Все по закону: как официально, правильно и безопасно сдать квартиру в аренду или наем?

Сдать квартиру на законных основаниях

Недвижимость – один из наиболее надежных источников инвестирования в любые времена.

Собственник такого имущества может либо продать его, либо постоянно получать стабильный доход, сдавая его в аренду.

Стоит рассмотреть процедуру правильной сдачи квартиры и особенности ее проведения.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-97-52. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

О том, можно ли сдавать комнату или долю в квартире, а также о том, как сдавать квартиру посуточно, вы можете узнать из наших статей.

Законодательная база

Как сдать квартиру в аренду правильно? Есть ли закон об аренде? Любые сделки с имуществом, в том числе и при сдаче недвижимости в аренду, регулируются определенными законодательными актами. При сдаче квартиры в аренду или наем собственнику необходимо руководствоваться такими двумя основными документами:

  1. Жилищный кодекс РФ – в этом документе прописаны основные правила пользования жильем и ответственность за их нарушение.
  2. Гражданский кодекс РФ – вопросам сдачи жилья посвящены отдельные главы этого документа:
    Законная сдача квартиры в аренду

  • сделка аренды (заключается, если хотя бы одной стороной договора выступает юридическое лицо) освещена в главе 34 ГК РФ;
  • сделка найма (заключается между двумя физическими лицами) регламентируется главой 35 ГК РФ.

При составлении договора аренды или найма нужно обязательно руководствоваться положениями ГК РФ, поскольку это поможет оформить сделку максимально правильно и законно.

О том, чем отличается договор аренды от договора найма жилого помещения, вы можете узнать из нашей статьи.

Преимущества

Большинство квартир, которые сдаются в наем или аренду, не оформлены в виде заключения официального договора. То есть сделка заключается на основании устной договоренности между сторонами, что является незаконным и рискованным для обоих участников. Например, собственник может понести риски.

О том, можно ли сдавать квартиру без оформления договора, вы можете узнать из другой нашей статьи.

Например, мошенничество со стороны съемщика. Если нет документально закрепленной сделки, то и сам факт сдачи квартиры никак нельзя доказать. Поэтому существует вероятность, что съемщик может не заплатить за квартиру, коммунальные услуги или нанести ущерб имуществу собственника или соседей (например, затопить их).

Все эти расходы нужно будет возмещать собственнику, ведь защитить свои права он никак не сможет, а для выселения такого жильца придется обращаться в правоохранительные органы.

В случае заключения договора в нем будут закреплены все важные моменты относительно сделки: размер и способ внесения денег, обязательства по оплате коммунальных услуг, срок пользования квартирой. Все права и обязанности обеих сторон будут четко согласованы между ними.

Есть риск налоговой проверки. При сдаче квартиры ее владелец получает определенный доход, с которого, в соответствии с законодательством РФ, должен быть уплачен налог (НДФЛ).

Законная сдача жилой площадиИменно по этой причине большинство сделок проходят неофициально, ведь стороны хотят таким образом сэкономить.

Однако если этот факт будет обнаружен налоговыми инспекторами, собственник будет привлечен к ответственности.

Меры за это предусмотрены довольно серьезные, причем с каждым последующим нарушением наказание будет ужесточаться.

Узнайте на нашем сайте о том, можно ли сдавать квартиру иностранным гражданам.

Ответственность

Какова ответственность и наказание за сдачу квартиры без регистрации? Почему россияне могут лишиться жилья сдавая его в наем? Может ли сдача квартиры в аренду обернуться тюремным сроком? В законодательстве не предусмотрено отдельной статьи или закона, которые бы содержали ответственность за незаконную сдачу жилья в наем. Однако в случае такого нарушения наказание будет применяться по следующим основаниям:

  • несдача декларации (ст. 119 НК РФ);
  • неуплата налогов.
Налоговый кодекс РФ Статья 119. Непредставление налоговой декларации (расчета финансового результата инвестиционного товарищества)

  1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета

    влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

  2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок

    влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления.

Если в первом случае ответственность устанавливается только налоговым законодательством, то во втором это может происходить как на основании НК РФ, так и по УК РФ.

В зависимости от тяжести правонарушения предусмотрена ответственность.

Взыскание общей суммы всех неуплаченных налогов – эта мера является обязательной и применяется всегда. Кроме величины самого налога придется еще уплатить и пеню за каждый день просрочки.

Наложение штрафа за непредоставление декларации в размере 5% от величины задолженности. При этом его минимальный размер составляет 1000 руб., а максимальный – 30% от долга.

Наложение штрафа за неуплату налога – его размер составляет:

    Ответственность за незаконную сдачу квартиры

  • 20% от суммы долга – в общих случаях;
  • 40% – при повторном нарушении или если будет доказано, что плательщик умышленно уклонялся от уплаты налогов.

Уголовная ответственность – конкретная мера устанавливается ст. 198 УК РФ и зависит от тяжести нарушения.

Если размер налоговой задолженности составляет более 600 тыс. руб. за три года, то могут применяться такие меры:

  • штраф в размере от 100 до 300 тыс. руб.;
  • принудительные работы (сроком до года);
  • арест на период до полугода;
  • лишение свободы на срок до года.

Если долги по налогам относятся к категории особо крупных (то есть превышают сумму 3 млн. руб. за три финансовых года подряд), то ответственность ужесточается:

  • штраф в размере от 200 до 500 тыс. руб.;
  • принудительные работы или лишение свободы на период до трех лет.
Уголовный кодекс РФ Статья 198. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица

  1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, —

    наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

  2. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, —

    наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок.

Примечания:

  1. Крупным размером в настоящей статье признается сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей, а особо крупным размером — сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более трех миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая девять миллионов рублей.
  2. Лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью уплатило суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумму штрафа в размере, определяемом в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Этот перечень мер – исчерпывающий, никакой другой ответственности за неуплату налогов не предусмотрено. Например, собственника не смогут выселить из квартиры или отобрать ее.

Законное оформление найма жилплощадиНесмотря на наличие в законодательстве такой серьезной ответственности за незаконную сдачу жилья на практике она применяется редко.

Это связано с тем, что доказать факт правонарушения очень сложно, ведь для этого нужны документальные подтверждения того, что квартира действительно кому-то сдается.

Если учесть, что это не входит в интересы обеих сторон сделки, найти такие документы очень сложно.

О том, как быстро и правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно, вы можете узнать из нашей статьи.

Пошаговая инструкция

Как официально сдать квартиру в аренду или наем? Если собственник все же принял решение об официальной сдаче квартиры в аренду или наем, ему необходимо знать, как правильно провести эту процедуру. Как обезопасить себя при сдаче квартиры в наем? Примерный алгоритм действий следующий:

Шаг 1. Подготовка квартиры к сдаче квартирантам. На этом этапе нужно сделать помещение максимально привлекательным для съемщиков: провести косметический ремонт (при необходимости) и обеспечить наличие в квартире дополнительных удобств (например, провести интернет и установить кондиционер).

Также рекомендуется спрятать или унести все личные и ценные вещи, потому что вряд ли жилец будет обращаться с ними так же бережно, как хозяин.

Шаг 2. Поиск съемщика – это можно сделать как самостоятельно, так и при помощи специального риелторского агентства. Как безопасно сдать квартиру в аренду? Поиски могут осуществляться по множеству каналов: при помощи СМИ, интернета, знакомых или друзей. О том, как составить объявление о сдаче квартиры, вы можете прочитать на нашем сайте. С потенциальными жильцами необходимо будет провести осмотр квартиры и рассказать им обо всех преимуществах и недостатках квартиры.

Отдельно стоит затронуть вопрос относительно наличия долгов по коммунальным платежам. Конечно, их уплата не переходит на съемщиков, однако стороны могут в добровольном порядке решить этот вопрос. Например, согласовать погашение части долга в счет уплаты стоимости аренды или переведение задолженности на собственника.

Документы для официальной сдачи жилья в арендуШаг 3. Подготовка необходимых документов.

Для проведения сделки аренды или найма жилого помещения понадобятся:

  • паспорт наймодателя;
  • паспорт нанимателя;
  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

О том, как составить доверенность от собственника на право сдачи квартиры, вы можете узнать на нашем сайте.

Шаг 4. Подготовка договора – это также можно сделать как самостоятельно, так и при помощи юристов. Как по закону оформить договор? Требования к оформлению и содержанию документа зависят от его вида (аренда или найм). Общими требованиями является:

  • указание предмета сделки;
  • письменная форма документа;
  • оформление нескольких экземпляров договора (для каждого участника сделки).

Также дополнительно можно составить акт приема-передачи квартиры и опись имущества, которое в нем находится. Это требование необязательно, но желательно, поскольку поможет уберечь обе стороны от возможных конфликтов по поводу порчи имущества.

Шаг 5. Регистрация договора – этот пункт является обязательным для договора:

  • аренды (вне зависимости от срока его действия);
  • найма (если он заключается на год и более).

Регистрация договора осуществляется в органах местного самоуправления и в налоговой инспекции по месту нахождения квартиры.

После этого собственник обязан ежегодно сдавать декларацию с суммой полученных доходов и уплачивать налог.

Узнайте из наших статей о том, можно ли сдавать квартиру, купленную по ипотеке, и можно ли сдавать муниципальную квартиру, а также о том, как правильно сдавать комнату в коммунальной квартире.

Размер отчислений

Как уже отмечалось, главная причина, по которой собственники сдают квартиру неофициально – это необходимость уплачивать с получаемых денег налог. Этот вид поступлений является доходом, поэтому он облагается НДФЛ. Ставка этого налога, в зависимости от плательщика, установлена на уровне:

  • 13% — если доходы получает гражданин России;
  • 30% – если получателем является иностранный гражданин.

Налоги при сдаче квартиры официальноОчевидно, что в каждом из этих случаев получается немаленькая сумма.

Однако есть несколько вполне законных способов уменьшить размер необходимых отчислений. Что нужно, чтобы сдать квартиру официально?

Для этого нужно зарегистрироваться в налоговой в качестве ИП и выбрать одну из доступных систем налогообложения:

  1. УСН. В этом случае собственник станет предпринимателем и от получаемого дохода сможет платить меньше отчислений – 6%. Однако ежегодно нужно будет вносить дополнительную сумму на обязательные страховые взносы.
  2. Патентная система – при этом необходимости платить налоги вообще не будет, однако за патент придется отдать приличную сумму (точная стоимость зависит от конкретного региона). К затратам на приобретение патента также можно прибавить взносы в фонды.

Менее законным способом уменьшения величины налога является занижение в договоре величины платы за квартиру.

Однако при этом собственник рискует, ведь в случае неуплаты он сможет взыскать с жильца только ту сумму, которая указана в договоре.

О том, что включает в себя оплата за найм жилого помещения, вы можете узнать из нашей статьи.

Через агентство

Как легально сдать квартиру в аренду через агентство? Оформляет ли риэлтор официальную аренду квартиры? Может ли риелтор сдать квартиру с долгами? Чтобы облегчить процесс сдачи квартиры, собственники могут воспользоваться услугами агентства и заключить договор с риэлтором. В этом случае также можно сдать квартиру официально, при этом основную часть работы возьмет на себя посредник. В частности, на него могут быть возложены следующие обязательства:

  • подготовка всех необходимых для проведения сделки документов;
  • поисков потенциальных жильцов;
  • организация рекламы жилья;
  • проведение показа квартиры;
  • оформление договора.

В услуги риелтора может быть включено еще и множество других обязательств – более точно они закрепляются в договоре с агентством.

Услуги риэлтора при сдаче квартирыПри желании также можно будет застраховать квартиру и все находящееся в ней имущество от возможного ущерба.

Единственный недостаток данного способа – необходимость оплачивать услуги агентства.

Однако если обратиться в надежную компанию с хорошей репутацией, то преимущества от этого значительно перевесят финансовые потери.

Официальная сдача квартиры не пользуется среди собственников особой популярностью, поскольку в результате этой сделки необходимо совершать отчисления по налогам в бюджет.

Однако риски для обеих сторон найма или аренды при этом также минимальны, поскольку официальный договор гарантирует соблюдение всех их прав и обязанностей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-97-52 (Москва)
+7 (812) 309-53-82 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 22
  1. Кирилл Захаров

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста нужно ли согласие всех собственников, что бы сдать комнату в коммунальной квартире?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Если указанная комната является выделенной долей, то согласия остальных собственников не требуется. А вот в противном случае — обязательно.

    • Евгения

      Здравствуйте, Кирилл. Нет, согласия всех собственников для этого не требуется.

  2. Екатерина

    Здравствуйте. Можно ли учесть НДФЛ уплачиваемый за такой вид дохода при налоговом вычете от покупки жилья и вернуть его?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Извините, но вы как-то очень запутанно сформулировали вопрос. Вообще. НК РФ указывает на право гражданина, приобретающего жилье впервые, на налоговый вычет. Т.е. такое исключение единоразово, когда гражданин вправе возместить (получить обратно) при таком приобретении НДФЛ, т.е. 13% от стоимости кваритры.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Екатерина. При покупки жилья вы имеете право воспользоваться налоговым вычетом при условие, что никогда им не пользовались и последние 3 года оплачивали подоходный налог.

  3. Сергей

    Добрый вечер, у меня планируется заключение договора аренды моей квартиры с иногороднем юр лицом. Переговоры веду через риэлтора, который просит дать в электронном виде сканы паспорта и свидетельства на квартиру. Опасаюсь мошенничества. Как мне подстраховаться, чтобы эти документы не были использованы для отъема квартиры. Спасибо

    • Александр

      Сергей, эти документы необходимы риэлтору для оформления договора аренды.
      Для того что бы свести все риски к минимуму, советую отсканировать запрашиваемые документы, распечатать их. На бумажных копиях крупными буквами написать образец. Снова отсканировать и отослать риэлтору.

    • Георгий

      Здравствуйте Сергей, с запрашиваемыми документами, а тем более с их копиями переоформить право собственности невозможно. Для это потребовалась как минимум ваша подпись на договоре или акте передачи. В любом случае будьте внимательны при подписании договора аренды.

  4. Андрей Леонтьев

    могу ли я расторгнуть в налоговой т как квартирантты сьезжают каждые 2 3 месяца

    • Вера

      Здравствуйте, Андрей. Расторгать договор или нет — это ваше право. Имейте ввиду: расторгнете и продолжите сдавать квартиру — это будет незаконно и может повлечь за собой справедливое наказание, если это всплывет. Доказать факт незаконной сдачи жилплощади не так сложно.

    • Натали

      Здравствуйте Андрей, конечно, договор Вы расторгнуть можете, но если в дальнейшем будете сдавать квартиру. то это незаконная сдача жилья, которая несет за собой уголовную ответственность http://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/arenda-kv/sdavaty/nezakonnaya.html

  5. Венера Игнатьева

    Можно ли муниципальному служащему сдать в наем квартиру законно?

    • Марина

      Если квартира находится в собственности, то можно. Главное, налоги не забывать платить.

    • Mark

      Венера,муниципальному служащему можно сдать квартиру в наем, но в декларации о полученных доходах, которую он составляет ежегодно для налоговой инспекции, он обязан указать сумму доходов, полученную от сдачи квартиры в аренду.

  6. Евгений Кузьмин

    Здравствуйте. Вопрос такой:Владелец квартиры хочет сдать ее в наем на время проживания за границей. Имеет гражданства России и Франции. По какой ставке он должен платить НДФЛ — 13% как гражданин России или 30% как иностранец? Спасибо.

    • Наталья

      Здравствуйте, Евгений. При наличие российского паспорта и гражданства, налог будет 13% от суммы, полученной за сдачу внаём квартиры.

    • Олег Сергеевич

      Добрый день, так как собственник данной квартиры имеет российский паспорт, следовательно является резидентом Российской Федерации. Квартира также находится на территории РФ. Исходя из вышеизложенного следует что при получении дохода от арены квартиры ее владелец должен уплачивать налог в размере 13%.

    • Вероника

      Евгений, здравствуйте. Если у гражданина имеется гражданство РФ, то иностранцем этот гражданин быть не может. Исходя из этого, налог, который он должен оплачивать государству с получения дохода от сдачи внаём жилого помещения, будет в размере 13%.

    • Денис Александрович

      Здравствуйте Евгений, вы сами ответили на свой вопрос, если владелец квартиры, как вы утверждаете, имеет гражданство России, то каким же образом он может быть иностранцем и платить соответствующий налог. Ответ: налог оплачивается по ставке 13%.

  7. Александр

    Не все договоры аренды недвижимости регистрируются. Я даже сказал бы, что их большая часть не регистрируется, и это, как не будет удивительным для автора, законно. Регистрации подлежать договоры, заключённые на определённый срок, начиная от года включительно. Остальные, а это: сроком до одного года и с неопределённым сроком аренды, регистрации не подлежат, и считаются заключёнными с момента подписания.

  8. Дмитрий

    Нескоро еще в этой сфере будет наведен порядок. К сожалению, даже сдача жилья под найм через риэлторов не дает гарантии его сохранности и соблюдения обязанностей арендаторами. Ну а про налоги со сданного жилья пока даже и говорить всерьез не стоит. Строгость российских законов уравновешивается необязательностью их исполнения. Все знают, что при сдаче жилья под найм нужно платить налоги, но редко кто это делает.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-97-52Москва +7 (812) 309-53-82Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)