Правила сдачи комнаты и доли в квартире по договору аренды: требуется ли согласие соседей?

Как сдать комнату в квартире?

Комнату в квартире с совместным проживанием сдают, как правило, одинокие пожилые люди, потому что с одной стороны, тяжело жить в одиночку, а с другой, лишняя копейка никому не мешает.

У них и возникают такие вопросы: как поселить квартиранта, чтобы внакладе не остаться, и с государством не поссориться, и спать спокойно, как говорилось в одной небезызвестной рекламе.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-97-52. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Способы

Как сдать комнату в аренду правильно? Что нужно, чтобы сдать комнату? Существуют два пути решения этой проблемы:

  1. Обратиться в проверенную риелторскую контору. Там обычно работают люди, знакомые с делопроизводством, юриспруденцией и маркетингом. Они грамотно составят и поместят объявление, квартирантов подыщут, и согласуют все юридические, финансовые вопросы. Вам останется только оплатить их услуги и налог государству.
  2. Второй путь менее затратный, но более хлопотный — все делать самостоятельно. Но на этом пути возможны ошибки. Как их избежать, вы узнаете из этой статьи.

Как составить договор на сдачу комнаты в аренду? И можно ли сдавать долю в квартире?

Образец договора аренды комнаты в жилом помещении.

Образец договора аренды доли в квартире.

Найм и аренда

Можно ли сдавать в найм комнату или часть квартиры?Прежде чем говорить о временном отчуждения жилья, нужно разобраться с тонкостями юридической терминологии.

Аренда жилья — предоставление жилой площади во временное пользование юридическим лицам.

Заключаемый на срок более двух лет, договор об аренде подлежит государственной регистрации.

Найм жилой площади — предоставление жилого помещения для временного проживания на срок до 5 лет. Если в договоре о найме не оговаривается срок действенности данного договора, то он по умолчанию действителен в течение 5 лет.

Договор о найме жилой площади не подлежит государственной регистрации, но по желанию сторон может быть заверен у нотариуса. Хотя, для того чтобы договор имел юридическую силу, достаточно подписей сторон и двух свидетелей.

Об отличиях договора аренды от договора найма жилого помещения узнайте на нашем сайте.

Можно ли сдавать в найм комнату или часть квартиры? Являясь единоличным собственником, владелец квартиры может сдать в найм часть квартиры, или комнату, но при этом, он должен:

  • заключить с нанимателем договор о найме жилья;
  • предоставить в налоговую службу декларацию о своих доходах, получаемых с аренды жилья.

Эти права собственности регламентированы 209 статьей ГК РФ и 30 статьей Жилищного Кодекса.

Гражданский кодекс РФ Статья 209. Содержание права собственности

  1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
  2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
  3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
  4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Требуется ли согласие соседей на сдачу комнаты? Можно ли сдавать комнату без согласия соседей? Если коммунальная квартира приватизирована всеми жильцами, и каждый из них является владельцем части этой квартиры, то собственник комнаты в коммунальной квартире вправе сдавать комнату в аренду.

Согласие совладельцев на сдачу комнатыПри этом ему не нужно спрашивать согласия своих соседей по квартире.

Являясь единоличным собственником комнаты, он имеет право распоряжаться ею, так, как считает нужным.

Если коммунальная квартира находится в муниципальной собственности, то в этом случае жильцы не являются собственниками, а только нанимателями жилья. О том, можно ли сдавать муниципальное жилье в аренду, узнайте из другой нашей статьи.

Тогда потребуются разрешительные документы от муниципалитета, и письменное согласие всех жильцов. Подробнее о том, как сдать комнату к коммунальной квартире, читайте в нашей статье.

Если квартира не коммунальная, и находится в долевой собственности или совладении двух или нескольких владельцев, в этом случае необходимо согласие всех совладельцев.

Норма жилой площади на человека составляет 12 квадратных метров. Если при вселении в квартиру площадь проживания на каждого жильца квартиры станет меньше 12 метров, соседи или совладельцы жилья вправе отказать во вселении.

Если в коммунальной квартире число жильцов изначально не соответствовало указанной норме, вы можете вселить в свою комнату 1 квартиранта вместо себя. Семье, пусть даже из двух человек, вы комнату предоставить не сможете, поскольку это ущемит права остальных жильцов квартиры.

Жилищный кодекс РФ Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

  1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
  2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
  3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
  4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
  5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются сбор, транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

С чего начать? Пишем объявление

Как составить объявление о сдаче комнаты?Сначала решите для себя, кого вы хотите видеть у себя по соседству: студентов, молодую семью, или одинокого человека средних лет?

Вам предстоит написать объявление, которое вы разместите на ближайшем столбе, на остановках или стенах домов, в печатном или интернет-издании.

Объявление должно содержать следующие сведения:

  • кого вы хотите видеть в качестве нанимателя квартиры;
  • размер предоставляемой комнаты и наличие коммунальных услуг в квартире, этажность;
  • расстояние от дома до ближайшей остановки или станции метро в минутах, маршруты автобусов;
  • контактный телефон (при необходимости укажите время, когда с вами можно связаться).

Не нужно перегружать объявление информацией о состоянии ремонта, о трубах, балконах и прочем. Клиент придет смотреть квартиру и все увидит сам.

В крайнем случае, по телефону ответите на все интересующие клиента вопросы о состоянии жилья. Адрес тоже сообщите по телефону. Также при встрече обговорите свои предпочтения: отношение к животным, курению, шуму и музыке.

Образец объявления о сдаче комнаты в аренду.

Как подготовить документы?

Договор о найме жилья заключается между наймодателем и нанимателем.

Он подтверждает право на проживание нанимателя и членов семьи на указанной в договоре жилой площади. Наймодателя он тоже защищает, если недобросовестный наниматель жилья отказывается платить.

Без составления договора вы не сможете потребовать возмещения убытков в случае порчи или кражи личного имущества, что тоже довольно часто происходит. Если ваши жильцы затопят проживающих внизу соседей, без договора возмещать убытки придется вам.

Перед тем как заключить договор о найме жилья, нужно иметь при себе:

  • документ, подтверждающий ваше право собственности на жилье;
  • список лиц, зарегистрированных на данной жилой площади, предоставляется в виде справки из жилищной конторы;
  • нотариально заверенное согласие членов семьи, если они не против сдачи в найм части жилого помещения;
  • паспорт.

Документы для сдачи комнаты в арендуНаниматель имеет право проверить документы, подтверждающие вашу личность и ваши права собственности на жилье. Узнайте, как составить доверенность от собственника на право сдачи жилья в аренду, из нашей статьи.

Желательно, чтобы все лица, зарегистрированные в квартире, присутствовали при подписании договора.

В договоре о найме жилья обязательно должны быть указаны:

  • факт совместного проживания нанимателя и наймодателя;
  • срок проживания нанимателя;
  • ежемесячная сумма оплаты;
  • сроки внесения оплаты, указать конечную дату;
  • сумма предоплаты;
  • оговариваются права и обязанности нанимателя при пользовании коммунальными услугами, средствами связи, личным имуществом владельца квартиры, а также, какие услуги оплачивает наниматель, а какие — наймодатель;
  • предусматривается ответственность сторон в отношении друг к другу и арендуемому жилью, возмещение ущерба в случае порчи имущества;
  • в договоре указываются сведения о приватизации жилья и его собственниках (если их несколько);
  • дополнительные пункты, являющиеся важными для сторон, и не противоречащие настоящему законодательству.

В договоре называются поименно все члены семьи нанимателя, которые будут проживать на данной жилплощади. Подготовьте также соглашения о задатке и опись имущества.

Формы для составления вышеописанных документов можно найти в интернете и распечатать на принтере в формате А4. Договор и другие бумаги могут быть распечатаны на компьютере, а также составляться в рукописной форме, но тогда они должны быть написаны аккуратным и легко читаемым почерком минимум в двух экземплярах.

Оплата за проживание может производиться наличным расчетом из рук в руки, и безналичным. При оплате денег наличными, получатель обязан написать расписку о получении платы за найм жилья с указанием суммы и даты получения денег.

При оплате по безналичному расчету нанимателю необходимо сохранять все квитанции, которые послужат доказательством при возникновении споров.

Расторжение договора

Расторжение договора найма комнатыПри расторжении договора о найме по инициативе наймодателя, наниматель должен получить официальное уведомление о разрыве договора за три месяца до этого разрыва, если срок подобного уведомления не прописан в договоре.

Прописанный в договоре срок уведомления о разрыве договора является основным и должен соблюдаться. О том, как продлить договор и в каких случаях может потребоваться составление дополнительного соглашения, вы можете узнать на нашем сайте.

Разрыв договора о найме по инициативе наймодателя происходит обычно из-за несоблюдения условий договора нанимателем. Договор разрывается по инициативе нанимателя, если наймодатель нарушает условия договора, либо, если наниматель решил сменить место жительства.

Расторжение договора в частном порядке не требует каких-либо особых действий, если не возникает конфликтных ситуаций, споров, судебных разбирательств, и наймодатель был своевременно уведомлен о расторжении договора. Однако если сдавалась комната в коммунальной квартире, проводится акт приема-передачи имущества наймодателя.

Таким образом, правильное заключение договора о найме комнаты позволит владельцу квартиры защитить себя от невыплат за жилье и использование коммунальных и прочих услуг, а имущество — от хищений и порчи. Договор поможет востребовать причиненные убытки через суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-97-52 (Москва)
+7 (812) 309-53-82 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 16
  1. Никита Чистяков

    Здравствуйте! Скажите, пожалуйста, если квартира находится в собственности двух совершенно чужих людей, нужно ли согласие одного из собственников при сдаче своей доли в найм вторым собственником? Каким законодательным актом это регламентировано? Спасибо большое!

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Именно так- если не выделены, т.е. если каждая из долей полностью оформлена в собственность по отдельности, т.е. это не совместное уже владение, то согласие второго собственника для сдачи в аренду при этом не требуется.

    • Ольга

      Здравствуйте, Никита. Если доля в собственности не выделена конкретно, то для сдачи в аренду своей доли потребуется согласие других участников долевой собственности согласно ст. 246 ГК РФ.

  2. Остап Волков

    здравствуйте, может ли человек прописанный в квартире но не являющейся собственником этой квартиры , сдать в аренду свою часть жилья без согласия собственника и других людей прописанных в этой же квартире?

    • Елена

      Остап, не собственник жилого помещения не имеет права сдавать в аренду часть жилья или все жилье. Прописка дает ему право только проживать в этой квартире, но не распоряжаться.

    • Ольга

      Здравствуйте, Остап. Нет, он не может этого сделать без согласия собственника жилого помещения, т.к. регистрация даёт ему право только проживать в жилом помещение, ничего более.

  3. Геннадий Орлов

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста законна ли сделка по купле-продаже квартиры если в ней сдана комната внаём на 5 лет и покупатель квартиры об этом не знает?

  4. Галина

    Договор аренды оформлен без номера договора, без печати, нет фамилий реелторов, оформивших договор, с нанимателей взята комиссия в размере 9000руб, которые наймодатель обязан вернуть при расторжении договора, но эту сумму реелторы оставили себе, как вознагрождение. И предлагают ещё заплатить им 10тыс. руб. за первый месяц проживания наймодателя. И это правильно???

    • Ольга

      Галина, здравствуйте. Вы скорей всего попали на шарлатанов. Это все не правильно, договор должен быть оформлен надлежащим образом и риэлторам должно быть уплачено 50% от стоимости найма жилья.

    • Екатерина

      Здравствуйте, Галина. То, что вы нам рассказали, не правильно. Данные риэлторы скорее всего мошенники.

  5. Даниил Константинов

    скажите пожалуйста, сколько человек можно заселить в комнату 11кв.м в коммунальной квартире

    • яна

      Даниил, здравствуйте. Ну, вообще, норма на одного человека составляет порядка 12 квадратных метров. Поэтому там максимум может быть прописан один человек и то если на это дадут согласие соседи.

    • Ольга

      Здравствуйте, Даниил. Не более 3-х человек.

  6. Анатолий Герасимов

    Здравствуйте! Я являюсь сособственником квартиры. Один из собственников намеревается сдавать в аренду свою долю без согласия остальных собственников, правомерно ли?

    • Вера

      Здравствуйте! У вас выделена комната в квартире как ваша доля? Если нет, то нужно согласие других сособственников на сдачу в аренду

    • Георгий

      Здравствуйте Анатолий, дольщик может сдавать свою долю квартиры в аренду только если имеется выдел отдельной комнаты в натуре. В остальных случаях обязательно требуется письменное, нотариальное заверенное согласие остальных дольщиков.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-97-52Москва +7 (812) 309-53-82Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)