8 (800)  302-76-94

Особенности договора найма жилого помещения для иностранного гражданина

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Сдача жилья внаем иностранному гражданину привлекает владельцев вероятностью получения высокого уровня доходов.

Но есть некоторые требования закона, которые лучше выполнить, чтобы не иметь головной боли от ожидания штрафов. Можно ли сдать жилплощадь иностранцам?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Какими законами регламентируется?

Cдача в аренду гражданину другого государства регламентируется такими правовыми законами и актами:

  • Федеральный Закон №109 «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации»;
  • Федеральный закон №115 «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»;
  • Жилищный кодекс РФ гл.7 разд.3 «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма»;
  • Гражданский кодекс РФ гл.35 «о договорах найма»;
  • Федеральный Закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», гл.4 о договорах аренды;
  • Федеральный Закон от 27.12.2009 № 374-ФЗ в ст. 45 ч.
  • Налоговый Кодекс гл. 25.3 ч. II и (ст.333.28, п.1, п/п 20) о госпошлине и налогах.

Как видно из перечня, бумаг придется изучить немало, прежде чем заняться бизнесом по поселению у себя чужестранцев и лиц без гражданства, к ним приравненных.

Если иностранца командирует в Россию по делам службы его компания, сама же и занимающаяся его поселением, то налоговые тяготы она берет на себя, выступая налоговым агентом, а владелец помещения избавлен от этих проблем.

Когда же поселением физического лица, гражданина другого государства, занимается сам собственник, то его порядок действий должен выглядеть примерно так, с прояснением следующих моментов.

Образец договора найма жилого помещения.

Подготовка жилплощади

Как подготовить помещение для сдачи в наем? Все документы, ценные вещи нужно вывезти в надежное место; разумеется, следует выполнить хотя бы косметический ремонт, генеральную уборку.

Жилище должно быть обезличено, только самое необходимое для проживания, освобожденное от личных вещей владельца, и бытовая техника, без которой современное проживание не будет комфортным.

Следует подготовить акт передачи квартиры квартиросъемщику. В нем должно быть зафиксировано, что именно передается в пользование гостям, а также отметить исправность работы коммуникаций. О том, как составить опись имущества, вы можете узнать из нашей статьи.

Такая бумага, с подписями обеих сторон, должна послужить квартиросъемщику сигналом, что после выселения все указанное в акте должно иметься в наличии и быть исправным.

Подбор агента

Так как аренда для иностранцев выводится из тени, и за получение прибыли все равно придется уплачивать налоги, смысла скрываться нет, и стоит привлечь к сдаче жилья внаем агентство недвижимости в лице риэлтора, надежного и знающего свое дело.

Искать в интернете такое агентство не следует – есть опасность стать жертвой фирмы-однодневки. Старый метод, по рекомендации друзей или родственников, работает до сих пор.

Отличным агентом может стать нотариус или адвокат.

Профессиональный юрист сможет проконтролировать тонкости юридического сопровождения сделки.

Кстати, при первой встрече с квартиросъемщиком из числа чужеземцев очень важно, чтобы этот человек также присутствовал.

Документы от квартиросъемщика

Какие документы должен предоставить иностранный гражданин? У иностранца следует спросить о наличии:

  • паспорта;
  • миграционной карты.

Проверяя бумаги, важно сличить фото на всех документов с лицом иностранца, а также персональные данные, чтобы убедиться, что все бумаги принадлежат одному и тому же человеку. Наличие подчисток, исправлений в документах недопустимо.

Важно обратить внимание на дату пересечения границы и предполагаемый срок возвращения на родину, так как при составлении соглашения дата окончания предоставления услуг и срок отбытия иностранца должны совпадать.

Документы можно только посмотреть, изучить, но ни в коем случае не забирать – это противоречит закону.

Нужна ли временная регистрация для иностранного гражданина? Для зарубежных гостей требуется постановка на регистрационный учет, для реализации которой нужно в течение 3-х рабочих дней с даты приезда:

  • заполнить бланк уведомления;
  • приложить к нему копии миграционной карты и паспорта квартиранта.

Так как в уведомлении нужно указывать новый адрес, то эта несложная регистрация предполагает, что вопрос с наймом уже решен, и обязанность зарегистрировать гостя по своему адресу падает именно на хозяина квартиры или дома, и сделать это нужно в течение суток с момента заселения.

Сам арендодатель не должен иметь в наличии ничего, кроме своего паспорта, а соглашение найма или аренды, документа на владение жильем никто не потребует.

Уведомить органы ФМС вместо арендодателя может его агент, если на него оформлена доверенность, в крайнем случае, это может сделать и сам мигрант.

Постановка на учет подтверждается наличием отрывной части уведомления с отметками ФМС.

Арендодатель должен себя подстраховать и сделать для себя ксерокопию паспорта и миграционной карты. Также важно записать телефоны жильца, причем не только мобильные, но и рабочие.

Не помешает знать, кем и где работает жилец. Звонок по указанному им рабочему телефону поможет проверить иноземца на правдивость.

Так как плата за пользование жилплощадью и есть доход, который подлежит обложению налогами, то все чеки, квитанции и прочие документы, подтверждающие ежемесячное получение платы от мигрантов, нужно обязательно хранить.

Согласование

С кем необходимо согласовать сдачу внаем? Сдача квартиры внаем иностранцу согласовывается:

  • с налоговой инспекцией по месту регистрации владельца жилья;
  • с районной администрацией, на территории которой расположено жилье.

Эта процедура подчиняется требованиям гл.4 ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и заключается в регистрации договора найма.

Этот закон не требует согласования больше ни с кем, даже с соседями по коммунальной квартире, если внаем сдается одна комната, ни с совладельцами сдаваемой недвижимости, если жилье приватизировано.

Муниципальное жилье сдавать более проблематично.

Потребуется письменное согласие всех членов семьи и ЖЭК, которую тоже нужно уведомить о возможности поселения иностранца специальным договором, самым лаконичным, но зато коммерсант будет уверен, что претензий к сдаче жилья у конторы нет.

Оформление договора

Какие документы необходимо оформить? Оформить нужно договор найма жилого помещения. Договор можно взять типовой, а логичнее всего взять такую форму за основу, добавив пункты на свое усмотрение.

Этот документ непременно должен содержать описание предмета найма, иначе не ясно, о чем вообще идет речь, и бумагу не примут для регистрации. В нем обязательно должны содержаться:

  • сроки, с указанием начала и окончания найма;
  • порядок расчетов — в какие числа месяца, сумма аренды, оплата коммунальных услуг (за что платит владелец жилища, а за что – квартирант);
  • конкретизированные обязанности и ответственность сторон, в том числе и штрафы за просрочку оплаты аренды;
  • сумма залога.
Непременно следует дополнить контракт пунктами о возможном посещении жильца его родными, к коим причислить жену, детей, в противном случае может оказаться в гостях десяток-другой соотечественников квартиранта.

Также гость России должен быть уведомлен, что арендодатель имеет право в любое время появиться в своей квартире. Нелишним станет вопрос о невозможности субаренды.

При составлении договора как раз очень полезно сотрудничество с агентом, которым может быть риэлтор или адвокат. Эти лица могут подсказать важные моменты заключения договора и различные юридические уловки.

Например, если контракт заключен на срок 11 месяцев, то есть до года, то его регистрировать не нужно, он будет пролонгирован после истечения указанных 11 месяцев. Главное, чтобы итоговая продолжительность действия документа не превысила срока в 5 лет.

Если срок действия составляет 12 месяцев и более, то регистрация обязательна, и документ считается набравшим юридическую силу именно с даты его регистрации в ЕГРП.

У каждого из представителей будет один экземпляр оригинала договора, как и приложения к нему – акта передачи квартиры.

Есть ли особые требования к договору найма жилого помещения для иностранного гражданина? Он должен быть составлен на двух языках — русском и родном языке иностранца.

Это требование подлежит неукоснительному исполнению, чтобы квартиросъемщик из-за границы не мог утверждать, что ему было непонятно, что в контракте написано.

Ответственность наймодателя

Какова ответственность за сдачу квартиры мигрантам? Сдавая жилплощадь мигрантам, нужно понимать, что придется платить налоги (а это около 13% от прибыли), а попытки скрыть доходы приведут неминуемо к наказанию. Если квартира сдается через агентство, то оплата налогов выполняется им, а хозяин жилища получает уже чистый доход.

Кроме штрафов за сокрытие налогов, можно также пострадать материально, если сдавать жилье множеству мигрантов, сделав его, так называемо, «резиновым».

Если поймают на тайной незаконной сдаче жилья внаем, то в соответствии со ст.122 НК РФ штраф составит 20% от неуплаченной суммы, а если будет доказана умышленность такого действия, как сокрытие, то штраф может достичь 40% суммы неуплаты.

Если все сделать по закону, то есть оформить соглашение и регистрацию иностранца, а затем подать декларацию с честно указанной суммой дохода, то размер налога выйдет около 13% от суммы прибыли.

Когда вопрос касается серьезных сумм, неоплаченных налогами на протяжении трех и более лет, то суммы штрафов могут составлять по ст. 198 УК РФ от 100 до 300 тыс. руб., а уклонение от налогов в особо крупных размерах – от 200 до 500 тыс. руб., а то и от 1 года до 3-х лет тюрьмы. Но от сдачи одной-двух квартир таких проблем не будет.

А вот фиктивная регистрация мигрантов с декабря 2013 г. на своей жилплощади угрожает владельцу жилья такими проблемами:

  • штраф 100-500 тыс. руб.;
  • принудительные работы на срок до 3-х лет;
  • срок отбытия в заключении до 3-х лет.

Не стоит связываться и с поселением у себя мигранта без разрешительных документов – нелегала, за это можно схлопотать штраф от 2-х до 5-ти тыс. руб.

Размер платы за съем жилья составляет неплохую сумму, особенно если квартира или дом расположены в элитном районе, где есть парковки, транспортные развязки, а само жилье ухожено и хорошо обставлено, есть телефон, интернет.

Для своего же спокойствия лучше потерять 13% дохода, которые уйдут на налоги, чем постоянно жить в страхе разоблачения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 18
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Елена

    Здравствуйте! Не могу понять, какими должны быть мои действия, если у иностранных граждан, которым я хочу сдать квартиру, есть регистрация в другом месте. Должна ли я об этом сообщать и куда. Какой язык используется для составления договора?

    • Роман

      Здравствуйте. За регистрационным учётом по месту жительства обычно следят участковые инспектора органов внутренних дел. При составлении договора используйте русский язык. Если иностранные граждане будут не согласны, второй экземпляр можно сделать на понятном им языке.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      1. Т.к. речь идет о резидентстве и юрисдикции РФ, то договор может быть только на русском языке (за исключением нац. республик РФ, там может быть и местный язык наряду с русским).
      2. Наличие договора аренды наделяет правом регистрации по месту пребывания, в первую очередь это обязанность арендаторов — иностранных граждан, но вы на всякий случай проконтролируйте (обратившись в паспортный стол в УК/при РОВД).

  2. Ирина

    вопрос по договору безвозмездного пользования. Хотим, чтобы пожил в комнате в коммунальной квартире наш родственник из Украины. Составляем договор безвозмездного пользования. У него есть временная регистрация по другому адресу. Обязаны ли мы мы регистрировать его у себя?

    • Владимир

      Здравствуйте. Всё зависит от времени проживания. Так как вы будете составлять договор, значит это уже приличная продолжительность, более трёх дней. Зарегистрировать вы его должны у себя сами в течение суток с момента его заселения. Также нужно уведомить органы ФМС, но это вместо вас он может сделать и сам.

    • Игорь

      Наличие указанного договора основание для регистрации гражданина (временно — по сроку действия договора, не более 5 лет, но если нет гражданства РФ — не более года). Вместе с тем есть требование закона о необходимости регистрации, для граждан РФ — при проживании более 90 дней (по месту пребывания), для иностранцев — не позднее 7 дней.

  3. Татьяна Симон

    Здравствуйте! Хочу сдать муниципальную квартиру гражданам Киргизии. Договор найма составили. Теперь мне с ними идти в иммиграционную службу сделать им временную регистрацию?

    • Саша

      Здравствуйте, Татьяна. Да, вам придётся сделать всем нанимателям временную регистрацию. Это дело собственника квартиры. Хочется предостеречь вас от уклонения регистрации и незаконном предоставлении жилья. В этом случае можно получить серьёзные проблемы с правоохранительными органами.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      В принципе, ст.76 ЖК РФ допускает при соцнайме поднаем, однако наниматель при этом обязан получить письменное разрешение от наймодателя (муниципалитета) и проживающих совместно граждан.
      Наличие зарегистрированного договора аренды (поднайма) само по себе является основанием для самостоятельной временной прописки, но чтобы не допустить нарушения требований закона о регистрации и как следствие этого административной ответственности, не лишним будет это ответственному квартиросъемщику проконтролировать.

  4. Владислав Комаров

    Здравствуйте! У меня вопрос: в соглашении аренды жилого помещения, арендуемым лицами из Армении, нужно указывать Ф.И.О. и паспортные данные всех проживающих в данном помещении?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      В принципе. в документе обязательно отражаются ФИО и паспортные данные арендатора, т.к. именно он по закону имеет определенные права и обязанности. Если остальные к арендаторам не относятся, то и их данные отражать нет обязанности, можно просто указать количество — все равно их надо регистрировать по месту пребывания.

    • Ольга

      Здравствуйте, Владислав. Вам обязательно необходимо указать и ФИО и паспортные данные данных граждан.

  5. Филипп

    «С кем необходимо согласовать сдачу внаем жилплощади иностранному гражданину? Сдача внаем иностранцу согласовывается: с налоговой инспекцией по месту регистрации владельца жилья; с районной администрацией, на территории которой расположено жилье. Эта процедура подчиняется требованиям гл.4 ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и заключается в регистрации соглашения найма.»
    Но гл.4 ФЗ №122 утратила силу с 1 января 2017 года. То есть согласовывать с налоговой и с администрацией района теперь не нужно?

  6. Иосиф Борисов

    что нужно учесть при сдаче жилья иностранцу. Можно ли заключить соглашение как физ. лицо, если у меня нет ИП и сдаю я жилплощадь нелегально

    • Игорь

      Нелегальная сдача и договор? Это действительно нонсенс. Потому как безотносительно самого факта уклонения от уплаты налогов, без официальной регистрации такого документа, вы эту бумажку прямо сразу можете отнести в туалет.

    • Екатерина

      Здравствуйте, Иосиф. Если вы сдаёте помещение нелегально, то и заключать контракт вы не имеете право. Но, в вашем случае, всё же лучше заключить и зарегистрировать его в Налоговой Службе.

  7. Родион Комаров

    Здравствуйте. Купил новую квартиру в хорошем районе. Как можно сдать ее иностранцам?

    • Инна

      На то, чтобы купить у вас мозгов хватило, а на то, чтобы сдать ее — нет?