8 (800)  302-76-94

Рекомендации, как правильно составить договор при сдаче квартиры

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Найм жилья занимает распространённое место среди имущественных сделок с недвижимостью. Он должен осуществляться на юридической основе и скрепляться документами.

Специальных норм и требований к составлению этого документа не предусмотрено. Он относится к договорам (контрактам, соглашениям), правовая база которых опирается на Гражданский кодекс РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Об отличиях договоров найма и аренды жилого помещения вы можете узнать из нашей статьи. Читайте также о том, как приобрести патент на сдачу квартиры в аренду.

Форма составления

Условия составления и заключения зависят от взаимоотношений между арендодателем и арендатором. Многие владельцы квартир вселяют родственников или близких знакомых на основании устной договорённости, что нередко приводит к нелицеприятным юридическим последствиям.

Это говорит о том, что договор всегда заключается в письменной форме. Допустимо, хотя сегодня и не совсем актуально, даже его простое составление от руки, с подписями сторон.

Более целесообразно составить документ в электронном виде, распечатав его на бумажный носитель и обязательно поставив собственноручно подписи наймодателя и нанимателя с расшифровкой.

Если квартира относится к числу элитных объектов, имеет смысл обратиться к юристу или риэлтору.

По усмотрению сторон, контракт можно удостоверить нотариально.

В этом случае его расторжение также потребует нотариального удостоверения.

О том, как составить доверенность от собственника на право сдавать квартиру, вы можете узнать из нашей статьи.

Узнайте на нашем сайте о том, можно ли сдавать квартиру без оформления договора, и какая ответственность предусмотрена за незаконную сдачу жилья.

Что вносить?

Структура договора состоит из:

  1. Наименования документа — указывается по центру листа формата А-4.
  2. Дата — указывается внизу, непосредственно под наименованием.
  3. Вводная часть, где определяют стороны контракта.
  4. Основные пункты, состоящие из подпунктов, где определяются все тенденции контрактного взаимодействия сторон.
  5. Заключительная часть, где указано число экземпляров, кому они принадлежат. А также указывается перечень прилагаемых документов в виде копий паспортов, актов приёмки и т.п.
Рекомендуют вносить абсолютно все нюансы, которые вызывают предпочтение субъектов контракта. Это избавит граждан от недоразумений, с которыми они могут столкнуться.

Положения контракта регламентируют порядок использования помещения и подлежат исполнению. Чем больше аспектов будет отражено – тем чётче будут производиться действия лиц, заключивших контракт.

Соглашение подразумевает, что каждый его участник получает преимущества, которые зафиксированы документально. Если таковые отсутствуют, отношения могут расторгаться:

  • по согласию сторон;
  • в одностороннем порядке;
  • через суд.

Для того чтобы процедура имела надлежащий правовой вид, предусматривается каждая деталь.

Исключение могут составлять очевидные факты, которые определены в качестве законодательных норм.

Соглашение должно определить такие моменты как разрешение регистрации граждан или запрет на неё, а также – разрешение подселения или сдачи в субаренду.

Требования участников сделки лаконично формулируются и распределяются логически, по пунктам. При необходимости, составляется дополнение к соглашению, также требующее зарегистрировать в Росреестре.

О том, как быстро и правильно сдать квартиру самостоятельно, а также о том, как сдавать жилье законно и официально, вы можете узнать из наших статей.

Как составить договор на сдачу квартиры? Образец.

Основные пункты

Предмет

После вводной части, где определены стороны, формулируется пункт о предмете договора. Таковым является имущественная сделка по найму помещения. Здесь указывается:

  • факт временного перехода права на жилплощадь от арендодателя к арендатору;
  • кадастровые и технические характеристики жилья;
  • адрес его нахождения.

Перечисляемые характеристики стоит ориентировать на цели составляемого соглашения.

Здесь не требуется основных типовых характеристик помещения, лучше сориентироваться на детали, отражающие техническое состояние стен, полов, сантехники и т.п. То есть тех объектов, за которые вменяется материальная ответственность.

Узнайте на нашем сайте о том, можно ли сдавать квартиру иностранным гражданам или посуточно, а также можно ли сдавать комнату в коммуналке и долю в квартире, ипотечное и муниципальное жилье, без штрафов и проблем с законом.

Права и обязанности сторон

После определения предмета, что создаёт понимание сути документа, определяют права и обязанности сторон. Они всегда заключаются в том, что наймодатель передаёт возмездно для пользования квартиру.

При этом требуется перечислить основные требования к условиям её передачи и использования.

Арендатор получает право распоряжаться жильём в пределах, допустимых контрактными условиями.

Уместно включить подпункт о праве требования отчёта и проверки со стороны владельца. Владелец жилплощади имеет право требовать оплаты со стороны жильцов.

Этот подпункт нужно обозначить конкретными сроками внесения оплаты за жильё. Оплачивающая сторона имеет право затребовать расписку о получении денег, переданных в счёт аренды.

Кроме этого, допустимо вносить положения о правах и обязанностях, целесообразных для конкретной ситуации, сложившейся между заинтересованными лицами. Здесь же нужно указать сроки и обозначить процедуру передачи объекта, включив подпункт о составлении акта приёма-передачи.

Положение об ответственности опирается на допустимость нарушений при сдаче или использовании жилья. Здесь определяются санкции в отношении стороны-нарушителя.

К примеру, можно оговорить пени за просрочку платежа. Или вычисления с собственника в счёт оплаты жилья, если он не организует передачу объекта вовремя.

К числу ответственностей относятся случаи повреждения имущества или прочие виды возмещения, нарушающие права одной из сторон.

Ответственность за нарушение условий

Кроме этого, оговариваются положения, предусматривающие существенные нарушения контрактных условий:

  1. Формулируется и чётко, лаконично прописывается подпункт, на основании которого допускается одностороннее расторжение по претензии одно из субъектов согашения.
  2. Определяются условия рассмотрения вопроса в судебном порядке.
Эта часть текста является гарантией прав в тех ситуациях, которые могут повлечь конфликт. Без их наличия, разрешение споров будет затруднено.

Порядок расторжения

Условия расторжения договора по соглашению сторон также должны быть оговорены.

По преимуществу они включают в себя правило предупреждения контрагента за 2 месяца до выселения из квартиры.

Также здесь устанавливаются требования к форме передачи имущества.

В силу меняющихся обстоятельств, в том числе, связанных с инфляцией и ростом цен, может возникнуть необходимость пересмотра некоторых положений.

Это стоит предусмотреть и внести соответствующий пункт. Если этот прецедент проигнорировать, квартиранты вправе оспорить повышение цен, опираясь на указанный в основном соглашении ценовой критерий.

Дополнения вносятся приложением к основному контракту и подлежат регистрации в Росреестре.

Узнайте, в каких случаях может потребоваться составление дополнительного соглашения к договору, из нашей статьи.

Улучшение жилья

Условия улучшения жилья имеют два вида:

  • отделимые;
  • неотделимые.

Гражданское законодательство предусматривает право собственности на отделимые улучшения в сторону арендатора. То есть он приобретает их для собственного пользования, пользуется ими и владеет по закону. Соответственно, по выезде из жилого помещения – забирает с собой.

Чтобы приобретённая мебель, посуда и прочие предметы интерьера не были присвоены недобросовестным наймодателем, требуется принимать актом приема-передачи имеющиеся в квартире вещи собственника, либо обозначить в основном соглашении, что таковые не предоставлялись. Не лишним будет сохранить квитанции об их приобретении.

Неотделимые улучшения могут привноситься:

  • по договору с собственником в счёт квартплаты;
  • по договору с собственником безвозмездно;
  • без получения разрешения собственника.

Если этот момент не будет оговорён специально, последующее проведение ремонта может поставить жильцов в тупик.

Собственник вправе не только отказать в компенсации стоимости ремонта, но и запретить его, либо принудить изменить дизайн, если он ему не понравится, в том числе – через суд.

Форс-мажор

Принято вносить редко используемый, но гарантирующий юридическую безопасность, пункт о действиях в случае форс-мажора или при обстоятельствах неодолимой силы.

Он регламентирует порядок действия при наличии объективных, не зависящих от человека обстоятельств, не позволивших ему выполнить контрактные условия.

Обычно они заключаются в предупреждении контрагента за 3-5 дней, при наступлении таковых. В этом случае с пострадавшей стороны снимаются предусмотренные штрафные и иные санкции и рассматриваются варианты взаимодействия в наступивших условиях.

Передача ключей

Порядок передачи жилплощади может быть выделен в отдельный пункт, а может быть включён в пункт об ответственности.

Выносят его отдельно в том случае, если он требует развёрнутого определения. Здесь точно назначают дату передачи ключей.

Указывают, в какое время стороны встречаются по указанному адресу. Обязательно оговаривается, что правообладатель предоставляет к рассмотрению имеющееся в квартире имущество и мебель, которая должна осматриваться контрагентом и приниматься актом приёмки.

В этом случае требуется тщательно проверить состояние передаваемого имущества, отметить в акте все имеющиеся недочёты и неисправности, вплоть до пятен на обоях и т.п. Этот момент полностью в ведении арендатора. При выселении, по этому акту, он должен будет вернуть имущество в соответствующем состоянии или выплатить компенсацию за ущерб.

О том, как составить опись имущества в жилом помещении, вы можете узнать из нашей статьи.

Выезжая, требуется составить новый акт, подтверждающий передачу имущества по списку. В противном случае недобросовестный собственник сможет вменить возмещение ущерба, отсутствие которого впоследствии будет невозможно подтвердить.

Оплата

Если оплата фиксирована, её можно указать в положении об ответственности.

При необходимости развёрнутого определения, этот момент рассматривается отдельным пунктом.

Обычно такая необходимость возникает, если арендная плата вменяет в ответственность квартиросъёмщика выплату коммунальных платежей, с отдельной передачей арендной платы собственнику.

Обычно устанавливается фиксированная плата, но собственник вправе затребовать ограничение на пользование удобствами, с целью экономии собственного бюджета. Целесообразно, внося пункт об условиях внесения оплаты, оговорить допустимость её изменения по усмотрению собственника. Изменение оформляется отдельным документом – приложением к основному соглашению.

В последнее время набирает популярность страховой депозит, который предусматривает вложение денег в размере двухмесячной арендной платы в качестве гарантий арендодателю. В соглашении следует предусмотреть и оговорить случай пользования страховым депозитом, а также ситуацию, в которой средства с депозита допустимо использовать.

О правах и обязанностях арендодателя, в том числе и по вопросам коммунальных платежей, вы можете узнать из нашей статьи.

Сроки действия

Сроки действия соглашения указываются, если они установлены субъектами, то есть договор срочный. Если найм срочный и составляет период более года, либо бессрочный, но предполагает длительное пользование помещением, требуется регистрация в Росреестре.

Без внесения в учётные кадастровые записи сведений об имущественной сделке, документ не вступает в силу, либо утрачивает её по истечении года. Если по окончании срока действия документ не расторгнут, он автоматически пролонгируется на тот же срок.

Когда в квартиру вселяется несколько человек, нужно составить список жильцов, с личной подписью каждого, во избежание несанкционированного собственником, произвольно организованного жильцами подселения.

Прочие и особые условия

Документ может содержать прочие и особые условия. Здесь может быть отражено практически всё, что является важным для заинтересованных лиц. Например, хозяйка вправе обязать квартиранта поливать цветы или оставить под его присмотром кошечку.

Можно договориться, что одну из комнат собственник оставит для собственного пользования и оговорит эти условия подробно.

Иногородние студенты вправе оговорить условия приезда в гости родителей.

Таких примеров может быть достаточно много. Оговорив их, стороны избавятся от лишних претензий и споров.

Чем больше конкретных нюансов включаются в контракт, тем легче будет регулировать правовые отношения. А при рассмотрении спора в суде, основным условием признания иска станет внесение положения в текст документа.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 6
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Евгения

    Снимали квартиру с семьёй около 6 лет, договор на аренду закончился, ещё 5 лет назад, не смогли заплатить за аренду последнего месяц, съехали, так как она сказала съезжать, потому что будет оформлять документы на квартиру. Теперь предоставляет погасить счета, на протяжении 6 лет оплаты производили на сбербанк онлайн, все сохранено. Или будет подавать на нас в суд на задолженность, налоги естественно не платила она, но остались некоторые мои вещи в квартире, которые не отдаёт нам. Что нам делать?

    • Роман

      Здравствуйте. Вы можете обратиться в налоговую полицию, можете написать заявление в полицию на самоуправство. Однако в ГК РФ есть 359 статья, предусматривающая удержание вещей в пользу долга. Данный спор, если не удастся решить его по мировому, решается в судебном порядке.

    • Игорь

      1. Надо смотреть сам договор, в первую очередь положения о пролонгации, т.к. по идее, таковые должны иметься (например, автоматическая).
      2. Пусть подает иск на вас, раз у вас есть все док-ты, подтверждающие перевод денег в качестве оплаты, ей, вполне вероятно, могут отказать в его рассмотрении на предварительном процессуальном этапе (например, после вашего отзыва на иск с подкреплением банковскими док-тами).
      3. По поводу своих вещей обращайтесь с заявлением в полицию — через участкового или кого-то еще из сотрудников (вам должны подсказать) составьте обращение о преступлении.

  2. Александр

    О расторжении договора аренды. Так при условии, когда в контракте не устанавливается срок аренды, считается, что он заключается на неопределённый срок. В таких случаях для его расторжения потребуется письменное уведомление арендодателя не менее чем за три месяца.

  3. Елена

    На самом деле, владелец жилья может составить договор практически как ему заблагорассудится. Но как правило никто не заморачивается с данным соглашением, используя либо первый попавшийся в интернете (который даже толком не читают), либо берут предложенный риэлтором. А потом возникают проблемы и неразрешимые конфликты между владельцем и квартиросъёмщиком. Чтобы этого избежать, нужно ответственно относиться к составлению соглашения. Ну и конечно не вселять первых попавшихся людей, а искать нормальных, с которыми в случае чего можно будет договориться, не прибегая к суду.

  4. Дмитрий

    Как-то многовато два месяца для предупреждения контрагентов для выселения. Все же это жизнь и все может случиться. Во всех соглашениях об аренде квартиры которые я видел и лично заключал, срок всегда был 30 дней или один месяц. И что касаемо повышения цен, то в договоре всегда просил прописывать пункт о том, что повышение цены на жилплощадь может происходить не чаще чем 1 раз в год.