Что будет если продать квартиру ниже кадастровой стоимости? Можно ли?

Показатели кадастровой стоимости квартир решено было ввести с целью оптимизировать уровень налога на недвижимость.

Как быть, если не удалось найти покупателя на жилье, согласившегося заплатить сумму, равную кадастровой оценке?

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-97-52. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?Продажа жилой недвижимости по стоимости, ниже кадастровой, вполне возможна.

Если раньше, чтобы сбить размер налога, участникам сделки купли-продажи можно было сговориться и указать в договоре цифру покупки в заниженном формате, то теперь в этом никакого смысла нет.

С 2016 г. именно кадастровая оценка жилища стала отправной точкой и для налога на недвижимость, и для налога НДФЛ-13%.

Налоговый инспектор, имея свободный доступ к базе данных, мгновенно увидит цифру стоимости в ГКН, и сверит ее с документами по сделке.

Какими законами регламентируется?

Ст. 2 п.11 Федерального закона от 29 ноября 2014 г. №382-ФЗ и п.5, ст.217.1 НК РФ, регулируя этот процесс, позволяют применить, в случае продажи по низкой цене, к уровню кадастровой стоимости поправочный коэффициент, равный 0,7, и уже от результата плясать при подсчете суммы налога.

Это значит, что не стоит опускать свою цену ниже, чем на 30% от кадастровой: варианты есть и другие.

Причины

При продаже и покупке ориентиром служит цена рыночная, которая может значительно разниться с кадастровой. Это происходит из-за разных методик в процессе формирования суммы, а также от общей экономической ситуации в стране.

Причины продажи квартиры ниже кадастровой стоимостиПричины продажи квартиры по более низкой стоимости по сравнению с кадастровой таковы:

  • если квартира имеет неудачную планировку, или в ней давно не производился ремонт, то продать дорого ее вряд ли получится;
  • за время введения закона № 382-ФЗ произошел спад на рынке недвижимости из-за снижения покупательской способности людей, что повлекло падение рыночных цен.
Рынок формирует цену четко, максимально учитывая все характеристики объектов недвижимости, так что именно эта цена и есть реальной.

Какой результат ожидать от такой сделки?

В результате продажа квартир ниже кадастровой стоимости невыгодна ни продавцу, ни покупателю.

Последствия

Занизив сумму договора, добиться выгоды не выйдет: независимо от того, на какой цифре остановились владелец нынешний и будущий, налог вычтут с кадастровой оценки, умноженной на к=0,7.

Вот пример, позволяющий понять весь механизм.

Последствия продажи квартиры ниже кадастровой стоимостиКадастровая стоимость квартиры составляет 3 млн. руб., продавец и покупатель остановились на цене в 1 700 000 руб.

Сумма, облагаемая налогом, составит: 3 х 0,7 = 2,1 млн. руб.

Так как с первого миллиона налог не удерживают, то 2,1 млн. -1 = 1,1 млн., именно от этой цифры продавцу насчитают 13% налога, независимо от того, сколько он получит за свою недвижимость живых денег.

Таким образом, если квартира продана ниже кадастровой стоимости, последствия такой сделки — это потеря средств. Так что цена продажи ниже 70% кадастровой неприемлема из-за вполне реальных убытков.

Обнаружив, что продажа квартиры по кадастровой стоимости не возможна, т.е. стоимость расходиться зафиксированной в ГКН, стоит поспешить в суд и добиваться ее снижения.

В п. 6 ст. 217.1 НК РФ сказано, что каждый субъект РФ имеет право варьировать коэффициент к цифре, запечатленной в ГКН, поэтому есть смысл перед началом поиска вариантов сначала узнать в Кадастровой палате или Управлении Росреестра, какие региональные правила действуют относительно понижающего коэффициента.

Только определив допустимые пределы цены сделки для себя, можно пускаться в рыночные дебри.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-97-52 (Москва)
+7 (812) 309-53-82 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 37
  1. Андрей

    открытие наследства на квартиру в сентябре 2015 года продали в июне 2017 года, раньше 3 лет.Кадастровая стоимость 3200000 -продали за 2млн. Наследников двое.Какой налог придется заплатить? налоговый вычет делится на двоих? т.е.по 500000 р?

  2. Евгений

    Здравствуйте! Купили квартиру в 2017 году. Кадастровая стоимость — 1 010 000, стоимость по договору — 2 380 000. Сейчас хотим ее продать за 2 435 000. Налоговый вычет был использован ранее. Какую сумму НДФЛ с продажи квартиры нужно будет заплатить?

    • Маг

      Если у вас сохранился договор купли продажи то вы платите 13 процентов только с прибыли т е 2 435 — 2 380= 55*0,13=7150 руб

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Очевидно, что Ольга дала вам ответ на какой-то другой, не заданный вами вопрос, т.к. в вашем случае НДФЛ уплачивается с максимальной суммы — кадастровой оценки или договора купли-продажи, как это требуют новые правила НК РФ. Однако, по факту, вы купили за 2380 тыс. руб., а продаете за 2435 тыс. руб., что означает, что в декларации вы подаете 55 тыс. дохода, с которых и уплачиваете НДФЛ в 13%.

      • Евгений

        Здравствуйте, Игорь. Помогите пожалуйста проверить проект договора купли-продажи на предмет возможных подводных камней?

      • Евений

        Здравствуйте, Игорь! Спасибо за ответ. т.е. сумма НДФЛ с разницы (55 тыс.) составит 7150, если я правильно понял?

    • Ольга

      Здравствуйте, Евгений. В вашем случае придётся оплатить налог в размере 13% от заниженной кадастровой стоимости квартиры.

      • Евгений

        Ольга, а поподробнее можете объяснить, а то не совсем понятно… с какой суммы 13% и почему кадастровая стоимость заниженная? не я же ее устанавливал

  3. Катя

    Здравствуйте! Квартира стоит по кадастру 1200000₽, хочу продать родственнице по договору купли продажи за 1000000₽, какие мне придется платить налоги и как их минимизировать?

  4. Алексей

    Добрый день! На участке построили дом, затем продал родственнику за 500т.р., его кадастровая стоимость 1870т.р. Какой налог необходимо заплатить?

    • Ирина

      Здравствуйте, Алексей. Игорь прав, вам придётся оплатить налог с заниженной кадастровой стоимости, в вашем случае это 170 тыс. 170 руб.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      При занижении стоимости квартиры при продаже, вам вправе начислить налог по формуле кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, т.е. в вашем случае налогооблагаемая сумма — 1309 на 13%, сумма налога — 170 тыс. руб.

  5. Николай

    Добрый день, подскажите пожалуйста, продаю квартиру, которая в собственности меньше 3 лет, приватизировал в 2017 году, кадастровая стоимость 3 млн рублей( уже оспоренная, так было 4 млн) рыночная реальная стоимость 2400000млн, вопрос в том, какая налогооблогаемая база будет, ( я считаю что, 3 млн × 0.7= 2.1млн рублей, т.е уже ниже чем сумма, которая будет в договоре и если ещё применить имущественный вычет в 1 млн руб, то 2.1-1 = 1.1 млн рублей — эта сумма буде облагаться налогом или все таки 2400000? Объясните пожалуйста

    • Евгения

      Здравствуйте, Николай. В вашем случае вам придётся оплатить налог в размере 13% от заниженной кадастровой стоимости жилого помещения, т.е. 13% от 2100 000 руб. Но вы можете воспользоваться имущественным вычетом, сумма которого не должна превышать 1 000 000 руб. У вас получается 273 000 руб. налог, это и будет ваш имущественный вычет.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Если решение о понижении кадастровой стоимости вступило в законную силу, то именно она применяется при расчете налога. Также за вами остается право на налоговый вычет, т.е. конечная сумма для начисления налога в этом случае — 2 млн руб, если вы продаете за 2,4 млн руб, т.е. ниже кадастровой стоимости.

  6. Неля

    можно ли продать квартиру дороже кадастровой стоимости?

  7. Яна Яковлева

    квартира находится в собственности 2,5 года, путем приватизации. Кадастровая стоимость 6млн.руб., продается 5.4млн.руб. Какой налог я должна заплатить с продажи?

    • Ектерина

      Добрый день, уважаемая Яна Яковлева! Согласно настоящему действующему законодательству Российской Федерации, Вы должны будите заплатить определенный налог с продажи. Этот налог зависит от многих факторов, в том числе от кадастровой и реальной стоимости, которую Вы указали. Точно сказать сложно, но примерно около 550 тысяч рублей.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Яна. Вы должны будете оплатить налог с продажи квартиры в размере 546 000 руб.

  8. Галина Сидорова

    Здравствуйте! Объясните мне, пожалуйста, является ли кадастровая стоимость квартиры первоначальной стоимостью, если квартира была приватизивована?

    • наталья

      Галина, кадастровая стоимость она и остается основной ., а вот остальное все зависит от владельца как он собирается оценивать свою квартиру. При продаже как стоимость квартиры может быть как выше так и ниже кадастровой

    • Екатерина

      Здравствуйте, Галина. Такого понятия как первоначальная стоимость квартиры не существует.

  9. Захар Смирнов

    здравствуйте! кадастровую стоимость установили нам 3 года назад ( во время приватизации) .На сколько она может измениться за эти годы?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Не могу согласиться с ответом Ольги: кадастровая стоимость определяется на основании законодательных актов РФ и и заморожена до 2020 года на уровне 2014 года, на том же основании (закона) она может оспариваться раз в 5 лет.

    • Ольга

      Здравствуйте, Захар. Кадастровая стоимость жилого помещения может измениться в зависимости от инфраструктуры района, где находится жилое помещение, суммы различны в каждом субъекте РФ.

  10. Лариса Яковлева

    Здравствуйте! У меня вопрос: купила квартиру в марте 2017 за 6,8 млн , а продала в апреле за 6,7 млн. Кадастровая оценка 5,4 млн.Какой налог я оплачу?

    • Евгений

      никакой ….Показываете договор купли в налоговой и договор продажи….Ваш доход 0….( если суммы указаны везде как вы написали

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Т.к. речь идет о покупке и продаже после 1 января 2016 года, то есть ограничения по кадастровой соимости в случае совершения продажи. Однако, раз вы приобрели квартиру дороже. чем продали, то не просто вправе отразить это в налогвой декларации, согласно ст.220 НК РФ вы осовбождаетесь от уплаты налога.

    • Ольга

      Здравствуйте, Лариса. Налог в размере 13% оплачивается от кадастровой стоимости жилья. То есть Вы оплатите налог от 5,4 млн рублей.

  11. Николай Борисов

    где платить налог от проданой квартиры в иркутске

    • Евгения

      Здравствуйте, Николай. Вам необходимо обратиться в местную Налоговую Службу и подать декларацию.

    • Наташа

      Николай, доброе время суток. Вам необходимо обратиться с декларацией в ближайшее отделение налоговой инспекции и заплатить там налог от продажи квартиры. Можете изначально составить декларацию у юридических фирм.

  12. Анатолий

    Здравствуйте Елизавета Голубеева! Вы заплатите налог от кадастровой стоимости квартиры по существующей формуле вычета налога, умноженной на коэффициент 0.7; 1 620 000 х 0.7=1134000 затем минусуем — 1000000 так- как с первого миллиона налог не удерживают =134000 вычисляем 13% =17.420 рублей. даже расстроиться не сумеете по причине налога, такой вот скромный налог я вам насчитал по закону. Но я не налоговая инспекция, я выражаю законную надежду что налоговая считает и действует по тем же законам и принципам.
    Если налоговая посчитает иначе, то это значит что у неё плохо дела обстоят с математикой, сразу же можете подавать на них в суд, за не соответствие ими занимаемой должности.

  13. Елизавета Голубева

    Я купила квартиру 24,02,16г за 1700000руб Продаю 24,02,16 1500000 руб Кадастровая стоимость на 01.09.16 1620000 Сколько я заплачу или нет Налога? Спасибо жду ответ.

    • Юлия

      В связи с получением дохода, Вы обязаны подать налоговую декларацию в срок до 30.04.2017 на основании п.1 ст.229 НК РФ. Ст. 220 НК РФ предусмотрены налоговые вычеты на продажу квартиры в размере фактически совершенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением дохода. Соответственно, при наличии документов Ваши расходы будут больше доходов, а значит, налога не возникает. Это, если Вы купили и продали одно и то же жилье. Если касается разных объектов, то требуется уточнение сроков владения проданным жильем. Если на момент продажи, жилье было в собственности больше 3-х лет, то налоговый вычет предоставляется в размере всего дохода и налог не возникает. Если менее 3-х лет и нет расходных документов на его приобретение, налогообложению не подлежит 1 млн. руб, а с 500 тыс. берется 13%. Если срок владения менее 3-х лет и есть расходные документы на приобретение жилья. Вычет будет предоставлен в размере затрат на приобретение проданного объекта. Если продается жилье, которое было в собственности более 3-х лет декларацию подавать не надо.

    • Наталья

      Здравствуйте, Елизавета. Налог вам платить однозначно. Сумма составит 147 420.

  14. Иван Шмидт

    добрый день! Подскажите, пожалуйста, какие потенциальные риски могут быть при покупке квартиры, которая была приобреена нынешним владельцем буквально полгода назад по стоимости ниже кадастровой?

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-97-52Москва +7 (812) 309-53-82Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Обсуждения