Условия и основания расторжения договора найма жилого помещения

Расторжение договора найма жилого помещения

Расторжение договора найма жилого помещения – процесс непростой.

Осуществление его будет в значительной мере зависеть от того, с кем был заключен контракт.

Сторонами такого договора выступают наймодатель и наниматель помещения, которое сдается в аренду.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-97-52. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Общая информация

Данные лица могут заключить контракт по найму жилого помещения, и этот процесс не будет требовать никакого вмешательства со стороны нотариуса. Контракт обычно составляется письменно, как этого требует законодательство Российской Федерации.

Термин «договор найма» — это соответственный, составленный гражданский акт, имеющий правовые основания. Он подписывается двумя участниками – сторонами, где одна обязана оплатить другой конкретную ранее обговоренную плату наличными или безналичными средствами в таком виде, как оплата услуги.

Каждая сторона автоматически, заключая договор, становиться субъектом гражданских–правовых отношений.

Основания расторжения договора наймаОбъектом же договора выступает определенное жилье, офис или другая недвижимость.

Им же может стать и другое недвижимое имущество.

Простыми словами, одна из сторон может пользоваться на протяжении конкретного количества времени чужой недвижимостью и платить за это заранее договоренную сумму денежных средств.

Узнайте из нашей статьи о том, за что должен платить квартиросъемщик.

Причины и обстоятельства

Как расторгнуть договор найма жилого помещения? Каковы условия и основания расторжения договора найма квартиры? Существуют различные обстоятельства, способные спровоцировать процесс расторжения.

Каждый обязан помнить, что при таком прецеденте следует непременно учитывать силу законодательства, будь то заключение контракта или его прекращение.

Наниматель инициирует процедуру прекращения действия контракта, при этом должен учитывать и мнение других проживающих людей на данной съемной территории. В обязанности нанимателя входит уведомить наймодателя о предстоящем разрыве контракта. Сам наймодатель тоже имеет полное право применить действие разрыва контракта преждевременно, до истечения периода, указанного раньше.

Когда человек, который выступает нанимателем, или его сожители, действуют неправомерно и специально наносят вред съемной территории, несвоевременно совершают оплату или же не совершают ее вовсе, — то наймодатель обладает привилегией расторгнуть контракт. О правах и обязанностях арендодателя жилья читайте на нашем сайте.

Гражданский кодекс РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

  1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
  2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
  3. невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

    разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

    По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

  4. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
  5. если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

    в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

  6. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Какими законами регламентируется?

Закон о расторжении договора наймаГражданский и Жилищный кодексы Российской Федерации регламентируют расторжение договора найма.

Об этом четко написано в части 2 главе 35 статьи 687, статьи 688, Гражданского кодекса РФ о расторжении договора найма жилого помещения, глава 10 статьи 101-103 Жилищного кодекса РФ о расторжении и прекращении договора найма специализированного жилого помещения, где говориться об выселении граждан из подобных помещений.

Гражданский кодекс РФ Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Читайте также на нашем сайте о том, на каких основаниях расторгается договор социального найма жилого помещения, а также об условиях выселения и переселения по договору соцнайма квартиры.

Алгоритм действий

Как проводиться процедура расторжения договора найма?

Уведомление о прекращении соглашения: с целью правильного проведения процедуры, после появления предлогов для разрыва контракта по найму жилого помещения надо предоставить уведомление о прекращении его действия. Составляется данная документация в письменном виде.

Образец уведомления о расторжении договора найма жилого помещения.

Форма соглашения о прекращении действия контракта будет прямо зависеть от формы договора. К примеру, соглашение с подписью сторон будет уместным в таком случае, если ваш договор составлялся в письменном виде.

Образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения.

Одной из составляющих процедуры прекращения действия контракта по найму жилого помещения есть составление акта о прекращении его действия. Такой акт содержит информацию:

    Одностороннее расторжение договора найма

  • о выселении съемщика;
  • о расчетах;
  • о приеме ключей;
  • о многих других деталей.

Также в акте указывают претензии сторон, случаи порчи имущества, если таковые имеются.

Когда считается, что договор расторгнут? Расторжение договора наступает, когда стороны заключают соглашение о разрыве подобного контракта. Также договор принимают за расторгнутый, когда судебный вердикт о таком прекращении действия контракта вступает в силу.

Правом досрочного расторжения контракта обладают обе его стороны. Раз мы говорим про наймодателя, то причинами таких действий будут факты порчи имущества нанимателем, нарушения условий контракта, также несвоевременный платеж за съем.

На случай, когда случаются столь негативные ситуации что гражданин, который сдает помещение, по заключению контракта отказывается сдавать его, или его состояние не пригодно для проживания, то съемщик соответственно тоже имеет все основания разорвать контракт преждевременно.

Регистрация разрыва контракта по найму будет уместной лишь в такой ситуации, если раньше был зарегистрирован контракт по найму жилищного помещения.

Судебные разбирательства

При каких обстоятельствах действие перерастает в процесс, что проходит в суде? В судебном процессе контракт по найму жилого помещения разрывается, когда этого требует лицо, снимающее жилье, или лицо, которое его сдает, при условии, что имеет место хотя бы один из случаев, предусмотренных законодательством. Например, когда условия съемного жилища непригодны для пребывания в нем.

К тому же законодательство предусматривает, что толчком для разрыва договора в судебном порядке может стать аварийное состояние жилья, которое сдается. Напоминаем, что инициатором расторжения при таких обстоятельствах имеют право выступить обе стороны.

Что касается конкретно наймодателя, то он лично может инициировать расторжение договора в судебном порядке. Причинами таких требований будет невыполнение нанимателем пунктов, указанных в договоре, касательно платы за жилье.

Расторжение договора найма через судТакже весомой причиной выше упомянутых действий со стороны наймодателя будет незаконное поведение с имуществом со стороны нанимателя.

В результате разбирательств в судебных органах, судья по завершению процесса должен вынести свое решение. Многое зависит от сложившейся ситуации.

К примеру, суд может выделить нанимателю определенный термин для того, чтобы он возобновил или оплатил испорченное им имущество. ( Читайте на нашем сайте о том, для чего нужен страховой депозит при сдаче квартиры в аренду). На такие действия дается и определенный термин, он не превышает одного года. За это время наниматель должен выправить ситуацию.

По любых сложившиеся негативных обстоятельствах наймодатель или наниматель могу обращаться в судебные органы. Вынесение остаточного приговора судьей должно быть выполнено в сроки, предусмотренные законодательством РФ.

Односторонний разрыв

Каковы предлоги для одностороннего разрыва контракта по найму? При каких обстоятельствах вправе разорвать контракт наймодатель?

Наймодатель имеет право возбудить судебный процесс, если после предупреждения нанимателя, последним не были предприняты меры по устранению нарушений. Если так, то суд может огласить решение о немедленном выселении съемщика.

Предлоги, которые ведут за собою соответствующие действия наймодателя, включают в себя эксплуатацию съемщиком съемного помещения не по предназначению.

Одним из обстоятельств может быть факт регулярного нарушения прав граждан, проживающих рядом, например, соседей. Тут имеется в виду громкое прослушивание музыки в неприемлемое время суток, аморальное поведение, скандалы. (Читайте нашу статью о том, куда пожаловаться, если соседи сдают жилье шумным квартирантам).

При каких обстоятельствах наниматель разрывает контракт? Одностороннее расторжение контракта по найму жилого помещения нанимателем возможно в любое время. Важно отметить, что он может это сделать, без обращения в суд.

Нормы не ограничивают предлоги для такого разрыва контракта нанимателем. Чтобы совершить такую процедуру, нанимателю следует получить согласие тех граждан, которые с ним постоянно проживают.

Предлоги расторжения договора найма жилого помещенияДополнительно предусмотрено предупреждение, которое предоставляется наймодателю. Составляется оно в письменной форме.

С таким предупреждением наймодатель должен быть ознакомлен за три месяца до желаемой даты расторжения договора.

За этот период наймодатель может решить, что ему делать с помещением дальше.

Это удобно для того, чтобы подыскать новых нанимателей. Но иногда бывает так, что наниматели вовсе не заинтересованы в этом, и часто они просто выезжают, не предупреждая об этом наймодателя. Тогда наниматель должен возместить наемную плату человеку, который сдает помещение.

Особые случаи

Кто не может лишиться права проживания после разрыва контракта? В законодательстве указано, что обязательное выселение всех граждан, проживающих в съемном помещении, не предусматривается.

Если в ходе судебного процесса выясняются граждане – нарушители, то выселены могут быть только они. Другие жильцы, соответственно, могут оставаться нанимателями.

Ведь, квартирантов может быть несколько, если к примеру, квартира многокомнатная. Это касается коммерческого найма, где в свою очередь нанимают жилье частные лица.

В статьей 687 ГК РФ обозначен тот факт, что частное лицо, с которым у наймодателя подписан контракт, обязано сообщим о том, что хочет расторгнуть сделку за три месяца перед уходом.

Если же в контракте указываются другие сроки для того, чтобы уведомить, то значит можно руководствоваться непосредственного договором. К примеру, если там написано, что можно уведомить и за месяц до расторжения.

Также, такую новость лучше сообщить при личной встрече – это будет более корректное решение. Если наниматель хочет сделать это в официальном порядке, то он может направить заказное письмо по адресу, где проживает наймодатель.

Сроки будут отчислять с того дня, когда наймодатель получит его на руки. Ну и соответственно, по окончанию срока договор можно будет считать расторгнутым.

Контракт по найму жилого помещения расторгается при наличии определенных оснований. Такими могут быть:

  • нанесения вреда;
  • незаконности действий;
  • противоправности бездействий;
  • при существовании связи между нарушением и вредом.

Расторжение договора найма-особые случаиПризнанные виновными эти граждане не имеют права получать другое помещение.

Контракт по найму жилого помещения расторгается, если сам наймодатель требует этого после окончания периода, на который был заключен договор, и при отказе продлевать договор, что может быть обусловлено нежеланием сдавать помещение в будущем.

Процесс имеет свои особенности. Поэтому важно понимать, что он ведет за собою определенные последствия.

К договору найма следует относиться со всей серьезностью и ответственностью. Нужно понимать, что его расторжение возможно при любых негативных жизненных ситуациях.

Самое главное для нанимателя чтобы арендуемое жилье было преобразовано для жизни людей надлежащим образом, а для наймодателя – обеспечение таковым людей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-97-52 (Москва)
+7 (812) 309-53-82 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

Комментариев: 17
  1. Мария Петрова

    Подписали договор с хозяином квартиры. Но потом увидели, что нету и 50 % того, что обещал нам владелец. Санузел не работает, газа тоже не всегда бывает. Загаженный подъезд, хотя уверял, что все и всегда чисто, что и в договоре указано. Хотим расторгнуть договор. А хозяин говорит, что не сможем, так как нету доказательств явных, а газ и воду отключают по причинам, не зависящих от владельца. Мы поспрашивали у соседей, они сказали, что ту всегда так, и хозяин лукавит мягко говоря… Кто прав? Сможем ли мы расторгнуть опираясь на вышеописанные обстоятельства?

    • Mарина

      А до подписания договора вы были в этой квартире? Ну да, про газ и воду можно было не заметить, но подъезд то? Грязный, наверное, был. Да и санузел можно было осмотреть до подписания договора. В остальном согласна с Дмитрием, расторгнуть договор можно по причине, если не предоставлено обещанного.

    • Олег

      В таких ситуациях следует понимать ряд важнейших вещей.
      Во-первых, ст.421 ГК РФ устанавливает свободу договора, т.е. в том числе касательно условий при его оставлении, но в рамках закона, в противном случае он будет признан ничтожным (недействительным)
      Во-вторых, однако, по договору аренды в ГК есть отдельная глава — 34. В частности, ст.612 указывает на ответственность арендодателя на предмет недостатков сдаваемого в аренду имущества.
      На основании этой статьи, и при условии что в договоре аренды данные недостатки не были никак обозначены, вы вправе потребовать:
      а) устранения недостатков за счет арендодателя, за счет арендной платы, за счет возмещения вам устранения недостатков, сделанные вами самостоятельно (за ваш счет);
      б) в ст.620 ГК РФ указаны основания для досрочного расторжения договора аренды со стороны арендатора.

    • Дмитрий

      В любом договоре есть раздел в котором прописываются права и обязанности сторон. Там конкретно должно прописывается ответственность хозяина квартиры в том случае, если он не предоставляет прописанных в договоре услуг. В вашем случае это не предоставление налицо. И это является основанием для расторжения договора. Он вам обещал газ и воду? Да! Их нет? Нет! По его вине или нет, это не важно. Важно, что услуга не предоставляется.

  2. Мирослав

    Не, ну у меня было пару раз подобное и могу сказать что к счастью особых проблем с расторжением договора не было, так как наймодатели попадались адекватными и без проблем расторгали договор, мне даже лишнего ничего не надо было к счастью выплачивать, но всё же я скажу так, что договор нужно расторгать, только если вам попался реально неадекватный наниматель, что вообще не следит за порядком в вашей квартире и не следует договору, в остальных случаях можно договориться и решить всё на словах. Суды для меня это последнее дело и я туда крайне редко обращаюсь, только если человек по другому не понимает и там я уже добиваюсь своего, благодаря законам, что обычно всегда на моей стороне, ибо свои права я знаю.

  3. Иван

    Здравствуйте. Суть ситуации в том что по договору я обязан сообщить о своём съезде с квартиры за месяц до этого. но в связи с тем. что квартира полностью меня не устраивает так же. как и арендодатель мой. Могу ли я её предупредить за пол месяца или меньше о том. что я съезжаю без каких либо уплат, кроме коммунальных. P.s. договор был заключен через агенство.

    • Антон

      Добрый вечер. Обращайтесь напрямую в агенство, если вас не устраивает — вы можете отказаться, тем более это по договору. Я вам советую вообще пересмотреть договор и ваше сотрудничество с данным агенством, если постоянно не устраивают их предложения.

    • Марина

      А чем он не устраивает? Если он нарушает пункты договора, то можно расторгнуть договор, не предупреждая за месяц. И это будет без санкций. Так что прочитайте договор и подумайте ,чем он вам не нравится и есть ли это в договоре.

  4. Вадим Баранов

    Наниматель жилого помещения переезжает на другое место жительства, написал заявление о расторжении договора социального найма. Надо составлять соглашение о расторжении или нет?

    • Анна

      Вадим, здравствуйте. По закону вы имеете право в одностороннем порядке расторгнуть договор найма, но вы обязаны уведомить об этом наймодателя минимум за три месяц до выселения. Составлять расторжение закон не обязывает, но в любом случае, вам нужно составить акт прекращения действия договора, где указать вернули ли вы ключи, не осталось ли у вас задолженности.

    • Вячеслав

      Здравствуйте Вадим, так как расторжение договора социального найма происходит по инициативе нанимателя, то достаточно будет его письменного заявления и вынесения на его основании распоряжения администрации.
      Возможен другой вариант, составить соглашение о расторжении и представить все в виде расторжения по соглашению сторон.

  5. Вилена Маркова

    добрый день…хотела бы узнать где еще кроме МФЦ можно оформить расторжение соглашения договора найма жилья?

    • Михаил Александрович

      Здравствуйте Вилена, практически любой юрист может составить вам соглашение о расторжении договора найма, достаточно сказать ему причину расторжения и предоставить сам договор. Это можете сделать и вы сами по образцу, договор будет считаться расторгнут если соглашение будет подписано обеими сторонами.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Вилена. Расторжения договора найма жилого помещения не обязательно где-то регистрировать. Вы можете его расторгнуть с собственником жилого помещения и всё.

  6. Евгений Покровский

    у меня такой вопрос. я являюсь нанимателем квартиры. с наймодателем заключили договор найма на год. оплата аренды прописана 15 числа месяца предшедствующем оплаченному (на перед). сложились обстоятельства, что не получалось так оплачивать и договорились в месяц проживания. т.е с марте за март. неожиданно нам предоставляют комнату в общежитии и мы съезжаем 11 марта. хозяин в разъезде и появится в конце марта. при общении по телефону хозяин требует, чтобы мы заплатили за весь март. почему, если мы март не прожили? пугает судом.

    • Вера

      Здравствуйте!
      Теоретически он может подать на вас в суд, и выиграет это дело. Но стоит ли та сумма его нервов? Попробуйте договориться полюбовно. Отдайте часть, за то, что действительно прожили.

    • Анна

      Здравствуйте, Евгений. Если вы не прожили март, то и оплачивать его вы не должны. Не думаю, что из-за такой суммы, собственник будет обращаться в суд.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-97-52Москва +7 (812) 309-53-82Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Обсуждения