8 (800)  302-76-94

Обмен жильем между родственниками: как потратить меньше?

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Обмен квартир стал популярной сделкой по статистике риелторов. Но, тем не менее, обмен имеет несколько нюансов, особенно, если происходит между родственниками.

Проведение бартера недвижимыми площадями происходит по особому алгоритму, который имеет свои сложности, но доступен и для простых граждан.

Во многом, важно соблюдать законодательство, а также знать процессы и правила оформления некоторых документов и договора мены.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату в коммуналке или общежитии, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, можно ли обменять ипотечную жилплощадь или старую квартиру на новостройку, а также о том, как совершить междугородний обмен и принудительный размен жилплощади через суд.

Законодательный регламент

Оговорены ли в законе особые условия, в случае родственного обмена квартир?

Законодательство подробно освещает вопросы осуществления мены в любой ее интерпретации.

Статья 567 Гражданского кодекса рассказывает о том, что представляет собой данное соглашение, а следующие статьи, идущие по нумерации за ней, раскрывают отдельные нюансы мены и ее основ.

Так или иначе, но материал Гражданского кодекса очень хорошо скомпонован и отвечает на все основные вопросы, которые могут появиться у граждан в процессе оформления соглашения. И все же, речь в данных статьях идет обо всем, кроме субъектного состава.

Мена – это двухсторонняя сделка, а значит, сторонами могут выступать как родственники, так и совсем посторонние друг другу люди. В статьях Гражданского кодекса нет упоминания о том, что данная сделка имеет какие либо привилегии в случае, если она осуществляется между двумя родственными лицами.

Это значит, что в не зависимости от того, кем вы являетесь своему оппоненту по договору, на вас будут распространяться одинаковые условия контракта.

Также, ознакомиться с вопросами осуществления мены между родственными лицами можно, обратившись к судебной практике ближайшей от вас судебной инстанции.

Вы не почерпнете в решениях суда новых норм и ссылок на акт, однако еще раз удостоверитесь в том, что субъектный состав сделки никаким образом не влияет на ее заключение и завершение.

О том, как обменять комнату в квартире на дом и земельный участок, как обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой, а также о том, как оформить договор мены квартиры на дом с земельным участком, можно узнать из наших статей.

Способы

Теперь стоит поговорить вариантах родственного бартера жилья в собственности.

Первый и самый простой способ вытекает из названия нашей статьи. Он заключается в оформлении договора мены.

Суть сделки состоит в том, что стороны обмениваются недвижимыми площадями, то есть одновременно являются и продавцами, отчуждателями и приобретателями.

Кончено, сделка может быть как равноценной, так и нет – это решает каждый собственник в договоренности с другим в индивидуальном порядке. В контракт может быть вписано условие о доплате как с одной, так и с другой стороны.

Данная сделка может быть сразу отнесена (с соответствующей подачей документов и договора) в Росреестр или заранее заверена у нотариуса. Данное соглашение непременно облагается налогом в размере 13 процентов.

Второй способ осуществить обмен с родственниками жилплощадью – это составление контракта купли-продажи. В основном, к такому способу прибегают те, кто не заинтересован сохранить для себя максимальное количество денежных средств от сделки, а также те, кто не доверяют процедуре мены.

Так как обе стороны являются и отчуждателями и приобретателями, то составляется два контракта купли-продажи. Каждый из них подлежит нотариальному оформлению, но только в случае, если оппоненты не хотят быть обманутыми. После сделка оформляется в Росреестре.

Этот способ осуществления мены – самый затратный. Дело в том, что данный способ предполагает уплату налога в 13 процентов от суммы соглашения два раза – за каждый составленный и заверенный договор.

Теперь поговорим о самом менее затратном способе родственного бартера квартиры на квартиру. Сейчас мы говорим о дарении. Дело в том, что дарение облагается налогом, но только в случае, если не происходит между близкими родственниками.

Так, если человек состоит в тесной родственной связи, то намного выгоднее, с финансовой точки зрения, оформить два договора дарения и получить в собственность новое имущество взамен отчужденного.

Правда существует один минус. Если обмен подразумевает доплату, то этого нельзя прописать в договоре дарения.

Придется довольствоваться только тем, что вы поменялись жилыми площадями, а вот доплата денежных средств регулироваться законодательством никак не будет.

С чего начать?

Для начала необходимо подготовиться к бартеру. В первую очередь, договориться с оппонентом по сделке, обговорить ее детали, осмотреть помещения. После этого проведите подготовительные работы с жильем.

Именно, вы должны выписать всех прописанных, чтобы не обременять жилье и нового владельца проблемами, заплатить по счетам за коммунальные услуги, если есть задолженности. Кроме того, необходимо подготовить всю техническую документацию на квартиру.

Если у жилья есть еще собственники помимо вас, они должны быть не против осуществления сделки (читайте об обмене доли жилплощади). То есть, они должны подписать соглашение на отчуждение или же обратиться в суд для раздела имущества.

Куда обратиться?

Когда все работы проведены, можно приступать к оформлению сделки бартера квартир между родственниками. Для начала необходимо оценить суммарную стоимость своего жилья и жилья оппонента. Если цены соразмерны, можно переходить к оформлению договора, если же нет – стоит поговорить о доплате.

После этого составляется контракт либо самостоятельно, без нотариального заверения, либо обращаетесь в нотариальную контору.

Там документ проверяют, присваивают ему номер и заносят в Росреестр.

В случае, если одна из сторон не выполнит возложенных на нее обязанностей, этот договор будет хорошим свидетельством в суде.

Какие документы необходимы?

Для того чтобы осуществить родственный обмен жилплощадью необходимо предоставить следующие виды бумаг:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • соглашение от других собственников об отчуждении;
  • техническая документация на жилье;
  • справка из БТИ;
  • выписка из домовой книги;
  • кадастровый паспорт жилплощади;
  • квитанция об оплате налога;
  • заверенный или незаверенный договор.

Все эти документы собираются в один пакет подаются в Росреестр, где рассматриваются сотрудниками. Если все утроит, то факт обмена будет оформлен.

Сроки и стоимость оформления

Срок оформления регламентирован законодательством, но по общим правилам составляет от 3 до десяти дней. Продлить срок может не донесение определенных документов, а также – осложнение в виде отправки запросов в другие регионы.

В соответствии с Налоговым кодексом, данная сделка облагается 13 процентами вычетами в пользу государства от общей суммы.

Но если решено произвести обмен посредством дарения, то непременно можно рассчитывать на то, что сделка будет бесплатной ввиду того, что осуществляется между родственниками.

Когда могут отказать?

Отказывают в оформлении в случае, если выясняется, что вы не донесли или не имеете каких либо документов, либо если один из собственников вашей недвижимости против сделки.

Также отказ может последовать в результате несоответствия бумаг действительности.

Особенности и нюансы

Если речь идет о приватизированных квартирах, то они обмениваются с учетом соблюдения всех вышеуказанных правил.

По акту осуществления сделки собственники становятся полноправными владельцами жилых помещений.

Обменять муниципальную жилплощадь на приватизированную не позволяет закон. Поэтому прежде, чем прибегать к осуществлению сделки, муниципальное жилье необходимо приватизировать на имя, проживающего в нем.

Обмен между родственниками может пройти быстро и без весомых финансовых вливаний, но только в том случае, когда вы полностью уверены в том, что соблюдены все условия. От вашей внимательности зависит судьба вашей сделки с недвижимостью.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 55
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Ольга

    Добрый вечер. Подскажите пожалуйста, как лучше оформить: Хотим поменяться квартирами с родителями, у родителей 3-х комнатная квартира, приватизирована более 3-х лет, приватизирована на маму, папу и брата (совершеннолетний), у меня 2-х комнатная квартира, в собственности более 3-х лет, я являюсь собственником, зарегистрированы супруг и двое несовершеннолетних детей. Наша квартира приобретена в браке.

    • Юрий

      Здравствуйте!
      Поскольку обе квартиры находятся в собственности у физлиц, то между ними при обмене заключается договор мены. Т.е. между всеми существующими собственниками (а от вашего супруга — согласие, если он не собственник, а также согласие от органов опеки, если дети также владеют долями). Усложненная процедура мены — предварительное оформление на одного собственника. Или обменяться через дарение друг другу. Но прежде надо уточнить детали в обоих случаях.

    • Людмила

      Самый выгодный и наименее затратный вариант — это составление двух договоров дарения. В этом случае никому не придётся платить налоги. В случае, если обмен подразумевает доплату, такие договоры нотариально заверить не удастся. Придётся составлять договор купли-продажи, а это уже подразумевает уплату налогов, несмотря на родственные связи.

  2. Егор

    Здравствуйте. При сделке обмена квартиры на квартиру между близкими родственниками обязательно необходимо делать оценочную стоимость квартир? Спасибо заранее.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Требование ГК РФ — сделку в письменном виде необходимо осуществлять, если ее стоимость свыше 10 тыс. руб. Однако, сам договор мены у нотариуса оформлять не обязаны, если в обоих объектах недвижимого имущества по единоличному собственнику. В договоре, само собой, должна быть отражена балансовая стоимость, которую можно взять на основании кадастровой.

    • Иван

      Оценка (если стоимость сделки выше 10000 руб. (ст.153-162 ГК РФ)) — одно из необходимых условий. Нотариус не подпишет договор, если нет оценочных данных. Кроме того, налог высчитывается от оценочной стоимости квартиры. В принципе, договор мены мало чем отличается от договора купли-продажи, только незначительными нюансами.

  3. Кристина

    Добрый день. Подскажите как быть. Ситуация такая. У меня и у бабушки двухкомнатная квартира по 1/2 доле. Прописаны мы двоем. А у сестры однокомнатная квартира. Она прописана с дочерью. Мы хотим обменять квартиры так, чтобы я подарила свою долю сестре. А сестра подарит свою квартиру мне. А бабушка делает наследство на свою долю сестре. Таким образом получится в двухкомнатной будут 1/2 на бабушку и сестру и их будет прописано трое с ребенком. Пропустят ли эту сделку отдел опеки.

    • Николай

      Ребенок должен проживать в комфортных для себя условиях. Возможно здесь сыграет роль и фактор сколько квартира по площади квадратных метров. Однако в части совершения сделки, прописка не должна играть какой-либо роли, ведь речь в первую очередь идет о смене собственников жилых помещений, а не прописках.

    • Виктория

      Здравствуйте, Кристина. В ситуации, которую вы нам описали, в ваших планируемых действия, нет ничего противозаконного. Органы опеки и попечительства не будут препятствовать проведению данной сделки, т.к. права несовершеннолетней никаким образом не нарушаются, она просто зарегистрирована в квартире, собственником не является. Если бы дочь вашей сестры имела 1/2 долю, тогда у вас могли бы возникнуть сложности с органами опеки, т.к. при обмене ее доля бы уменьшилась, стала 1/3. А в вашем случае, несовершеннолетнюю также зарегистрируют в другую квартиру, чем ее права не будут нарушены.

  4. Николай

    Составили договор мены с сыном, он зарегистрировал мое жилье на себя, а я нет. Отдал ему его правоустанавливающие документы, решил пусть его жилье останется у него. Я не нуждался. Это правильно? Уже много лет прошло с тех пор.

    • Николай

      Правильно, или не правильно это скорее вопрос морали, согласно вашим личным убеждениями. Что касается ваших прав, после заключения договора мены, то если договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, значит квартира, на которую вы поменяли свою старую, принадлежит по закону вам. Даже если у вас нет на руках в данный момент документов, квартира ваша, документы надо просто либо найти, либо восстановить.

    • Игорь

      Если ваш экземпляр договора мены на руках, он не был обжалован в суде, то факту это правоустанавливающий документ на ваше право собственности. Зарегистрировать вы можете и сейчас ваше право собственности, обратившись в МФЦ или Росреестр.

  5. Ольга

    Добрый день, подскажите у нас с братом по 1/2 доли в квартире, мы решили так: я дарю ему свою долю, при учете если его жена (она собственница) дарит др. жилье брату, а он дарит мне эту жилплощадь. Не возникнут ли вопросы у представителей власти? не хотелось бы платить 13%

  6. Марина

    Здравствуйте. Хотим купить жилье с частичной оплатой материнским сертификатом. Сейчас проживаем в жилище, которое фактически наше, но оформлено на мою родную сестру. После покупки жилплощади хотим обменяться квартирами, чтобы фактическое место проживания и оформленная собственность совпадали. Можно ли подарить жилье сестре, купленное за материнский капитал и одновременно получить в дар от сестры другое жилище?

    • Наташа

      Марина, здравствуйте.
      Квартира, купленная за материнский капитал не подлежит обмену через договор-дарения. Только через контракт купли-продажи.

    • Анна

      Марина, доброго дня вам.
      Смотрите, так как жилье вы частично купите за материнский капитал, то в последствии сможете только обменять его по контракту купли-продажи. Договор дарения в данном случае не будет действовать.

    • Елена

      Здравствуйте, Марина. Совершить данные действия через договор дарения нельзя. Только через два контракта купли-продажи.

  7. Елена Абрамова

    Здравствуйте. Хочу обменяться с сыном. У него 1/4 в квартире и там же у меня 1/4 доли. Еще у меня так же есть в собственности двухкомнатное жилье, которое владею менее 2х лет, которое хочу обменять на 1/4 долю сына. Вопрос: буду ли я платить 13% налогов?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Договор мены не осовобождает от остальных требований, а именно норма об освобождении от уплаты налога распространяется на недвижимое имущество при продаже, которым владели до 1 января 2016 года — 3 года, после — 5 лет. Однако, есть нюансы по балансовой стоимости (нулевой доход) и размерам дохода (цена процедуры).

    • Татьяна

      Здравствуйте, Елена. Да, нужно будет платить налог в размере 13%, т.к. договор мены приравнивается к контракту купли-продажи.

  8. Герасим Воробьёв

    Здравствуйте. Мы две родные сестры хотим заключить контракт мены. Но у одной из нас двойное гражданство. Нужно ли будет при этом платить 30%? Т.к. она не резидент РФ.

    • Таня

      Возможно, станет полной неожиданностью, но, к сожалению, да: практически треть дохода, который нерезидент получает от продажи жилья, по налоговым правилам, следует уплатить в бюджет. Об этом гласят статьи 207, 209, а также п. 3 ст. 224 Налогового кодекса РФ.

    • Ольга

      Здравствуйте, Герасим. Если у неё есть гражданство РФ, то налог 30% ей оплачивать не придётся.

  9. Аркадий Фомин

    Добрый день! Возможен ли обмен жилплощадью между родственниками, в случае если одна приватизированная, а другая нет. В той что не приватизирована один из прописанных сидит в тюрьме.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Аркадий. Обменять приватизированное жилье на муниципальное невозможно. Контракт возможно заключить только в отношении жилплощади одинаковой формы собственности.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Ваш вопрос однозначно вне юридической плоскости: родственники или нет вообще не имеет значения, т.к. в принципе невозможен бартер между жильем разного юридического статуса — которое в собственности и по договору соцнайма.
      Нет, в принципе можно как-то поменяться, но юридически это будет оформляться как-то иначе, точно не контракт мены, т.е. никакого прямого юридического обмена. А заключенный в тюрьме однозначное обременение, если он не даст согласия.

  10. Ирина

    Добрый день! Моя семья хочет сделать родственный бартер. Собственником одной квартиры является моя мама. Собственниками другого жилья в равных долях я, мой муж и совершеннолетняя дочь. Мама хочет поменяться с нами жилплощадью (по факту мы и так живем «наоборот» уже более 20 лет, настало время «узаконить» такую мену). Можем ли мы претендовать на освобождение от уплаты налога при раскладе, что моя семья (я, муж, дочь) дарит маме жилище, а мама соответственно дарит свою жилплощадь нам? Или необходимо оформлять куплю-продажу, т.к. мой муж не является кровным родственником моей маме? При этом фактической передачи денежных средств ведь не будет. Не будет ли в таком случае процедура признана недействительной?

    • Анна

      Ирина, добрый день. Вообще не вижу смысла оформлять обмен жилплощади. Если вы итак прекрасно живете. Ваша мама может на вас оформить жилье, она ведь так и будет жить грубо говоря в вашей?

      Конечно можно оформить дарение друг другу, в этом тоже никаких проблем не будет и налогов тоже.

    • Наталья

      Здравствуйте, Ирина. Можно совершенно спокойно подарить жилплощадь друг другу, в таком случае не надо будет платить НДФЛ. Данные сделки никто не сможет признать недействительными.

  11. Родион Карпов

    Нужно ли согласие всех ччленов семьи,в том числе и несовершенно- летних детей

  12. Лера Маркова

    я хочу обменяться жильем с мужем, у него трех комнатная, у меня однокомнатная как сделать это дешевле?

  13. Владислав Матвеев

    Здравствуйте! Хотим осуществить родственный обмен приватизированными квартирами со своей родной сестрой.В жилищах прописаны совершеннолетние дети,являющиеся совладельцами.Квартиры примерно равны по стоимости,на процедуру согласны все участники.Никакой выгоды никто по факту бартера извлекать не хочет.Какой вариант тогда возможен,чтобы избежать 13 проц налога?

    • Павел Иванович

      Согласно статье 217 НК РФ освобождаются от уплаты подоходного налога только сделки совершенные между родителями и детьми, братьями и сестрами и внуками с бабушкой и дедушкой. Если ваши дети, которые являются собственниками долей, не входят в этот перечень, то необходимо уплатить налог с дохода пропорционально доле владения.

    • Екатерина

      Здравствуйте, Владислав. При родственном обмене можно избежать уплаты налога.

  14. Сергей Григорьевич

    Добрый день Анфиса, поскольку и с вашей стороны и с другой стороны по трое владельцев жилья (дольщиков), то лучше всего оформить договор мены долей жилплощади. Получится три контракта, для каждого из них потребуется согласие остальных дольщиков на процедуру и от лица несовершеннолетних должен выступать один из родителей.

  15. Анфиса Маркова

    здравствуйте вопрос я,и двое моих ,совершеннолетних имеем в собственности 3х ком жилплощадь,и мама ,сестра,и не совершеннолетний ребенок имеют 3 ком квар в равных долях,как лучше сделать обмен жилплощадью?

    • Ольга

      Здравствуйте, Анфиса. В вашем случае потребуется согласие органов опеки и попечительства. Бартер придётся делать на всех собственников данных жилых помещений.

  16. Виолетта Гаврилова

    Здравствуйте! Есть жилплощадь (4 равные доли я, дочка(5 лет), сестра, дочь сестры(>18лет)), и есть однокомнатное жилье в моей собственности. Нужно обменять эту квартиру на доли сестры и племянницы в первой жилплощади! Как удобней это сделать, по родственному обмену ли?

    • Анатолий

      Доброго времени суток, Виолетта! Если вы являетесь близкими родственниками, родными сестрами, то выгоднее, оформить два договора дарения и получить новую собственность в свои руки, но в этом случае есть один нюанс, если бартер имеет доплату, за разницей площади в качестве и цене, то в контракте дарения это сделать не возможно, зато отсутствует налог в 13%

    • Анна

      Здравствуйте, Виолетта. Да, лучше провести данную сделку по родственному обмену, это избавит от уплаты налога, если какое-либо жилье в собственности менее 3 лет.

  17. Анна Сорокина

    Здравствуйте, у нас такая ситуация: я и дочь 2012 г.р.являемся собственниками жилплощади, менее трех лет, и площадь которой меньше той квартиры, на которую мы хотим поменяться с моей мамой. Как нам лучше переоформить жилье? Без доплат.

    • Анатолий

      Здравствуйте Анна Сорокина! Если решено произвести бартер с мамой своих жилищ без доплат, то лучше воспользоваться правом дарения так-как вы родственники, в этом случае переоформление жилья будет бесплатно.

    • Екатерина

      Здравствуйте, Анна. Если нет желания делать доплаты и оплачивать НДФЛ, то необходимо провести данные этой процедуры через договор дарения. Ваша мама подарит свою жилплощадь вам, вы подарите ей свою.

  18. Анфиса Ефимова

    Здравствуйте. Как произвести обмен жильем между матерью и сыном менее затратно. Квартиры в собственности.

    • Дмитрий

      Доброго времени суток, Анфиса, наименее затратной будет сделка по бартеру жилплощади при условии что жилье находилось в собственности более трех лет, в этом случае обе стороны освобождаются от уплаты подоходного налога.
      Если же жилплощадь в вашем владении менее трех лет, то лучше составить дав договора дарения, в этом случае вы избежите уплаты налога в любом случае, так как являетесь близкими родственниками.

    • Мария

      Анфиса, здравствуйте. Необходимо составить договор мены. Если обмен неравный, то впишите в него сумму доплаты. А так контракт мены законодательно не выделяет какие-либо особенности в бартере между родственниками.

  19. Ангелина Филиппова

    Здравствуйте. Меня зовут Елена. Нам нужно с сестрой обменяться долями в разных квартирах. Если мы оформим две дарственные друг на друга не признают ли это мнимой сделкой?

    • Вера

      Почему бы нет? Можно подарить свою долю сестре, а она свою — вам. Это законно, как и планируемая вами процедура. Контракты дарения помогут избежать лишних затрат в виде налога 13% на прибыль.

    • Ольга

      Здравствуйте, Елена. Это не признают мнимой сделкой, можно оформить дарение долей друг на друга. Это поможет тем, что не надо будет платить налог в размере 13% от полученной прибыли, как было бы при контракте мены.

  20. Виталия Васильева

    Здравствуйте! Купила 1кв и сделала дарственную на 2 совершеннолетних детей и на несовершеннолетнего .на каждого по 1/4 доли получилось ..кв 38м .Как можно произвести бартер 1/4 несовершеннолетнего на другое жилье в другом городе ?

  21. Анфиса Виноградова

    В моей квартире 2 доли принадлежат невестке и внучке, а их жилье принадлежит мне по документам. Как все вернуть обратно?

    • Екатерина

      Анфиса, доброе время суток. Если обе стороны согласны, то можно совершить обмен между родственниками. Составьте контракт мены и будет вам счастье)

    • Денис Александрович

      Добрый день Анфиса, вы интересно формулируете вопрос, «их жилплощадь принадлежит мне», так не бывает. У жилья есть зарегистрированный собственник (или несколько собственников) именно он и является владельцем и вправе распоряжаться своим имуществом.

      Нужно составить трехсторонний контракт мены по которому невестка и внучка передают в вашу собственность свои доли владения жилищем, а вы свою очередь передаете свое право владения жилплощадью на них в равных долях.

  22. Максим

    Ну вообще разницы между бартером с родственниками или же обычными людьми никакой нет. Разве что с родственниками можно договориться на более выгодных условиях и плюс шансы что вас обманут тут практически минимальны, поэтому это очень неплохой вариант и если есть возможность, то лучше обмениваться с родственниками, чем с незнакомыми людьми, но контракт конечно составлять надо, чтобы потом не было ссор.

    • Вера

      Максим, вы описали прямо-таки утопичный вариант. Не мне говорить, что чаще всего подстава идет как раз-таки от родственников. Считаю, что в любой ситуации стоит держать руку на пульсе. Конечно, интересен вопрос с договорами дарения, но не бывает равных квартир. В любом случае должна быть доплата. И, как показывает практика, бывают случаи недобросовестности и в таком случае, когда на словах обещают доплатить, а потом годами тянут. И расписка, к сожалению, веса практически в судах и не имеет.