Продление и изменение договора найма жилого помещения

Продление найма жилого помещения

Зачастую, после подписания договора найма, работа с документами не заканчивается.

Сторонам нередко приходиться изменять положения достигнутого соглашения, особенно в случае, когда аренда длиться несколько лет.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-97-52. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Читайте на нашем сайте о том, как составить договор найма, заключить его и зарегистрировать.

Правовое регулирование

Законодательство, главным образом, направлено на регулирование долгосрочных отношений по найму жилых помещений.

Статья 684 ГК РФ предписывает наймодателю известить другую сторону договора о своих намерениях не позднее, чем за три месяца до завершения их правоотношений.

Образец уведомления об истечении срока аренды.

Гражданский кодекс РФ Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Он должен либо предложить продлить наем помещения (на тех же условиях, либо на других), либо проинформировать о том, что квартира сдаваться больше не будет.

Как продлить долгосрочный найм жилья?Статья 687 ГК РФ даёт право арендатору жилого помещения расторгнуть договор по своему желанию, предварительно предупредив владельца квартиры за 3 месяца.

По договорам долгосрочной аренды квартиры наниматели помещений имеют первоочередное право на заключение нового договора аренды.

Если договор заключён на период меньше, чем 12 месяцев, то требования указанных статей на него не распространяются. Поэтому желательно указать в тексте документа, в какой срок одна сторона должна известить другую о желании продолжить отношения по аренде.

Гражданский кодекс РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

  1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
  2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
  3. невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

    разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

    По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

  4. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
  5. если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

    в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

  6. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

О том, какими правами и обязанностями обладают арендодатель и квартиросъемщик, вы можете узнать из наших статей.

Порядок действий

Продление договора найма квартирыИтак, первое, что следует сделать для продления срока найма квартиры – связаться с арендатором/арендодателем.

В юридической практике самым распространённым способом официального извещения кого-либо является почтовое отправление с уведомлением о вручении.

На деле граждане очень редко прибегают к деловой переписке, предпочитая ей устное общение. Когда дело касается продления аренды, то это оправдано – в итоге появится документ, подписанный обеими сторонами.

Продлевается действие найма жилого помещения с помощью подписания дополнительного соглашения к основному договору. В этом документе должны быть отражены следующие моменты:

  1. Название, номер, дата составления. А также номер и дата договора аренды, к которому относится это соглашение.
  2. Ф.И.О. арендатора и арендодателя.
  3. Указание, что изменяется по тексту договора. В данном случае, заменяется дата окончания действия аренды на другую, более позднюю, в соответствии с решением владельца квартиры и жильца.
  4. Утверждение, что все остальные условия остаются без изменения.
  5. Дата, с которой соглашение вступает в силу. Обычно пишут, что изменения начинают действовать с момента подписания документа.
  6. Дата и подписи сторон.

Дополнительное соглашение о продлении договора найма жилого помещения: образец.

Подписывают этот документ те же лица, что подписывали договор. Или же их представители, имеющие соответствующую доверенность.

В случае, когда суммарный период действия договора (изначальный + продление) превышает 12 месяцев, такой наем перестаёт считаться краткосрочным и должен быть зарегистрирован.

Иногда граждане пропускают из-за невнимательности дату окончания действия договора.

Соглашение о продлении найма жилплощадиВ такой ситуации сторонам лучше всего будет подписать соглашение о продлении срока найма «задним числом», то есть, оформить документ более ранней датой.

В противном случае возникают неурегулированные отношения найма жилья, что может привести к судебным тяжбам.

Пролонгировать или заключить новый?

Часто людей интересует, что же лучше – продлить действующий документ или подписать новый? Мнения на этот счёт разнятся.

С точки зрения юриста или государственного чиновника, лучше всего будет составить новый договор. Так проще всего отслеживать дату начала и окончания отношений между сторонами.

Ведь стороны могут продлевать действие документа много раз, количество дополнительных соглашений нигде не фиксируется. Производить контроль, в том числе налоговый, становится сложно.

Если же говорить об экономии времени арендатора и арендодателя, то проще будет продлить действие соглашения об аренде. Например, владельцу квартиры не нужно будет возвращать залог арендатору, который тот всё равно потом снова внесёт уже по новому договору.

Также при завершении аренды нужно составить акт приёма-передачи имущества от съёмщика жилья его владельцу. А после этого, когда вступит в силу новый договор, будет составлен ещё один акт по передаче квартиры и имущества в ней арендатору.

В любом случае максимальная длительность найма квартиры не может длиться больше 5 лет.

Другие изменения условий

Изменение договора найма квартирыКак оформить изменение договора найма жилого помещения? Иные условия договора об аренде изменяются аналогично – подписывается дополнительное соглашение по алгоритму, который описан ранее в данной статье.

Только изменяемые пункты договора будут иными.

Участникам правоотношений аренды следует помнить, что любое изменение условий договора возможно только по обоюдному согласию. Никакое одностороннее изменение условий аренды невозможно.

Образец дополнительного соглашения к договору найма.

Наиболее частыми причинами изменения договора жилищного найма является арендная плата и условия проживания.

Владелец квартиры заинтересован в максимальном доходе от своего небольшого бизнеса. Поэтому он будет стараться увеличить стоимость найма, аргументируя это инфляцией или изменениями на рынке недвижимости.

В отдельных случаях собственники идут на откровенный шантаж: угрожают сменить замки на входных дверях, если дополнительное соглашение не будет подписано.

Арендаторы же обычно просят снизить размер платы, потому как в кризис ухудшается экономическое положение граждан, что снижает спрос на арендное жильё. Или же просят разрешить подселить в квартиру друзей или родственников.

В любом случае, сторонам следует обсуждать пожелания и искать компромиссные решения, не доводя ситуацию до конфликта.

Узнайте из наших статей, что включает в себя оплата за найм жилого помещения, а также о том, за что должен платить квартирант и как подтвердить расходы по найму квартиры в командировке.

Регистрация

Регистрировать дополнительные соглашения не нужно. Если говорить строго юридическим языком, то регистрируется не сам договор, а лишь обременения квартиры.

Следовательно, работников Росреестра волнует только дата, после которой истечёт срок аренды недвижимости. Остальные обстоятельства, связанные с наймом помещения, регистрации не подлежат.

Дополнения и изменения договора найма жильяКак владельцам жилья, так и арендаторам, следует помнить, что любой договор и дополнительные соглашения к нему – это официальные документы, регулирующие их права и обязанности.

Поэтому условия соглашения следует неукоснительно соблюдать, хотя на этих бумагах и нет печатей государственных органов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-97-52 (Москва)
+7 (812) 309-53-82 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

Комментариев: 9
  1. Осип Виноградов

    добрый день,мной заключен договор найма жилого помещения сроко на 1 г, в договоре указано, что по окончании срока договора и при отсутствии разногласий сторон договор считается продленным на техже условиях и на тот же срок, на основании данного договора в течение года я получала денежную компенсацию , сейчас поднаем не хотят платить, обосновав это тем,что по истечении года нужно заключать новый договор. правомерно ли это?

    • Евгения

      Здравствуйте, Осип. Нет, это неправомерно. В вашем договоре указан пункт об автоматической пролонгации договора на указанный срок, следовательно, по истечении он у вас продлевается, поэтому денежную компенсацию вам должны выплатить.

    • Василиса

      Осип, здравствуйте. Вы имеете полное право не заключать договор повторно, если данный пункт указан в нем. Но не более пяти лет вы можете снимать ( арендовать ) жилье. Потом придется переоформить договор.

  2. Александр

    При использовании арендатором имущества, после окончания договора аренды и если отсутствуют возражения со стороны владельца, то договор продлевается автоматически на неопределенный срок. Такой договор не нуждается в дополнительном продлении. Ст 621 п2 ГК РФ.

  3. Павел Беляев

    Обязан ли наниматель плптить наймодателю по квитанции за такие услуги как: содержание жилья, отопление, вывоз мусора, ОДН (общедомоавые нужды по воде освещению

    • Инга

      Здравствуйте Павел, формально вы обязаны только вносить помесячную оплату собственнику квартиры за проживание в ней, но если между вами заключен договор найма или аренды в котором отдельным пунктом оговаривается ваша обязанность оплачивать общедомовые нужды.

    • Александра

      Согласно действующего законодательства арендодатель (собственник жилья) вправе внести в договор найма жилого помещения требования по оплате нанимателем всех коммунальных платежей связанных с этой квартирой. В том числе и общедомовых расходов оплачивать которые должен собственник жилья.
      И в вашем случае Павел, если эти платежи оговорены при заключении договора, то Вы обязаны выполнять эти условия.

  4. Григорий

    Здравствуйте Роман, юридически правильней будет оформить новый договор аренды, хотя и дополнительное соглашение не будет ошибкой.
    Пропишите в договоре условие о пролонгации чтобы по истечении срока его действия вам вновь не заморачиваться по этому вопросу.

  5. Роман Тимофеев

    Договор аренды квартиры лучше новый заключить или доп соглашение оформить?

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-97-52Москва +7 (812) 309-53-82Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Обсуждения