8 (800)  302-76-94

Особенности обмена долями в квартире: как происходит мена между родственниками?

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Ошибка полагать, что обменять можно только то имущество, которое полностью находится в собственности гражданина. На самом деле это далеко не так.

Обменять можно даже часть жилого помещения, главное быть его непосредственным собственником и выполнить еще ряд требований установленных законодательством. Поговорим о том, как правильно осуществить данную процедуру и какие есть нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Читайте на нашем сайте о том, как обменять комнату в коммуналке или общежитии, а также двухкомнатную и трехкомнатную квартиры, можно ли поменять ипотечную недвижимость, поменять старое жилье на новостройку или совершить междугородний обмен жилплощадью.

О возможности

Закон не запрещает обменивать свою долю в жилом помещении.

При этом совсем не важно, какая часть вам принадлежит – размер не имеет значения, главное, что вы являетесь непосредственным владельцем недвижимости.

Как и любое другое действие, обмен должен быть произведен в соответствии со статьями законодательства, обратимся к ним.

Об особенностях обмена муниципальной и приватизированной недвижимости читайте в наших статьях.

Какими законами регламентируется?

Все сделки в отношении жилого и нежилого имущества регламентируется Гражданским кодексом. Это нормативно-правой акт регламентирует не только основные этапы осуществления процедуры, но также основные нюансы, связанные с обязанностями сторон.

В Гражданском кодексе отражены два основных виды договора, посредством которых можно осуществить отчуждение части недвижимости путем обмена. Так, это договор мены, который регламентирован статьей 567 и договор купли-продажи в статье 454 Гражданского кодекса.

Гражданский кодекс РФ Статья 454. Договор купли-продажи

  1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
  2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
  3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
  4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
  5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Данные нормы права рассказывают основные особенности осуществления сделки.

О том, можно ли обменять комнату в квартире на дом с земельным участком, как обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой, а также об особенностях оформления договора мены квартиры на дом с земельным наделом, можно узнать на нашем сайте.

Нужно ли согласовывать с другими собственниками?

Конечно же. Продать часть имущества можно только после того, как заручилитесь согласием на это других собственников и прописанных на жилой площади.

Если родственники против продажи или обмена, они получают приоритетное право осуществить сделку.

То есть, родственники могут купить часть имущества по предложенной сумме.

Если они отказываются от такого предложения, то можно распоряжаться своим имуществом по собственному желанию, так как являетесь полноправным собственником.

Способы

Существует два установленных законом способа обмена. Первый из них предполагает собой простую мену. Он осуществляется посредством заключения соответствующего договора. В данном документе стороны прописывают свои права и обязанности, а также отражают такой важный момент как доплата (читайте о договоре мены с доплатой), если она имеется.

В договоре указывается, на каких основаниях осуществлена сделка. Но как правило, к соглашениюу мены нет такого доверия, как к купле-продаже.

Распространенность последнего способа заключения сделки позволяет быть уверенным в том, что обмен состоится в соответствии с законом и в случае неисполнения обязанностей, может быть оспорен в суде.

Заключается два договора купли-продажи. Каждая сторона поочередно выступает и покупателем и продавцом. Минусом данного способа является необходимость платить за каждый заключенный договор.

Также можно задействовать риелтора. Так, он может выкупить интересующий вариант, собственник которого не заинтересован в обмене, и подождать, когда продадите свою часть недвижимости. После этого выкупите желаемую недвижимость у риелтора, отдав вознаграждение за содействие.

С чего начать?

Прежде, чем осуществит сделку, необходимо выполнить ряд подготовительных действий.

Первым делом, попытайтесь получить разрешение на сделку от собственников, имеющих остальные части.

Для этого необходимо собрать письменные разрешения на отчуждения или же предложите сделку собственникам в первую очередь, а при их отказе, попросите оформить его в письменном виде.

Далее, необходимо заручиться поддержкой прописанных лиц, получите разрешение от них.

После этого убедитесь в том, что оплачены квитанции за ресурсы и содержание дома, ведь никто не хочет приобретать недвижимость с задолженностями.

Теперь можно осуществлять действия для того, чтобы найти для себя подходящий вариант.

Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире

Куда обратиться?

Теперь можете заняться поиском покупателя или обменщика. Понравившийся вариант можно найти самостоятельно в объявлениях или же обратившись в риелторскую контору.

После этого, обговорив все детали сделки с оппонентом заключается договор.

Сделать это возможно как в нотариальной конторе, так и самостоятельно, не пользуясь услугами юристов. Но будьте готовы к тому, что если одна из сторон не выполнит свои обязательства, то не сможете защитить свои права в судебной инстанции.

Какие документы необходимы?

Для того чтобы обмен прошел в соответствии с законодательными актами, нужно правильно подготовить пакет документов. Именно их предоставление гарантирует быстрое осуществление сделки и достижение желаемого результата. В пакете документов должны быть следующие бумаги:

  • документы устанавливающие право обладать отчуждаемой частью жилой площади. К примеру, к ним относятся документы, подтверждающие права как собственника;
  • документ-выписка из БТИ;
  • документы, подтверждающие факт того, что собственники согласны на осуществление вами манипуляций;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка из Росреестра о том, что вы действительно являетесь собственником части имущества.

Документы подаются изначально нотариусу, который составляет и помогает заверить договор на отчуждение имущества в форме мены или купли-продажи.

После этого документы передаются в Росреестр где уже официально оформляется осуществленная гражданами сделка.

Сроки и стоимость оформления

Оформить право собственности можно в срок от трех дней до десяти рабочих суток. Как правило, срок варьируется от сложности сделки, наличия праздничных дней, а также правильности предоставленных вами документов.

Если не донесли ту или иную бумагу, дается дополнительное время на устранение ошибок, а значит, срок увеличивается. Величина стоимости оформления права собственности на новое имущество варьируется в зависимости от суммы сделки.

Для проведения сделки необходимо оплатить налог в размере 13 процентов. Для граждан – не резидентов нашей страны процент налога составит 20.

Когда могут оказать?

Отказывают в оформлении в случае, если предоставленные вами бумаги не соответствуют действительности и по факту вы не являетесь собственником.

Также не имеете право отчуждать имущество в обычном порядке если не достигли соглашения с другими собственниками. Для этого существует судебный порядок.

Отказ может быть вызван отсутствием важного документа или документов. Но в этом случае дается время на предоставление недостающих сведений.

Особенности и нюансы

Если хотите обменять часть в одной квартире на часть в другой, то необходимо заручиться как согласием остальных собственников, так и в другой. Также необходимо прояснить факт того, в каком размере предоставляется часть недвижимого имущества. Они должны быть соразмерными.

Как обменять часть на квартиру? При обмене скорее всего обяжут осуществить доплату. Она составит установленную собственником сумму.

Как осуществляется мена квартиры на часть в жилом помещении? При такой сделке доплату требуете вы. Она будет зависеть от многих факторов, к которым относят как ремонт и состояния жилья в целом, так и его месторасположение. Немаловажным фактором является величина части имущества.

Как лучше осуществить процедуру между родственниками?

Данную операцию между родственниками можно оформить в виде дарения. Таким хитрым способом вы оградите себя от уплаты налога. Он не распространяется на дарение между близкими родственниками.

Можно ли сделать обмен доли несовершеннолетнего? Часть недвижимости несовершеннолетнего нельзя отчуждать без весомых на то причин. При этом, нельзя осуществить сделку не уведомив при этом органы опеки. Перед осуществлением сделки вы должны обратиться в орган опеки и попечительства с заявлением об отчуждении и получите разрешение, если действия не навредят ребенку.

Часть недвижимого имущества не будет висеть мертвым грузом – ее тоже можно обменять.

Но для этого необходимо знать все основные нюансы подобной процедуры.

Теперь, когда вы ознакомились со статьей и находитесь во всеоружии, вы можете приступать от теории к действиям.

Консультация адвоката на тему продажи доли в квартире в этом видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 41
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Роман

    хотим с матерью поменяться долями! я ей свою 17 в квартире где живет она а она мне 12 где живу я! все в собственности нашей семьи! между близкими родственниками! нужно ли согласие от других?

    • Сергей

      Обязательно нужно согласие от других, неважно, родственники они или нет. Есть исключение: согласие не нужно, если доли физически выделены, например. ваша доля — отдельная комната, тогда согласие не нужно. Изменения в связи с дарением надо зарегистрировать в Росреестре.

    • Игорь

      Если в рассматриваемых квартирах вы являетесь единственными собственниками, т.е. и там, и там вас только двое, то ни о чьем другом согласии речи не может быть, а также, если доли выделены, и у вашей матери нет в качестве еще одного собственника супруга.

  2. Марина

    У моей опекаемой есть 1/5 доля в квартире, мы хотим продать квартиру, а долю моей опекаемой обменять на 1/2 долю в жилом доме с большей площадью, Можно ли совершить такой обмен?

    • Игорь

      Любые действия с имуществом опекаемого до его совершеннолетия, в данном случае, допускаются только с разрешения органов опеки. Прежде всего вам необходимо обратиться туда для оценки и согласия. В случае улучшения положения опекаемого, такие сделки допустимы.

    • Владимир

      Здравствуйте. Произвести такой обмен можно с доплатой, вопрос в том — кто будет производить эту доплату. Потом для совершения такого обмена нужно будет разрешение лиц, проживающих в доме, и домовладельца. Так как вы хотите обменять долю опекаемой, то новая доля должна быть не хуже первой и понадобится разрешение опеки на такой обмен.

  3. Галина

    Здравствуйте. У нас в 3х комнатной 60кв квартире 2 собственника мой муж и его мать. У нас есть ребенок и у нее 2 не совершеннолетние в общем 6 человек. Прописаны все в ней. У ее дочери 13 летней доля в другой квартире. Есть программа от государства «Помощь в покупке жилья молодым семьям до 35 лет» мы в нее попадаем, но нужно чтоб на руках у нашей молодой семьи было 1 миллион. Можно ли продать свою долю +гос.поддержка и купить квартиру если его мать будет пропив?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Поправка к ответу Дмитрия: отказом от предложения, в соответствии с законом, является отсутствие ответа на предложение о покупке по истечении 30 дней. Далее, совместное и долевое владение не одно и то же, владелец доли вправе дарить или продавать ее, просто в случае, если доли не выделены, то для осуществление сделок с каждой из них требуется согласие всех остальных собственников. И да — остальным собственникам владелец доли обязан дать письменное предложение о выкупе своей доли.

    • Дмитрий

      Галина, Ваш муж может продать свою долю при соответствии нескольких условий. Во-первых, квартира должна быть в долевой собственности, а не в совместной. Во-вторых, прочие собственники квартиры имеют первоочерёдное право на покупку доли Вашего мужа. Если же остальные собственники отказываются от покупки (цена не устраивает или ещё какие причины), то собственник части имущества имеет право на продажу своей доли третьим лицам (кому угодно). Отказ от покупки доли свекровью должен быть зафиксирован письменно и, желательно, заверен нотариусом.

  4. Семён Кузнецов

    Мой ребенок 15 лет участвовал в приватизации ¼ части квартиры, в которой я сейчас проживаю. С женой брали ипотеку (двухкомнатная), которую погасили, могу ли я обменять половину своей части в этой недвижимости на ¼ в которой живу сейчас. С женой не живем и хотим развестись.

    • Игорь

      Пока ребенку не исполнилось 18 лет, по идее, вы являетесь его законным представителем. Однако, при операциях с принадлежащим ему недвижимом имуществе, еще требуется разрешение органов опеки.

    • Ольга

      Здравствуйте, Семён. Если ипотечный кредит погашен,можно это сделать, только потребуется согласие органов опеки и попечительства, если в сделке будет участвовать сын.

  5. Потап Дмитриев

    у нас с женой равные доли в 2 квартирах хочем обменятся ими как лучше

    • Павел Иванович

      Здравствуйте Потап, заключаете с супругой соглашение и регистрируете в Росреестре. Поскольку вы состоите в близком родстве, то избегаете уплаты подоходного налога при разнице кадастровой стоимости ваших долей.

  6. Осип Троицкий

    у моей внучки доля в моей квартире могу ли я выделить ей часть в другой моей недвижимости взамен этой.

    • Ольга

      Здравствуйте. Осип. Да, необходимо заключить соглашение, поставив в известность органы опеки и попечительства.

    • Николай

      Здравствуйте! Все операции с имуществом можно осуществлять только через родителей (представителей) ребенка.

  7. Римма Кондратьева

    Добрый день. Можно ли обменять 12 часть в квартире моего несовершеннолетнего ребенка на часть в недвижимости бабушки. Доля бабушки равная или большая.

    • Ольга

      Здравствуйте, Римма. Это возможно только при согласие органов опеки. Туда и обратитесь для начала.

    • Николай

      Римма, да такой обмен произвести можно, но только с согласия остальных собственников жилых помещений, если хотя бы один собственник будет не согласен, то сделка не пройдет.

  8. Дарья

    Добрый день Андрей, по закону, при получении материнского капитала доли в квартире должны быть распределены в равных частях между всеми членами вашей семьи.
    При продаже каждый собственник должен будет заключить договор купли-продажи с покупателем.

  9. Андрей Виноградов

    Есть две квартиры одна на жену — 45 кв.м и вторая на меня — 34 кв.м. В своей я должен по причине использования материнского капитала выделить доли. Но нам её выгодней продать для покупки жилья большей площади. Выделить доли сейчас и потом как-то провести обмен долями, чтобы были в продаваемой доли только взрослых или уже сейчас как-то зарегистрировать доли с разрешения опеки, чтобы дети получили доли в квартире жены. Как сделать лучше и как?

    • Игорь

      Требование закона о маткапитале однозначно — выделение долей в 6-месячный срок после использования, в противном случае ПФР вправе потребовать возврата маткапитала. Исходите прежде всего из этого в своих расчетах и планах.

  10. Алексей Зайцев

    могу ли я, являясь собственником доли в квартире, обменять ее на часть в доме?

    • Игорь

      В жилом недвижимом имуществе есть ограничения в законе — за остальными дольщиками закрепелено приоритетное право на ее выкуп/обмен. Т.е. есть обязанность уведомления, по истечении месяца, если нет согласия выкупить/обменять, то тогда уже действуйте по своему усмотрению.

    • Александра

      Вы имеете право распоряжаться своей долей в квартире- продавать, обменивать. Но сделать это законно Вы можете, когда получите согласие других дольщиков.
      Как поступить, если кто то из дольщиков не согласен описано в статье »Способы обмена приватизированной квартиры»

  11. Анатолий

    Здравствуйте Алина! Без разрешения и привлечения к сделкеj органа опеки и попечительства которая стоит на защите прав несовершеннолетних сделать обмен нельзя, нужно написать заявление в органы опеки и попечительства, получить разрешение.
    Налог обмена 13% от стоимости недвижимости
    В этом случае выгоднее сделать дарственную которая между родственниками не обременяется налогом
    но и в этом случае также нужно иметь разрешение и сопровождение сделки органов опеки и попечительства во имя соблюдения законных интересов несовершеннолетних.

  12. Алина Назарова

    здравствуйте, можно ли совершить обмен между бабушкой 1/2 квартиры и внуком 1/3 . Внуку 6 лет. Куда обращаться? и какова стоимость?

    • Ольга

      Здравствуйте, Алина. Для начала необходимо заручиться согласием органов опеки, т.к. одному участнику сделки всего 6 лет. Затем обращайтесь в нотариальную контору и заключайте договор мены. Стоимость данной услуги узнавайте непосредственно в нотариальной конторе.

  13. Григорий Сидоров

    Скажите пожалуйста, при обмене долями в квартирах платится ли налог и, если платится, то в каком размере?

    • Ольга Серова

      Здравствуйте Григорий, налогу в размере 13% оплачивается от суммы доплаты по договору мены, если таковая имеется. Оплачивает та сторона, которая получает доплату и сумма должна быть зафиксирована в документе.

    • Татьяна

      Григорий, здравствуйте. Если части соразмерны и имеют одинаковую стоимость, налог не платится. Если разные, происходит доплата, то платится налог в размере 13% от суммы, которую будут доплачивать.

  14. Дарья Никифорова

    Здравствуйте. Мы хотим продать недвижимость в ней 4 собственника — мы с мужем и 2 ребенка 13 и 5 лет. Взять другую жилплощадь хотим в ипотеку с этим возникают трудности в связи с тем что нам надо сделать все одной сделкой продажу уже имеющейся недвижимости и покупку новой. Как вариант у мужа есть доля у своей мамы 1/3. Может проще сделать обмен? Подскажите выход из ситуации

    • Наталья

      Дарья, здравствуйте. Эдуард и Марина правы, т.к. будет использоваться ипотека, то обмена не получится. Банк не даст своего согласия, поэтому только продавать свое жилье, затем, при участие банка, приобретать новою.

    • Марина

      Действительно, варианта с обменом не получится. Зарегистрируйтесь у мужа и продайте жилье, а потом купите новое.

    • Эдуард

      Здравствуйте Дарья, так как собираетесь приобретать жилье в ипотеку, то договор мены не подойдет, банк на это просто не пойдет. Не вижу проблемы чтобы сначала продать имеющуюся жилплощадь, зарегистрироваться у родителей мужа и оформить ипотеку.

  15. Вера Игнатьева

    У меня 2/3 в 4-х комн. кв-ре как я могу выкупить 1/3 если на контакт не идут и за кварплату не платят. прописана только я.

    • Рудольф

      Здравствуйте Вера, вы обладаете преимущественным правом выкупа поскольку являетесь собственником остальных частей. Однако без желания собственника оставшейся 1/3 заставить его продавать свою часть невозможно.
      Поскольку прописаны только вы, логично предположить что вы и должны оплачивать коммунальные платежи.

    • Вероника

      Здравствуйте, Вера! Если прописаны вы одна, выкупить 1/3 будет сложно. За ком. услуги начислений нет, только за кап. и текущий ремонт. Если у собственника 1/3 большой долг за кап. и текущий ремонт, обращайтесь в УК с жалобой на них. Тогда, возможно, УК подаст на них в суд, а также есть вероятность, что их долю могут продать за долги перед УК. И у вас появиться возможность её выкупить.

  16. Анна Руднева

    Добрый вечер. Мы прописаны с родственниками в одной недвижимости. Хотим обменяться частями, они перейду к нам и к бабушке, а мы туда. Бабушка будет жить с ними и не против. Но нам отказали, якобы части неравномерные. Что делать в таком случае? Кто сталкивался.. Может что посоветуйте.

    • Алексей

      Добрый вечер, Анна. Я полагаю, что ваши части имущества по причине площади или же стоимости жилья в данном районе определили как неравномерные? Тогда можно предложить вариант доплаты, ну или же пригласить независимого эксперта, которые оценит недвижимость, и только тогда уже пытаться доказывать, что части равнозначные. Я думаю, легче и дешевле именно первый вариант.