Государственная оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости: что это такое и ее результаты

Фото №1

О кадастровой оценке (далее КО) недвижимости слышали все, но в чем она заключается — четко сказать могут немногие.

Тем более — ответить, от чего она зависит и можно ли ее изменить.

Некоторые обыватели вообще не видят разницы между кадастровым и инвентаризационным оцениванием — и это при том, что итоги могут отличаться друг от друга в разы.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 018-09-34. Это быстро и бесплатно!

Узнайте на нашем сайте, какие разделы содержит государственный кадастр недвижимости, и как получить из него необходимые сведения. Читайте также, как определить, стоит ли ваша квартира на учете в кадастре.

Понятие

КО объектов недвижимости — что это такое и кто делает?

Это утвержденная оценочной группой в соответствии с государственными критериями стоимость той или иной площади на рынке недвижимости.

Государственная КО сооружений — это оценивание всех зданий, представленных в базе ГКН, а также отсутствующих.

По Федеральному стандарту оценка должна проводиться группой экспертов при использовании методов массового оценивания, а если это по каким-либо причинам невозможно, оценщик может использовать индивидуальный критерий.

Оцениванием такой цены зданий занимаются люди из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Методики, которые используются экспертами, утверждены Министерством экономического развития РФ. Там же утверждается база документов и нормативов. Все это также должно быть согласовано с органами исполнительной власти.

Не следует путать эту оценку с инвентаризационной, которая отражает исключительно то, какие расходы потребуются при возведении аналогичного здания.

КО же по сути отражает стоимость сооружения с учетом его соответствия нуждам населения и в настоящее время максимально приближена к рыночной.

О том, как поставить объект на учет в кадастре, какие документы для этого потребуются, а также о том, как получить кадастровый паспорт недвижимого имущества или внести в него изменения, вы можете узнать из наших статей.

От чего она зависит?

Это:

  • этажность здания;
  • возраст постройки;
  • престижность;
  • планировка, индивидуальные характеристики здания;
  • престижность района;
  • расположение инфраструктуры.

И все-таки установленная оценщиками цена — совсем не то же самое, что и рыночная, хотя иной раз очень мало может отличаться от последней, но в любом из случаев — в меньшую сторону.

Рыночная, помимо планировки и технических характеристик, также опирается на вид из окна, какого качества ремонт, в каком состоянии сантехника и т.д.

От КО зависит то, сколько денег придется отдать при сделке с этим объектом или судебном споре, размер имущественного налога, уставной капитал, также — вопросы по ипотечному кредиту.

Узнайте из наших статей о способах определения стоимости нежилого помещения, а также о том, как получить кадастровый паспорт на него.

Кто проводит?

Кем осуществляется проведение КО объектов недвижимости? Оценочная группа в соответствии с массовой моделью оценивания, иногда применяется индивидуальный подход.

В первом случае выстраивается модель с учетом всех ценообразующих факторов, а также рыночной аналитики. Эксперт осуществляет это с помощью следующих методов:

  • сравнительного;
  • затратного (применяется для строящихся зданий);
  • доходного.
Сравнительный метод используется, если у эксперта большая база информации по сделкам с такого рода недвижимостью, которая подпадает под установленную модель.

При использовании доходного метода специалист опирается на арендную ставку, эксплуатационные расходы, обслуживание недвижимого имущества, другие данные рынка.

Если же рыночной информации явно недостаточно, оценщик может применить индивидуальные критерии.

Эксперт, занимающийся таким делом, обязан состоять в саморегулируемой организации оценщиков, а итоги его работы страхуются.

Вмешаться в независимое оценивание и повлиять на его методы невозможно никому.

Итоговые данные оценки оцениваются экспертной комиссией специального института экспертизы результатов — в нее обязательно входят члены указанной саморегулируемой организации.

Если комиссия не обнаружит никаких отклонений, данные передаются в базу Росреестра и Фонда данных КО.

Читайте о методике определения цены объектов по кадастру ФСО №4 на нашем сайте. Узнайте также о том, можно ли рассчитать кадастровую цену недвижимого имущества по специальной формуле.

Отражение результатов

Что является результатами КО недвижимости и где они отражаются? Работа оценщика, в частности — установленная цена сооружения будет зафиксирована в кадастровом паспорте.

Такой паспорт на нежилую недвижимость необходимо обновлять один раз в пять лет, на жилые помещения — раз в год.

Именно на нее будут опираться при проведении юридических действий с этим объектом, при высчитывании имущественных налогов, при решении вопросов с ипотекой.

О том, как узнать кадастровую цену объекта по номеру, а также о том, как уменьшить ее, вы можете узнать из наших статей.

Переоценка

Что делать, если не согласен с КО? Осуществляется один раз в пять лет или раз в год, если речь идет о квартирах. Цифра, которую заявляет эксперт, может разительно отличаться от той, которую хочет услышать собственник. Потому стоимость по кадастру нередко оспаривается. Почему?

Одна из причин переоценки цены недвижимого имущества по кадаструневерные данные в паспорте (например, указано 12 этажей, хотя речь идет о девятиэтажке, пять комнат вместо семи или неверное количество «квадратов»). Вторая причина — альтернативное независимое агентство выдало свое оценивание жилья, которое значительно отличается от официально заявленного.

С кого взыскать цену КО объекта? В этом случае собственник подает заявление в специально организованную комиссию, занимающуюся оспариванием такой цены.

О том, как оспорить стоимость квартиры по кадастру, вы можете узнать из нашей статьи.

Рассмотрев все данные, ее члены в течение месяца вынесут вердикт — удовлетворить требования хозяина площади или отказать, если жалобы сочтены неправомерными.

Если собственник недоволен, но сдаваться не собирается, он обращается в арбитражный суд, при этом нужно будет предоставить документальное решение комиссии.

КО — важнейшая процедура, от которой в конечном итоге зависит толщина кошельков участников сделки или разбирательства. К ней нужно подойти с особой ответственностью, а при возникновении обоснованных сомнений — не стесняться озвучить их в зале суда.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (495) 018-09-34 (Москва)
+7 (812) 245-38-71 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Александра

    Здравствуйте Алексей, вы можете обратиться к независимому оценщику за повторным оцениванием. Только обязательно убедитесь что у оценочной организации имеется лицензия, иначе их акт не будет иметь юридической силы.

  2. Алексей

    Здравствуйте! Куда обратиться из-за неправильной оценки здания и какие документы для этого нужны? В 2015 году она показывала 5 млн., а в 2016 уже 25 млн.! Всё здание стоит 72 млн. 2000 кв.м., а моё помещение 152 кв.м. 25 млн. как 1/3 всего здания! Возможна ли программная ошибка и кому нужно об этом сообщить? Спасибо!

    • Ольга

      Алексей, здравствуйте. смотря какую стоимость вы имеете в виду, кадастровую или инвентаризационную (рыночную)? Если первая, то вам необходимо обратиться в отделение кадастра. Если рыночную, то обратиться в БТИ, либо заказать независимую экспертизу.