Как правильно сдать комнату в коммунальной квартире: образец договора аренды

Как сдать комнату в коммунальной квартире?

Аренда комнаты предъявляет к её владельцу значительно больше требований, чем отдельная квартира.

Ведь сдавая её, необходимо установить регламент пользования совместной собственностью.

Можно ли сдавать комнату в коммунальной квартире?

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-97-52. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

О том, чем отличается договор найма от договора аренды жилого помещения, вы можете узнать из нашей статьи.

Права владельца

Сдача комнаты в коммунальной квартире — есть ли новый закон? Владелец комнаты вправе сдавать её в аренду по своему усмотрению, соблюдая законодательные требования и установленный порядок использования общих площадей.

Любое владение недвижимостью на праве общей собственности создаёт необходимость учитывания правил совместного проживания граждан.

Конституционные права определяют законность свободного распоряжения имеющейся недвижимостью, но в данном случае они же охраняют свободу лиц, участвующих в праве на совместное владение. Эти положения закреплены:

    Право на сдачу коммуналки аренду

  1. В ст.76 ЖК РФ, где определены положения согласования с совладельцами.
  2. Ст.52 старого, но и ныне актуального ЖК (действующий до 2005 г.) регламентирует самостоятельное распоряжение недвижимым имуществом собственника.
  3. Ст.15 НК определяет нормы и характеристики признания такого вида права на жильё, что подтверждается нормативами ЖК РФ, вступившим в силу 1.03.05 г. и действующим по сей день.
  4. Ст. 209 ГК РФ закрепляет за собственником право распоряжаться имуществом по усмотрению.
  5. Ст.41 ЖК РФ устанавливает совместную собственность нераздельным владением.
  6. Ст.36 ЖК РФ определяет требования исключительно общего пользования, к помещениям нежилого назначения.

В соответствии с перечисленными положениями (законами о сдаче), определить целостную картину правовой процедуры достаточно сложно. Каковы же правила сдачи?

Опытные юристы пользуются сложившейся практикой и не рекомендуют игнорировать мнение совладельцев.

Если же арендодателю не остаётся другого выхода – опираться на юридическую базу, прилагая дополнительные усилия.

Образец типового договора аренды комнаты в коммунальной квартире.

Образец договора аренды комнаты в общежитии.

О том, как правильно составить и заключить договор аренды жилого помещения, вы можете узнать на нашем сайте.

Пошаговая инструкция

Как правильно сдать комнату? Что является объектом найма в коммунальной квартире? Объект найма – не только комната, которой владеет арендодатель. Человеку не свойственно обходиться без мест общего пользования, к которым относятся:

  • коридоры, места прохода, входные двери;
  • подсобные помещения;
  • туалетная и душевая комнаты;
  • кухня и другие площади, использующиеся совместно.

Объект найма в коммунальной квартиреНезависимо от того, является ли правообладатель собственником комнаты, совместно используемые площади диктуют условие считаться с совладельцами.

Это говорит о том, что согласие соседей необходимо, несмотря на агрессивные выпады и самоуверенные выводы некомпетентных граждан, которые заявляют обратное.

Несомненно, что арендатор будет пользоваться территорией наряду со всеми. Если, гонясь за сиюминутной выгодой, вы вселите граждан в свою комнату, без согласия соседей, это может спровоцировать конфликт.

Вы же станете его причиной, если дело будет рассматриваться в суде. Практика показывает, что подобные случаи становятся чреватыми юридическими последствиями. Ссылаясь на полученный моральный ущерб, с вас могут взыскать по суду его компенсацию.

Кроме того, вы не вправе ручаться за лиц, которых вселяете, и гарантировать их порядочность и добросовестность. Соответственно, спрашивать будут с вас. Но если ваша комната пустует, а соседи категорично отказывают в сдаче её в аренду, стоит поступать в соответствии со следующим алгоритмом.

Согласие совладельцев должно составляться в письменной форме и удостовериться нотариально. Для этого им лично придётся обратиться в нотариальную контору для удостоверения подписи или для составления разрешения по типовому образцу.

Соответственно, некоторые жильцы отказывают в разрешении не только потому, что не допускают аренды помещения, но и в силу нежелания посещать нотариуса. Если соседи вам отказали, используют следующие методы:

  1. Предупреждают заинтересованных лиц о сдаче комнаты в устной форме. Это потребуется лишь для того, чтобы они не провоцировали конфликт.
  2. Подходят к нотариусу и подготавливают заверенное им письмо, предупреждающее совладельцев о подселении. Документы готовятся по числу собственников. Если ситуация гарантирует безопасность в отношениях, допускается не удостоверенное нотариусом предупреждение.
  3. Высылают по адресу проживания каждому собственнику, с вложенной описью и уведомлением о получении.

Согласие совладельцев на сдачу комнаты в наемПолученную квитанцию, заверенную оператором, опись и уведомление требуется хранить вместе с договором аренды комнаты.

Договор можно оформлять после получения уведомления, но не ранее чем через 1 месяц после отправки письма.

В этом случае согласием соседей будет считаться отсутствие претензий с их стороны в течение месяца после отправки письма, при получении уведомления о получении.

Узнайте, как правильно подать объявление о сдаче жилья в аренду, а также о том, как получить доверенность от собственника на право сдачи жилого помещения, из наших статей.

Нюансы при сдаче

При сдаче приватизированной комнаты процедура зависит от того, в каких долях расположена собственность, и какой метраж комнаты принадлежит вам. По правилам, общими площадями коммуналки граждане вправе пользоваться соответственно тому процентному соотношению, которое установлено в документации.

Например, ваши соседи собственники площади, превышающей вашу – вдвое. Соответственно они вправе пользоваться общими площадями в большем объёме ровно в два раза. Так как здесь сложно установить формальный регламент, правоспособность координируется при помощи проживающих на территории граждан.

То есть, если на 2/3 собственности проживает семья – вы сможете договориться и заселить 2 человек. Если проживает 1 собственник, то с его стороны допустимы действия по ограничению соседей для пользования душевой комнатой, кухней и т.д. для того чтобы в такой ситуации договориться мирно, нужно предоставить соседу некоторые преимущества в виде компенсации.

Кроме этого, необходимо соблюдать санитарные нормы, которые составляют 12 м 2 на одного человека. Если заселившихся двое и более – метраж не должен быть меньше 9 м2 на одного человека.

Помещение целесообразно сдавать актом, с указанием установленных правил пользования. Акт подписывают арендаторы и их соседи. Сдача неприватизированной комнаты таких нюансов не имеет, так как площади общего пользования принадлежат не жильцам, а муниципалитету.

Сдача неприватизированной комнаты в коммуналкеЖильцы могут создавать и сохранять порядок пользования общими площадями, но по требованию муниципалитета установленный порядок реорганизовывается.

Поэтому неприватизированные комнаты в коммуналке сдаются только с разрешения муниципалитета.

Для получения разрешения требуется подойти в исполком, в ведении которого находится квартира и написать заявление с просьбой заселения граждан, с указанием их количества и правоспособности. После полученного разрешения можно составлять договор.

В данном случае требуется личное посещение администрации, сдача заявления под роспись и получение разрешения или отказа с указанием причин, также под роспись.

При ненадлежащем оформлении разрешения квартиру может изъять собственник, расторгнув договор социального найма. Им, в данном случае, является муниципалитет.

Узнайте также на нашем сайте о том, как составить расписку о получении средств за аренду жилого помещения.

Составление договора

Договор аренды обязательно составляется письменно и удостоверяется сторонами, которые выступают как арендодатель и арендатор. Его можно составить в свободной форме, по образцу, который вы найдёте в интернете, вставив в бланк требуемые данные, соответствующие конкретной ситуации.

Специальных требований к форме договора не предусмотрено. В некоторых случаях допускается его написание «от руки». Если ситуация требует предусмотреть множество нюансов, целесообразно обратиться к опытному юристу.

После наименования документа, внизу проставляется дата, во вводной части определяются стороны, с внесением паспортных данных и указывается разрешение на регистрацию по месту аренды или формулируется условие: «без права регистрации».

Вопрос о праве регистрации, если вы не планируете её предоставлять, требуется обозначить в договоре. Иначе арендатор сможет затребовать прописку через суд.

В основной части определяется предмет договора, которым будет передача права для пользования комнатой в коммуналке, с указанием:

    Договор аренды комнаты в коммунальной квартире

  • её места расположения (адреса);
  • кадастровых характеристик;
  • технического состояния.

Далее следуют те положения, которые предусматривают правовое регулирование процессом возмездного пользования помещением.

Основу договора составляют права и ответственности сторон. Каковы права и обязанности квартирантов в коммунальной квартире?

Главное, что здесь нужно предусмотреть – правила, по которым граждане будут проживать в коммуналке, а также сумма оплаты за помещение и сроки предоставления выплат. Требуется оговорить заведомо отношение к эксплуатации комнаты, ответственность за проведение ремонта, сохранность сантехники, мебели и т.п.

Каждая конкретная ситуация предусматривает особенности и предпочтения сторон. Если таковые имеются, нужно обязательно внести их отдельными пунктами, так как то, что не указано в тексте, но подразумевается одной из сторон или было высказано в устной форме, не имеет юридической силы. Например, запрет на приглашение компаний более трёх человек, распитие спиртных напитков и т.п.

Такие варианты можно включить, руководствуясь пожеланием соседей по коммуналке. Обязательно обозначьте недопустимость подселения третьих лиц, если вы занимаете такую позицию. То есть предусмотреть стоит абсолютно любое развитие событий, вплоть до положения об обстоятельствах неодолимой силы.

О том, как составить акт приема-передачи к договору аренды, а также опись имущества жилого помещения, вы можете узнать на нашем сайте.

Срок действия и расторжение

Срок действия договора определяется по усмотрению сторон, но может не определяться, имея статус бессрочного. Такие договора расторгаются так же легко, как прочие, опасаться их не стоит. Если срок действия договора превышает 1 год, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Договор, не прошедший регистрацию, через год утратит силу, что может повлечь непредсказуемые правовые последствия.

О том, как продлить договор аренды жилого помещения, а также о том, в каких случаях может потребоваться составление дополнительного соглашения, вы можете узнать из наших статей.

Расторжение договора происходит естественным путём по окончании его срока действия. Для этого, одна из сторон предупреждает контрагента о прекращении его действия за 2 месяца до назначенной даты. Если такового не произойдёт, договор считается пролонгированным на тот же период.

Регистрация договора найма коммунальной комнатыВ ином случае он может расторгаться по согласию сторон или односторонне.

Инициатор расторжения предупреждает контрагента также за 2 месяца до выселения.

Предупреждение должно выноситься письменно или в присутствии свидетелей.

Расторжение договора также подлежит регистрации в Росреестре, если он был зарегистрирован. Если договор удостоверялся нотариально, его расторжение требуется удостоверить у нотариуса.

Возникшие при расторжении осложнения рассматриваются в суде. В особенности, когда вопрос касается материальной ответственности и невыполненных условий договора, что нарушила права одной из сторон.

Для того чтобы свести к минимуму риски при сдаче комнаты в коммуналке, требуется максимум документации. Фиксировать нужно все договорённости с соседями, арендаторами и т.д. А имущество передавать только актом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-97-52 (Москва)
+7 (812) 309-53-82 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 11
  1. Макар Воробьёв

    Здравствуйте. есть необходимость сдать в аренду приватизированную комнату в коммунальной квартире. Верно ли составлена следующая формулировка?: В порядке и на условиях, определенных настоящим Договором, Арендодатель обязывается передать Арендатору во временное платное пользование‚ а Арендатор обязывается принять во временное платное пользование жилое помещение комната в коммунальной квартире что определено в настоящем Договоре (в дальнейшем именуется "Комната"), и обязывается платить Арендодателю арендную плату.

    • Анастасия К.

      Здравствуйте Макар, если правильно расставить знаки препинания, то такая формулировка вполне допустима и соответствует типовому договору аренды комнаты в коммунальной квартире.

    • Наталья

      Здравствуйте, Макар. Данная формулировка составлена верно и правильно для договора аренды жилого помещения.

  2. Сергей Денисов

    Обязана ли я брать разрешение на сдачу в аренду квартиры у всех жильцов подъезда или только у соседей по квартире?

    • Александр

      Здравствуйте! Для сдачи в аренду жилья разрешения всех соседей подъезда не нужно. Но вот если в квартире проживают люди, то их разрешение конечно потребуется. То есть, все прописанные в квартире, должны дать свое письменное согласие на сдачу вами в аренду жилья.

    • Мария

      Добрый день, тут все зависит от того какими правами на данную квартиру вы обладаете. Если вы единственный ее собственник, то ничьего разрешения и согласия вам не нужно. Если же вы долевой собственник или собственник выделенной комнаты, то потребуется письменное согласование аренды с остальными жильцами.

  3. Мирослав

    В плане сдачи комнаты, нужно всегда оговаривать правила и писать договор, без этого никак нельзя, иначе вас могут обмануть или что ещё похуже, поэтому всё нужно подтверждать письменно, дабы это всё было подкреплено законом и не стоит забывать описывать все правила, которые обязан соблюдать тот что будет снимать комнату, дабы он случайно ничего там не изменил или не испортил, так что в этом деле главное не торопиться и составлять всё грамотно, чтобы потом не пожалеть.

  4. Елена

    Как быть, если квартиранты маргиналы? Отказываются убирать места общего пользования, и меня (совладельца), никто не спросил, готова ли я проживать с такими соседями. Более того их двое, один очень худой, постоянно кашляет и уже третью неделю температура высокая у него. Есть подозрения, что он болен туберкулёзом. Флюрографию делать отказывается, под предлогом отсутствия документов. Не знаю куда бежать. Каждый день кварцую комнату и боюсь выходить, когда они на кухне. Что делать?

  5. Елена

    Хоть в статье и написано, что у соседей по коммунальной квартире или общежитию необходимо спрашивать о сдачи в наём своей комнаты, на деле же никто так не делает. Но конфликты будут только если стороны неадекватны, если же новый жилец (или жильцы) не мешает жить другим, и соседи тоже, то конфликтов не будет. Обычно в таких густонаселенных квартирах люди уже привыкают, что жильцы время от времени меняются.
    Во избежании конфликтов в договоре следует прописать условия пользования общим имуществом.

  6. Никита

    Проще договориться, чем судиться. При выборе арендаторов стоит заселять лиц, одинаковых по социальному статусу с соседями, тогда конфликтов будет меньше. Можно обозначить в договоре правило пользования общими местами по графику, обязательно ответственность за порчу общего имущества и его ремонт.

    • Дмитрий

      То есть по вашему, если часть соседей маргиналы, то и клиента имеет смысл искать в среде маргиналов? Простите, но тогда возникнут проблемы с получением денежных средств.
      Что же касаемо самой статьи, не согласен только с пунктом о предупреждении о расторжении договора? Почему 2 месяца? Это договор между двумя физическими лицами и он строго не регламентирован. Можно срок установить и в 1 месяц. Главное, что бы было согласие сторон.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-97-52Москва +7 (812) 309-53-82Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)