Съем квартиры: что нужно знать о правилах и порядке найма?

Как снять квартиру?Жилищные отношения в России и по сей день характеризуются недостаточно удовлетворённым спросом.

Активная урбанизация и внутренняя миграция предопределяет тенденции на рынке жилья: население перемещается в крупные города и ищет там подходящие дома и квартиры.

На первый план выходит аренда помещений.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-97-52. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Понятие

Наём жилого помещения представляет собой возмездную передачу квартиры, дома или отдельной комнаты нанимателю во владение и пользование по договору.

Следует отметить, что владельцем жилья может быть как физическое, так и юридическое лицо. Квартиросъёмщик же – только физическим лицом.

Правовое регулирование найма жилых помещений: отношения по найму жилья регулируются главным образом ЖК РФ и главой 35 ГК РФ. Весь институт найма жилых помещений делится на две большие категории: социальный найм и коммерческий (узнайте об определении договора найма в частном жилищном фонде) .

Понятие найма жилого помещенияКоммерческий наём – та самая аренда квартир, где владелец жилья и наниматель выступают свободными участниками правоотношений.

Они по своему желанию и на согласованных условиях заключают соглашения об аренде жилья.

Договоры социального найма относятся к рассматриваемому вопросу лишь формально, потому как их заключение происходит по основаниям и на условиях, предусмотренных законодательством.

По таким соглашениям квартиры государственного и муниципального жилого фонда предоставляются отдельным категориям людей, определённым в соответствии с положениями раздела 3 ЖК РФ.

Это могут быть нуждающиеся в улучшении условий проживания, переселённые из ветхих домов, а также те, кто пользуется квадратными метрами ещё советской постройки, но не пожелал их приватизировать.

В данном случае не идёт речь о рыночных ценах при установлении размера платы за пользование жильём по социальному найму.

Договор соцнайма действует бессрочно, расторгается лишь в крайних случаях, а статус ответственного квартиросъёмщика переходит по наследству.

Квартиры соцнайма могут сдаваться на коммерческой основе, жильцы могут обменивать их по своему желанию. Очевидно, что наниматели социальных квартир имеют значительные правомочия в отношении государственной недвижимости, которую они занимают.

Отдельной правовой категорией является специализированный наём жилья, которому посвящён 4й раздел ЖК РФ.

Особенности

Стоит ли снимать квартиру? Что выгоднее снимать квартиру или взять ипотеку? Что лучше? Однозначный ответ на этот вопрос сложно дать. У собственной квартиры есть ряд преимуществ:

  • в своём жилье хозяин может сделать любой ремонт. Жилое помещение по найму предоставляется «как есть» — что-то менять владелец не позволит;
  • Что лучше - снимать или взять в ипотеку?стабильность. Ставка по аренде может вырасти, собственник может вовсе не продлить договор, тогда жильцам придётся подыскивать другие варианты. Не каждый хочет менять сложившийся жизненный уклад, тем более, когда есть дети.

У арендного жилья тоже есть свои плюсы:

  • мобильность. Всегда можно переехать в другой район или даже в другой город, где имеется привлекательная вакансия по работе. Если рядом с многоквартирным домом построили шумную развязку или промышленное предприятие, то вполне можно сменить место проживания;
  • нет необходимости вкладываться в ремонт. О новых диванах и обоях голова будет болеть только у владельца. Когда потребительские качества обстановки падают, снижается и арендная плата.

Бывают ситуации, когда без аренды квартиры сложно обойтись. Например, при длительных командировках. Проживание в гостинице обернётся большими расходами, а покупка квартиры нецелесообразна по очевидным причинам.

Открытым остаётся инвестиционный вопрос. Многие люди считают, что недвижимость – это стабильный источник дохода. С годами квартира точно не станет дешевле.

К сожалению, подобное утверждение верно только для крупных городов-миллионников. Приобретая жильё с целью последующей перепродажи, можно сильно прогадать. Пример тому нынешний экономический спад во всех отраслях, приведший к снижению цен на недвижимость.

Для людей, которые никуда не собираются переезжать и планируют будущее на годы вперёд, существует эффективный инструмент для решения жилищных вопросов – ипотека. Ежемесячные платежи по кредитам с залогом жилья часто сопоставимы с арендной платой.

Следует учитывать, что специалисты из банка – это не хорошие друзья, готовые подождать при появлении трудностей с деньгами. Да и отношения с финансовым учреждением будут длиться многие годы.

Если владелец ипотечной квартиры потеряет работу и не сможет оперативно подыскать новую, то появятся просрочки по выплатам. Через 3-4 месяца уже будет решаться вопрос о продаже заложенного жилья, несмотря на все предыдущие годы платежей в срок.

Преимущества ипотеки перед наймомСловом, покупка квартиры в ипотеку – это серьёзнейший шаг, требующий взвешенного экономического анализа и холодного расчёта.

Однозначно следует рассмотреть возможность покупки жилья в кредит отдельным категориям граждан: молодым семьям, военным, а также лицам, получившим материнский капитал.

Для них действуют специальные государственные программы по улучшению жилищных условий.

Возраст нанимателя

Каковы правила аренды квартиры? Со скольки лет можно снимать квартиру? Граждане России становятся полностью дееспособными с 18 лет. Значит, именно с этого возраста человеку разрешено быть полноценным участником гражданских правоотношений и заключать договоры найма жилья.

В отдельных случаях граждане, достигшие 16 лет, могут быть признаны эмансипированными. Сложно сказать, решиться ли владелец квартиры доверять своё имущество столь молодому человеку.

Порядок и правила

Как найти подходящую квартиру для аренды? Как снять квартиру? Что надо знать при съеме квартиры и на что обратить внимание? Какие вопросы задавать собственнику? Что нужно проверять? В данном разделе мы подробно рассмотрим все шаги и ключевые моменты при съеме квартиры, которые должен предпринять квартирант, чтобы без проблем снять жильё. А также о том, какие документы при съеме необходимо оформить.

Подбор вариантов

Как правильно снять квартиру через агентство? Если позволяют средства, то стоит обратиться к риелторам. Профессиональные агенты по недвижимости имеют информационную базу со свободными квартирами.

Также они возьмут на себя оформление всех необходимых документов и общение с владельцами жилья. Клиенту останется лишь отвечать на звонки и смотреть подходящие варианты. Стоить такие услуги будут примерно, как один месяц найма жилья (читайте подробнее о том, сколько составляет комиссия риэлтора).

При заключении соглашения с риелтором следует проследить, чтобы оплата в полном объёме производилась только после подписания договора аренды. Авансирование услуг агента приводит к затягиванию поиска жилья.

Поиск съемной квартирыБольшинство же людей, ищущих типовые квартиры, стараются сэкономить и организовывают самостоятельный поиск сдающихся помещений.

Сегодня это можно делать через интернет, что существенно упрощает процесс.

Например, на крупнейшем сайте AVITO представлено жильё из всех регионов страны.

Сравнивая цену и анализируя фотографии в объявлениях, будущие арендаторы подбирают несколько помещений, соответствующих их представлениям о комфортном проживании.

Не будет лишним узнать, используя карту, какие объекты социальной структуры находятся неподалёку. Станция метро, парк или иная зона отдыха, спортивные центры могут быть весьма полезны для квартиранта.

Крупные склады, автобазы, промышленные предприятия, ночные заведения или круглосуточные, расположенные рядом с арендным жильём, заправки могут стать источником неприятного шума, мешающего нанимателю полноценно отдыхать.

Беседа с владельцем

Что спрашивать при съеме квартиры? Как проверить собственника? Когда отобраны подходящие варианты, можно приступать к следующему этапу. Нужно позвонить и пообщаться с собственником, чтобы предварительно обсудить условия аренды.

Потенциальному нанимателю следует сразу сообщить информацию о себе: возраст, семейное положение, есть ли домашние животные.

Многие владельцы не хотят сдавать квартиры семьям с детьми или животными, поэтому не стоит тратить своё время на безрезультатные переговоры.

Также стоит уточнить, будет ли оформлен договор, на какой срок, за какой период необходимо внести предоплату. Не следует соглашаться на наём жилья договора или с предоплатой больше, чем на 2 месяца.

Если стороны всё устраивает, то можно определиться со временем для осмотра квартиры.

Осмотр

Правила выбора квартиры в наемВ чем заключается проверка жилья? Собственник сам будет заинтересован в том, чтобы быстрее продемонстрировать квартиру.

Будущему нанимателю следует внимательно осмотреть всё имущество и комнаты на предмет неисправностей, повреждений и других недостатков.

Если кран подтекает, сломаны дверные ручки или неисправен холодильник, то стоит всерьёз задуматься о поиске другого жилья.

Аренда – это бизнес. Когда квартира представлена в таком «нетоварном» виде, тогда собственник не особенно заботиться о своих жильцах. Есть большая вероятность, что устранения всех недостатков после вселения придётся ждать очень долго.

Осмотры проводите в вечерние часы. Это позволит выяснить, есть ли среди соседей шумные или неприятные личности.

Не стоит бояться торговаться. Особенно в тех случаях, когда какая-либо информация, содержащаяся в объявлении, не нашла подтверждения при осмотре. Цена будет установлена путём переговоров, так что любой недостаток квартиры позволит нанимателю сэкономить денежные средства.

Оформление документов

Как правильно арендовать квартиру? Что нужно знать? В чем состоят существенные условия найма жилого помещения между физическими лицами? Если владелец квартиры и наниматель пришли к консенсусу по срокам и стоимости найма, то можно приступать к подписанию договора.

Собственник, постоянно занимающийся сдачей жилья в аренду, наверняка имеет собственный типовой документ. Подробностям составления договора и его заключения посвящены отдельные статьи. Здесь же остановимся на некоторых моментах.

При заключении договора следует попросить у собственника паспорт и правоустанавливающий документ, на основании которого он владеет квартирой. Также следует обратиться в Росреестр для получения выписки из ЕГРП.

Вышеперечисленные действия помогут установить, действительно ли гражданин имеет полное право сдавать квартиру внаём. Нередки случаи, когда недвижимостью в разных долях владеет несколько лиц. В таком случае необходимо получить согласие всех собственников.

Прямо в день заключения договора съемщик квартиры должен попросить владельца показать свежую выписку с лицевого счёта. Такой документ даст нанимателю информацию о задолженности за оказанные коммунальные услуги, а также о зарегистрированных по этому адресу людях.

Подписание документов при съеме квартирыКвартира должна быть без долгов и без прописанных граждан.

Особое внимание следует уделить правам и обязанностям как квартиранта, так и арендодателя.

В частности, следует установить режим контрольных посещений сдаваемой квартиры её собственником.

Ключевым вопросом является арендная плата. Обязательно следует указать, на ком лежит обязанность по оплате коммунальных платежей, телефонной связи, интернета и прочих услуг (о том, за что должен платить квартиросъемщик, вы можете узнать из нашей статьи).

Любую передачу денег оформляйте распиской. Бытует мнение, что требование такого документа может быть расценено как недоверие со стороны нанимателя. Но недоверие к незнакомому человеку, которому передаются деньги, вполне объяснимо.

Для подтверждения того, что договор вступил в силу, стороны подписывают акт приёма-передачи квартиры. Этот документ должен содержать информацию о том, что нанимателю было передано жилое помещение в пользование, а тот принял его, не имея претензий. С этого момента вся ответственность за сохранность квартиры и имущества в ней ложится на арендатора.

Кроме того, в передаточный акт включают опись движимого имущества, которое предоставляется вместе с жильём.

Подписанный договор, предполагающий сдачу жилья внаём в течение 12 и более месяцев, следует зарегистрировать в Росреестре.

Хотя обязанность сделать это лежит на владельце недвижимости, проследить за исполнением этой формальности стоит и квартиранту.

Помещение невозможно будет продать, обменять или заложить, пока действует соглашение о его аренде. Соглашения о краткосрочном найме регистрации не подлежат.

Договор является юридическим документом. Поэтому каждое изменение условий найма следует оформлять соответствующим дополнительным соглашением. Наиболее часто владелец квартиры и наниматель подписывают документ о продлении действия найма жилья с сохранением остальных условий.

Более подробную информацию об оформлении документов при съёме жилья можно прочесть в специальном разделе.

Значимость договора

Значимость договора найма жилого помещенияМожно ли снимать квартиру без договора?

Нередко наниматели жилья считают, что подписание договора и оформление иных документов являются лишь бюрократической волокитой, не имеющей смысла для простого человека.

В большинстве случаев так и есть, потому что взаимоотношения собственника и жильца протекают бесконфликтно. Однако юридическое оформление найма жилья как раз и производится для защиты интересов сторон на случай возникновения разногласий.

Например, владелец жилья хочет прервать аренду жилья, потому что нашёл новых квартирантов или желает сам использовать помещение. Или же собственник решил существенно повысить арендную плату из-за изменившихся экономических условий.

Как защитить себя в такой ситуации нанимателю, если договора нет? Чем опасно отсутствие договора? Как возвратить аванс за будущий месяц или сумму залога, если нет соответствующих расписок? Над этими вопросами следует размышлять до возникновения проблем, так как потом будет поздно.

Подписание договора и сопутствующих документов избавит нанимателя жилья от многих проблем в будущем. В самой же процедуре оформления, если разобраться, нет ничего сложного.

Завершение найма

Прекращается аренда квартиры в связи с истечением срока действия договора либо при расторжении этого соглашения.

При окончании отношений аренды владелец квартиры должен вернуть залог, если таковой был внесён.

Также стороны должны подписать акт приёма-передачи помещения от квартиранта его собственнику. Тем самым будет оформлено полное исполнения взаимных обязательств и отсутствие претензий.

Частные случаи

Ремонт в счёт оплаты

Ремонт в счет оплаты за наем квартирыВозможна ли аренда в счет ремонта? На рынке недвижимости встречаются предложения о сдаче внаём неликвидного жилья без ремонта.

Люди, находящиеся в стеснённом материальном положении, соглашаются на такие варианты, рассчитывая сэкономить.

Как оформить? В такой ситуации следует заключить дополнительное соглашение к договору найма жилья, где оговаривалось бы, какой именно ремонт должен быть произведён и в какие сроки. Также желательно согласовать примерную стоимость таких работ.

Квартирантам следует быть готовыми к тому, что не всю стоимость ремонта и материалов владелец жилого помещения будет готов учесть при взимании платы.

Часть отделки может показаться собственнику квартиры слишком дорогой, а цена за труд нанятых строителей – неоправданно высокой. Кроме того, отремонтированную квартиру можно будет сдавать гораздо дороже, потому нанимателю следует учитывать возможное выселение.

Чтобы избежать проблем, необходимо детально прописывать условия проведения ремонта, зачёта его стоимости. Заключать договор аренды следует на максимально возможный срок.

Стоит задуматься, имеет ли вообще смысл жить в квартире и платить за это, когда в помещении постоянно идёт ремонт.

Аренда отдельной комнаты

При найме отдельной комнаты следует выяснить, кому принадлежит остальная площадь. Если квартира находится в собственности одного человека, то можно следовать алгоритму, ранее предложенному.

В случае, когда недвижимость разделена на доли, принадлежащие нескольким лицам, необходимо удостовериться, что комната оформлена как отдельное жилое помещение.

Если этого не произошло, то при оформлении договора необходимо будет получить согласие всех людей, обладающими долями в такой квартире.

Для аренды комнаты в коммунальной квартире согласия других жильцов не требуется.

Квартиранты с детьми

Квартиранты с детьмиНе все собственники жилья положительно относятся к наличию у квартиранта малолетних детей.

Они справедливо полагают, что растущее чадо неизбежно испортит обои, повредит мебель, что в итоге придётся исправлять владельцу за свой счёт.

Нанимателям с детьми следует с пониманием отнестись к данной проблеме. При согласовании условий аренды рекомендуется честно сообщить собственнику о маленьком ребёнке.

Опасения собственника жилья развеет внесённый залог за порчу имущества и положение договора об обязанности квартирантов оплатить в полном объёме ущерб, причинённый в ходе их проживания отделке квартиры, мебели и бытовой технике (читайте о том, что такое страховой депозит или залог при аренде квартиры).

На что обращать внимание?

Выделим несколько основных моментов, которые помогут сделать правильный выбор при найме жилья:

  1. Расположение. Изучите прилегающий к дому район, инфраструктуру, пообщайтесь с соседями, если есть возможность.
  2. Состояние помещения. Снимаемая квартира должна быть чистой, иметь исправные окна, двери, сантехнику и мебель.
  3. Собственник. Убедитесь, что человек, ведущий переговоры об аренде, имеет на то полномочия. Проверьте паспорт, доверенность (если имеете дело с представителем владельца) ознакомьтесь с правоустанавливающими документами, запросите выписку о собственнике квартиры из ЕГРП.
  4. Договор. Не соглашайтесь отдавать деньги, пока не будут подписаны соответствующие документы.
  5. Плата. Тщательно оговорите, за что платит наниматель, пропишите в договоре стоимость одного месяца проживания и порядок её изменения.
  6. Деньги следует передавать только при получении документа, подтверждающего оплату (расписки).
  7. Дополнительные соглашения. Любое изменение условий договора, будь то размеры платы или сроки действия аренды, должны быть оформлены в письменном виде.

На что обратить внимание при съеме жилья?Наём жилья не так сложен, как может показаться на первый взгляд.

В данном разделе представлена исчерпывающая информация, которая понадобиться потенциальному квартиросъёмщику.

Если же какие-то положения остались неясны, то всегда можно задать вопрос, воспользовавшись полем внизу страницы.

Все статьи рубрики "Съем квартиры":
Разделы в рубрике "Съем квартиры"
Комментариев: 9
  1. Виктория

    Здравсвуйте. Я недавно начала сдавать однокомнатную квартиру в аренду. Составили договор. Могу ли я повысить арендную плату по истечению нескольких месяцев? Или можно только по окончанию срока действия договора? Просто сейчас жалею, что по низкой цене сдала.

    • Дмитрий

      В договоре есть пункты о том, как часто и по истечении какого времени вы можете повышать арендную плату? Такой пункт может как быть, так и отсутствовать. Как правило, прописывается, что повышение может быть раз в год. Если же такого пункта нет, то вы имеете право повысить, вот только согласятся ли с этим нынешние жильцы или нет, это уже второй вопрос. Как бы новых не пришлось искать.

    • Виктор Иванович

      Здравствуйте Виктория, все зависит от условий договора аренды, который вы уже заключили. Возможно в условиях договора есть пункт который определяет порядок изменения его условий, например уведомление о предстоящих изменениях за 30 дней. В любом случае вы можете заключить дополнительное соглашение к этому договору в котором изложите тот пункт в котором оговаривается сумма и порядок оплаты в новой редакции.

  2. Алена

    Есть настолько хитрые арендодатели, что даже договор аренды не спасет квартирантов. У нас была следующая ситуация. Мы подписывали договор с хозяином, но только на 11 мес., чтобы не регистрировать его Росреестре. Жили так около двух лет (переподписывая на новый срок), обе стороны все устраивало, но тут хозяин решил затеять ремонт в ванной и туалете. Нам только сказал о своих планах. И вот возвращаюсь я домой одного вечера и вижу картину: посреди комнаты куча кирпича, наш новый ковролин в сторонке среди этого хлама и там же личные вещи. Нам пришлось очень быстро буквально за один день искать альтернативу. А самое интересное, что даже договор аренды нас не защитил. Нам нужно было решать вопрос с жильем, а не искать правду в суде. Да и работу не хотелось потерять, а на это как все знают уходит много времени нервов и денег.

  3. Александр

    Даже, если вы договор заключаете самостоятельно, то все же, разоритесь на услуги юриста, что бы обойти все подводные камни. Хозяева квартиры, это конечно хозяева, но во время проживания в квартире, человеку хочется чувствовать себя, что это его личное пространство, которое кто — то может нарушить в любое время. Для этого и существуют юристы, по крайней мере, если что — то пойдет не так, то всегда можно, даже от хозяев, соблюдать пункты договора, ну и конечно самим так же надо быть людьми. А во что иногда превращают съемщики жилье, знаю не по наслышке. У моей сестры было такое, когда просто без всякого договора пустила квартирантов. Квартиру «убили», было сломано и растащено все, даже умудрились уезжая утащить унитаз.

  4. Настя

    Мы молодая семья и пока что только копим деньги на свое жилье, а пока живем на сьемных квартирах.
    При первом заселении на квартиру мы сделали большую ошибку и не заключали официальный договор. И очень об этом пожалели. Через пол года хозяйка передумала сдавать квартиру и поставила нас перед фактом , что в течении недели мы должны были сьехать. Это был просто ужас. Все в такой спешке, а самое обидное, что сами в этом виноваты. Если бы мы заключили договор, то могли бы установить время за которое нас должны были предупредить о выселении и прописать срок на который мы арендовали квартиру, а так нас выпихнули как котят. Больше таких ошибок не повторяем и оформляем договор об аренде.

  5. Лика Шац

    После окончания техникума, общежитие уже не предоставляется. Чтобы снять комнату, задавалась множеством вопросов, так как сложно найти подходящее для себя жилье. Много интересного нашла на этом сайте, оказалось не все так просто, как я думала.

  6. Янина

    Мы с мужем молодая семья и купить квартиру на данный момент не в состоянии,а жить с родителями конечно же не хочется.Начали рассматривать варианты аренды квартиры, но столкнулись с множеством проблем.Многие хозяева хотят нереального, завышают цены и устанавливают свои порядки.До прочтения статьи я представления не имела о аренде, но как оказалось аренда квартиры это всегда тяжелый вопрос к которому нужно подойти с умом.

    • Денис

      Непонятно чем вам сможет помочь договор, если хозяева завышают цены. Хозяева вправе устанавливать ту цену, какую они считают для себя приемлемой. Если они вам повышают цену за аренду в процессе вашего проживания в квартире, то момент фиксирования цены можно указать в договоре. И насчет порядков то же самое: хозяева имеют право их устанавливать, это их квартира. А вы хотели бы на съемной квартире устанавливать свои?

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-97-52Москва +7 (812) 309-53-82Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)