Как можно распорядится жильем: что такое дарственная на квартиру и на кого можно ее оформить?

Распоряжение недвижимым имуществом может происходить по-разному.

Иногда молодежь не в состоянии приобрести квартиру даже в ипотеку.

Именно поэтому так остро стоит вопрос о завещании или дарении от старшего поколения.

Квартиру можно продать, обменять, завещать или подарить.

Каждая из указанных сделок имеет свои особенности и правовые последствия.

Показать содержание

• Что такое дарственная на квартиру?
• Кто такие даритель и одариваемый?
• Как можно распорядится квартирой, если есть дарственная на жилье?
• Как узнать, составлен ли такой договор на собственность?
• Кому можно подарить и возможно ли дарение квартиры не родственнику?
• Когда вступает в силу?
• Где хранится документ?

Что такое дарственная на квартиру?

Итак, что значит дарственная на квартиру? Дарственная — это соглашение сторон, оформленное договором в письменной форме, в котором указывается, что собственник (он же даритель), выступающий одной стороной передает или обязуется передать безвозмездно одаряемому (второй стороне) в собственность имущество, в данном случае квартиру.

При оформлении данного вида договоров сторонам следует учитывать стандартные требования гражданского законодательства к сделкам любого рода, а также положения главы 32 ГК РФ.

Дарение квартиры, как и любого другого недвижимого, оформляется в письменном виде. В качестве существенного условия дарения квартиры закон указывает только предмет сделки.

Такое положение содержится в законе о дарении квартиры, а именно, в статье 572 ГК РФ: в соглашении должно быть чётко указано, какое конкретно имущество передаётся.

В документе следует указать точный адрес квартиры, количество комнат. Можно также вписать кадастровый номер, если он известен сторонам.

Стороны не обязаны обращаться к нотариусу за удостоверением договора. Однако необходимо оформить переход права в Росреестре. В статье части 3 статьи 574 ГК РФ формы договора дарения прямо указано, что сделки такого рода должны пройти государственную регистрацию.

Но закон № 302-ФЗ от 30.12.2012 г., которым были внесены изменения во многие статьи ГК РФ, указывает, что данное условие относится только к тем сделкам, которые были заключены до 01.03.2013 г.

Дарение иногда бывает единственным способом распорядиться имуществом. Например, если гражданин владеет комнатой в коммунальной квартире, но не желает её продавать соседям.

При дарении доли недвижимости не требуется согласия других собственников.

Скачать форму дарения квартиры.

Кто такие даритель и одариваемый?

Дарителем выступает действительный собственник жилого помещения. Он по своей воле берёт на себя обязанность передать квартиру другому лицу, не получая ничего взамен.

Существует ограничение на распоряжение квартирой, которая была куплена в период брака. Если один из супругов, даже когда он зарегистрирован в качестве единственного собственника, хочет подарить такое имущество, то он должен получить предварительное согласие другого супруга.

Такой документ следует удостоверить нотариально.

Одаряемый – гражданин (или организация), кто претендует по договору и имеет право принять квартиру в качестве дара.

Как можно распорядится квартирой, если есть дарственная на жилье?

Итак, кто имеет право на квартиру по дарственной? Одаряемому переходит право собственности на квартиру в полном объёме. Это означает, что именно это лицо имеет право распоряжаться недвижимым имуществом в соответствии со своими потребностями. Оно может продать квартиру, жить в ней, сдать в аренду или даже передарить.

Дарение – односторонняя сделка. Никаких встречных обязанностей у одаряемого быть не может.

Что дает дарственная на квартиру? Многие люди ошибочно полагают, что после исполнения данного вида договоров за ними остаются какие-то права на подаренную квартиру. Это не так. Закон предусматривает, что одаряемый получает всю совокупность правомочий в отношении дара. Он владеет, пользуется и распоряжается имуществом исключительно по своему усмотрению.

Если собственник желает получить деньги за свою собственность, то ему следует заключить договор купли-продажи.

Вместе с недвижимостью переходят и все её обременения. Например, если третье лицо имеет право пожизненного проживания в жилом помещении, то оно будет его иметь и в случае передачи собственности по дарственной.

Если жильё находится в ипотеке, то распоряжение им возможно только после получения согласия банка. Дарственная, оформленная без получения одобрения залогодержателя, будет недействительна, так как действительный собственник ограничен в правах договором ипотеки.

Получение подарков, в том числе квартиры, рассматривается налоговым законодательством как доход гражданина. С него следует уплатить налог по ставке 13% в соответствии с положениями главы 23 НК РФ.

В качестве налоговой базы рассматривается кадастровая стоимость имущества.

Абзац 2 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ освобождает одаряемых от обязанности пополнить бюджет в случае, если они получили квартиру от близкого родственника (родителей, детей, бабушки или деда и пр.).

Как узнать, составлен ли такой договор на собственность?

Как узнать, есть ли дарственная на квартиру? Как было указано, регистрации данная сделка не подлежит. Поэтому узнать, что существует договор дарения можно, только от одной из сторон сделки. Они могут хранить эту информацию в тайне, если захотят.

Часто наследники неожиданно узнают о том, что квартира их умершего родственника была подарена и не входит в перечень наследуемого имущества. Они пытаются оспорить положения договору, по которому перешло право собственности.

К сожалению, оспаривание дарения после смерти бывшего собственника крайне затруднительно. Обычно заинтересованные лица приводят следующие доводы:

1. Мнимость или притворность сделки.

   Например, стороны заключили договор, чтобы скрыть продажу недвижимости и не уплачивать налог.

2. Недееспособность лица.

   Если даритель был в возрасте или имел психические заболевания, то родственники стараются доказать его неспособность понимать последствия своих действий постфактум.

3. Наличие давления.

   Например, угрозы в адрес дарителя или членов его семьи.

4. Заблуждение в природе договора.

   Например, расчет дарителя.

Несмотря на обилие оснований для оспаривания сделки, суд удовлетворяет такие иски крайне редко.

Договор оформить очень просто, для признания его исполненным, достаточно подписать акт приёма-передачи. Никаких проблем с этим не возникает.

Каждый человек с самого детства знает о такой категории вещей как подарки. И заблуждение по поводу последствий дарения вряд ли возможно.

Кому можно подарить и возможно ли дарение квартиры не родственнику?

На кого можно оформить дарственную на квартиру? Закон не указывает кому можно подарить квартиру, поэтому владелец не ограничен в правомочиях по распоряжению своей собственностью. Квартира может быть подарена одному из родственников, другу, организации и так далее.

Супруг может подарить квартиру другому супругу. Такая сделка будет иметь значение, если в будущем речь зайдёт о разводе. Подаренное имущество не входит в категорию общей собственности.

Если в качестве одаряемого выступает несовершеннолетний, то до момента обретения им полной дееспособности распоряжаться имуществом будут его родители или законные опекуны.

Действовать они могут исключительно в интересах ребёнка. Если родители будут продавать квартиру, то орган опеки и попечительства может оспорить совершение такой сделки.

Когда вступает в силу?

Когда вступает в силу дарственная на квартиру? Законом не установлен срок действия дарственной на квартиру. После его заключения он будет действовать до того момента, пока не будут исполнено обязательство дарителя. Собственнику может потребоваться время для переезда, перевозки вещей, подготовки жилого помещения к передаче.

Договор считается исполненным в случае, если стороны подписали акт приёма-передачи.

Однако может возникнуть ситуация, когда квартира уже перешла к новому собственнику по акту приёма-передачи, а предыдущий пытается продать жильё третьему лицу, так как в Росреестре он числится полноправным владельцем.

Дарение может быть отменено в следующих случаях (статья 578 ГК РФ):

1. Одаряемый покушался на жизнь или здоровье бывшего собственника или его близких родственников.
2. Новый собственник недостойно обращается с имуществом: не заботится о нём, использует не по назначению. Возникает риск его безвозвратной утраты. При этом собственность имеет большое нематериальное значение для дарителя.

   В случае с квартирой безвозвратная утрата, под которой обычно понимает уничтожение, маловероятна. Однако поведение нового собственника может создавать угрозу для всего дома, например, в случае проведения незаконных перепланировок со сносом несущих стен. В таком случае безвозвратная утрата станет реальной.

3. Если в соглашении прямо указано, что даритель имеет право потребовать возврата ему квартиры, если он переживёт нового собственника.
4. Договор содержал обещание передать недвижимость в будущем, но к моменту перехода права материальное положение дарителя сильно ухудшилось. И теперь исполнение требований соглашения поставит его в крайне невыгодное положение.

Обещание подарить жилое помещение после смерти собственника будет недействительным. Такой переход права собственности следует оформить при помощи завещания (часть 3 статьи 572 ГК РФ).

Дарение жилого помещения после смерти возможно, если договор был подписан при жизни дарителя с отсрочкой исполнения. Например, собственник обещал передать жилое помещение через пять лет после оформления сделки. В таком случае одаряемый вправе требовать передачи недвижимости от наследников собственника.

Где хранится документ?

Где хранится дарственная на квартиру? Договор дарения подписывается в трёх экземплярах.

Один подлинник остаётся у бывшего собственника жилого помещения, два других необходимы приобретателю жилья.

Если стороны сделки решили подстраховаться и привлекли к оформлению договора нотариуса, то копия документа будет храниться также у этого должностного лица.

Что делать дальше после оформления дарственной на квартиру? После оформления регистрации в Росреестре сам договор можно не хранить, так как необходимая информация будет занесена в электронную базу данных, а один из оригиналов будет находиться в архивах ведомства.

Гражданское законодательство даёт гражданам право заключать различные виды договоров. И каждый из них служит для оформления строго определённого типа отношений. Не стоит подменять дарственной возмездную сделку, например, продажу жилого помещения.