику.

Особенности и нюансы

Как грамотно сдать квартиру в аренду? Существует немало тонкостей в вопросах найма квартиры. Например, нередко недвижимость находится в долевой собственности, если была приватизирована несколькими членами одной семьи или была приобретена супругами в браке.

Можно ли сдать приватизированную квартиру без согласия второго собственника? В такой ситуации, следует подписывать договор всем собственникам жилья. Как вариант, можно оформить письменное разрешение на заключение такого соглашения.

Можно ли сдавать квартиру без согласия соседей?

Согласия соседей, в том числе соседей по квартире, если сдаётся комната, не требуется, потому как собственник имеет полное право распоряжаться имуществом сообразно своей воле.

В то же время, любой человек должен соблюдать правила пользования жилыми помещениями и местами общего пользования в многоквартирных домах, вне зависимости от того, владеет он квартирой на праве собственности или пользуется ей по договору аренды.

Некоторые владельцы недвижимости организовывают самый настоящий бизнес, сдавая квартиры посуточно. Однако необходимо учитывать расположение жилья, качество шумоизоляции в доме и настроение соседей. Чтобы предпринимателя не завалили жалобами соседи, следует заранее продумать все нюансы.

Особое внимание следует уделить ситуации, когда нанимателем помещения выступает иностранный гражданин.

Нужно ли заключать договор?

Нюансы сдачи жилья в арендуМногие граждане, привыкшие во всем полагаться на себя, пренебрегают официальным оформлением отношений найма жилья.

Дополнительным стимулом такого поведения является экономия на уплате налога. Итак, нужно ли составлять договор при сдаче квартиры?

Как показывает практика, сдача квартиры без договора влечёт за собой большие риски как для собственника жилья, так и для нанимателя. Мало того, что подобные действия незаконны, так ещё и практически лишают стороны возможности прибегнуть к судебной защите своих интересов.

Не зафиксированы права и обязанности квартиросъёмщика, величина арендной платы установлена лишь устной договорённостью, срок действия таких отношений определить невозможно.

Поэтому наем жилья без договора может иметь самые неприятные последствия: квартиранты съезжают, не оплатив коммунальные платежи и последний месяц проживания, а иногда и прихватив «на память» что-то из вещей владельца.

Наниматель также может оказаться в неловком положении, когда собственник квартиры объявит о резко возросшей стоимости аренды, а при несогласии предложит другой стороне покинуть помещение как можно скорее.

Таким образом, заключение договора на аренду квартиры – это не столько требование закона, сколько проявление осторожности и здравого смысла.

Ответственность

Наиболее распространённым правонарушением при сдаче квартир является неуплата налогов. Мало кому хочется отдавать в бюджет процент от честно заработанных денег, когда совершенно не понятно, как государство вообще причастно к отношениям между нанимателем жилья и собственником.

Тем не менее, задолженность по налогам влечёт за собой применение ряда взысканий:

  • истребование неуплаченных сумм и пеней в 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (статья 75 НК РФ);
  • штраф за непредставление декларации в налоговый орган в размере от 5% до 30% от суммы задолженности (статья 119 НК РФ);
  • Ответственность за незаконную сдачу квартирыштраф за неуплату налога в размере 20% от суммы задолженности. Если будет доказано, что подобные действия были совершены умышленно, то штраф вырастет до 40% (статья 122 НК РФ).

Если сумма доходов превысила 600 000 за календарный год, то появляются основания для привлечения владельца квартиры к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ, которая предусматривает перечень наказаний. Человек, который сдает квартиру незаконно, может даже лишиться свободы на 1 год.

Уголовный кодекс РФ Статья 198. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица

  1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, —
  2. наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

  3. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, —

    наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок.

Примечания:

  1. Крупным размером в настоящей статье признается сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей, а особо крупным размером — сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более трех миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая девять миллионов рублей.
  2. Лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью уплатило суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумму штрафа в размере, определяемом в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

При сдаче квартиры посуточно, есть вероятность заведения уголовного дела по статье 171 УК РФ, предусматривающей ответственность за незаконное предпринимательство.

Уголовный кодекс РФ Статья 171. Незаконное предпринимательство

  1. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без лицензии в случаях, когда такая лицензия обязательна, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, —
  2. наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо арестом на срок до шести месяцев.

  3. То же деяние:

    а) совершенное организованной группой;

    б) сопряженное с извлечением дохода в особо крупном размере, —

    в) утратил силу

    наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового.

Примечание. Утратило силу.

Возникает вопрос, как же налоговики узнают о незаконной сдаче квартир? Они исследуют информацию, поступающую из управляющих компаний, ТСЖ, коммунальных служб, от полиции, получающей жалобы соседей.

Кроме того, существуют камеральные проверки расходов граждан, чьи доходы не покрывают покупок.

Налоги при сдаче квартиры в арендуОдним словом, следует хорошо подумать прежде, чем начинать уклоняться от уплаты налогов.

Хотя важной информации о сдаче внаём квартир достаточно много, в ней несложно разобраться благодаря подробным статьям данного раздела.

Если после прочтения материала остаются вопросы, то их можно задать, воспользовавшись полем в конце страницы.

Все статьи рубрики "Сдача квартиры":
Разделы в рубрике "Сдача квартиры"
Комментариев: 9
  1. Анна

    Здравствуйте !
    Спасибо большое за статью, очень познавательна. Особенно интересно было про светиться на тему налогообложения.
    Меня вот интересует еще вопрос про страхование такого жилья. Все же большой риск пускать людей в квартиру, когда у нижних соседей хороший дорогостоящий ремонт. Насколько рентабельно страховаться. Что судебная практика говорит по поводу страховки при возникающих у соседей проблем-потом например, полностью ли покрывается ущерб и тд.

  2. Настя

    Я совершила большую ошибку когда пустила квартирантов без составления договора. Жалко было платить налоги и не хотелось тратить деньги на юридические услуги. Сейчас об этом жалею. Мне устроили практически погром. Из за чего пришлось делать ремонт в квартире и денег я потеряла намного больше чем могла бы потерять просто заключив официальный договор. На будущее учту. Статья очень полезная для тех кто хочет сдавать свое жилье, для себя почерпнула много полезной информации.

  3. Янина

    Год назад приобрели с мужем дом, а квартира так и стоит пустует, и все это время думаем о сдачи квартиры в аренду, чтобы хоть какую-то копеечку за нее получать. Как-то задались этим вопросом, а оказалось все так сложно, думали сдать без составления договора, в таком случае не нужно ни налогов, ни проблем. Только сдать и получать оплату. Но друзья категорически запретили это делать, если что-то случиться с квартирой, от квартиранта ничего не возьмешь нет никаких доказательств. Спасибо за статью, узнала много новой информации, и думаю наконец-то решимся сдать в аренду.

  4. Александр

    Наверно еще не плохо усвоить, что даже сдавая жилье друзьям, знакомым, все равно, лучше делать это с составлением пакета всех документов. Думаю, что если знакомые и друзья адекватные люди, то они поймут, зачем все это делается. Все же, как бы мы не хотели, но если государство правовое, то и надо придерживаться буквы закона. Кстати, частенько бывает так, что именно при такой сдаче «своим людям», хозяева получают такую головную боль, что ее приходится долго «лечить». Дружба, если она настоящая, думаю от этого не может пострадать.

  5. Юлия

    Сдавала квартиру, как через агентство (с составлением договора), так и «по знакомству». С договором, конечно, надёжнее и спокойнее — верится, что если квартиросъёмщик что-то испортит, сломает, то будет чинить за свой счёт. Но был и такой случай: ушёл квартирант в запой и пропал. А с виду, когда заселялся, такой интеллигентный, приличный мужчина был… И вот какой нюанс: зайти в квартиру без предварительного согласования с ним (согласно договору) я не могу, взломать дверь и сменить замок — тоже. Выселить его вообще каким-либо способом нельзя, пока не подошёл срок окончания договора. Остаётся только обращаться в суд за взысканием задолженности, доказывать его провинности. А судебные расходы, нервы и потраченное время того вряд ли стоят…

  6. Ирина

    У нас осталась квартира от родителей, решили с мужем ее сдать в аренду одной семье. И все вроде бы ничего было, поначалу, а вот через месяца три они отказались платить. Вообщем мы еле выгнали их. А все потому, что не составили договор по которому все должно было обговорено и по закону. Всем очень настоятельно советую, лучше заплатить налог и все по закону оформить с договором, чем на словах. Статья действительно очень полезна. Спасибо авторам

  7. Юрий Киселёв

    Сколько будет стоить оформление доверенности между супругами для сдачи жилья в аренду

    • Андрей Пудов-Москаленко

      Уважаемый Юрий. Согласен с Алексеем, о том, что в каждом субъекте федерации цена на нотариальные услуги сильно разнится. Средняя цена на составление простой доверенности на представление интересов в суде составляет примерно 700 руб и выше. Доверенности со специальными правами могут стоить дороже. В любом случае, придя к нотариусу (к любому) или позвонив или посмотрев на сайте нотариальной палаты Вашего города эту информацию можно получить быстро и бесплатно. Удачи Вам.

    • Алексей

      Здравствуйте Юрий, для оформления такой доверенности вам будет нужно обратиться к нотариусу. Стоимость услуг нотариуса в каждом регионе нашей страны разная и может отличаться даже в одном городе. Поэтому лучше прозвоните нотариальные конторы вашего города и выберите наиболее выгодную.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-97-52Москва +7 (812) 309-53-82Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)