Особенности расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости: можно ли рассчитать ее по формуле?

Фото №1

С 2012 года в России стал действовать новый порядок определения государством ценности того или иного объекта недвижимости.

Это потребовалось для того, чтобы максимально приблизить это значение к величине рыночной цены квартиры или здания. Кадастровая стоимость (далее КС) недвижимости — как рассчитать её?

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 018-09-34. Это быстро и бесплатно!

О том, как узнать КС жилого дома по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как уменьшить несправедливо завышенную КС объекта недвижимости, вы можете узнать на нашем сайте. Узнайте также о том, что такое государственная оценка объектов недвижимости.

      

Понятие

Что такое кадастровая стоимость?

Этим понятием характеризуется та цена, которую государство назначило за конкретную квартиру или дом.

Эта величина является условной и фиксируется исключительно в документах Росреестра (так как ее определение осуществляется именно этой организацией).

К сожалению, несмотря на внесенные в 2012 году изменения в механизм расчета этой величины, разница между кадастровой и рыночной расценкой до настоящего времени сохраняется достаточно существенная.

Однако, по сравнению с использовавшейся ранее инвентарной ценой недвижимости, КС, на сегодняшний день, ближе к реальным условиям.

Разница между рыночной и кадастровой величинами связана, в первую очередь, с тем, что она рассчитывается путем массовой оценки имеющегося в этом классе жилья, зданий или земельных участков.

Индивидуальный анализ в этом случае не производится. Однако, именно исходя из КС в настоящее время происходят все расчеты налогового бремени на представленное недвижимое имущество.

О том, как узнать стоимость здания по кадастру на сайте Росреестра, а также о том, как оспорить ее, читайте на нашем сайте. Узнайте также о том, можно ли продавать недвижимость по цене ниже стоимости по кадастру.

Из чего складывается?

Так как КС – величина математическая, ее расчет происходит по определенным правилам.

Эти правила утверждены внутренним регламентом Росреестра, согласно которому переоценка должна производиться каждые пять лет.

Это связано с тем, что за такой промежуток времени средняя величина расценки того или иного объекта может измениться, как может измениться и инфраструктура вокруг участка. Что обычно учитывается при расчете этой суммы:

  1. Ценность одного квадратного метра жилья или земельного участка, определенная для конкретного города или региона (для более точного определения рассматривается расценка этой величины площади для муниципальных образований).
  2. Для зданий немаловажную роль играет год постройки, по которому определяется уровень возможного физического износа строения.
  3. Расположение здания в пространстве (для квартиры играет роль не только район, но даже и этаж).
  4. Площадь помещения (или земельного участка), который подвергается оценке.
  5. Немаловажную роль для любой недвижимости при проведении ее оценки будет играть также и то состояние экономических дел, которые характерны именно для этого района.

После того, как оцениваются все указанные параметры, методом математического расчета формируется стоимость конкретных объектов недвижимости.

Однако эта величина является примерной и часто достаточно серьезно отличается от рыночной цены, так как не учитывает индивидуальных особенностей (например, архитектура здания, в котором расположена квартира, или внутренняя планировка жилища).

О способах определения КС нежилых коммерческих объектов недвижимости, а также о способах оспаривания КС недвижимости, вы можете узнать из наших статей. Читайте также о том, как на деле происходит пересмотр стоимости объектов недвижимости по кадастру.

Каков порядок определения?

К сожалению, до настоящего времени не определен порядок, по которому должны производиться все расчеты – до сих пор каждая оценочная организация, которая занимается по заключенному с подразделениями Росреестра государственному контракту проведением кадастровой оценки, рассматривают все объекты по-своему.

То есть единой методики расчетов так и не сформировано. Регламентом оценки, утвержденным Росреестром, сформирован только перечень тех составляющих, на основе которых должны формироваться данные.

Однако для интерпретации их в каждой организации есть своя методика. Именно по этой причине разница в полученной по итогам проведенных мероприятий цифре до настоящего времени достаточно велика.

О методах расчета стоимости квартиры для реестра читайте на нашем сайте.

Можно ли рассчитать самостоятельно?

Существует ли формула расчета?

Любой собственник недвижимого имущества (независимо от того, квартира, дом или земельный участок находится в собственности у него) всегда интересуется, а можно ли произвести самостоятельно расчеты тех величин, от которых будут зависеть его затраты по содержанию своей собственности, в том числе и о налогах.

Не является исключением и КС.

Вариантов, чтобы получить информацию о ней достаточно большое количество – и в документах, полученных в органах Росреестра (например, в кадастровом паспорте), и путем запроса на официальный портал ведомства с получением по итогам запроса информации в виде специальной справки о ценности объекта недвижимости по кадастру.

Однако, если нет возможности получить информацию именно таким способом, возникает желание рассчитать все самостоятельно.

Необходимо сразу оговориться, что расчет достаточно сложная процедура, результат осуществления которой может оказаться несоответствующим действительности (например, была допущена ошибка в начальном коэффициенте, от которого ведется расчет, или неправильно высчитана площадь интересующего объекта).

Наиболее распространенный вариант расчетов в основе своей имеет показатель удельной КС одного квадратного метра недвижимости, установленного для конкретного региона.

Для его расчета берется ставка налога на землю или имущество, установленная для региона, и умножается на 200. Полученную величину необходимо умножить на площадь интересующего участка или квартиры (дома). Эта сумма и будет считаться кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости.

Однако, при самостоятельном расчете, необходимо помнить, что в нем может быть, как уже говорилось выше, допущена ошибка, из-за которой последующие расчеты, например, суммы налога, могут оказаться неверными.

Поэтому, для получения качественной и достоверной информации необходимо обращаться в специализированные подразделения, которые официально занимаются определением стоимости недвижимости.

Узнайте в частности о том, как рассчитать налог на квартиру, исходя их ее стоимости в реестре.

КС объектов недвижимости – величина приблизительная по сравнению с рыночной ценой, так как не учитывает индивидуальных особенностей квартиры или земельного участка, хотя территориальное расположение является одним из ключевых аспектов при проведении оценки.

Единой методики расчета этой величины на данный момент не сформировано, однако есть перечень ключевых аспектов, которые должны быть обязательно проанализированы.

Именно по этой причине достаточно сложно рассчитать эту величину самостоятельно – это чревато ошибками и неверным толкованием итоговой суммы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (495) 018-09-34 (Москва)
+7 (812) 245-38-71 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 37
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Дмитрий

    Здравствуйте! Зашел на сайт Россреестра и ловлю себя на мысли, что схожу с ума! В семье две квартиры. Одна в г. Шахты 48 кв.м. 1959 г. — кадастровая расценка 1 млн. 300 т.р. Вторая квартира в областном и региональном центре — г. Ростове-на-Дону, на 2 кв.м. меньше, чем в провинциальном городке, а теперь вдумайтесь — цена этой квартиры 427 т.р., то есть в три раза меньше. Объясните мне пожалуйста, как такое возможно, что бы в областном, региональном центре квартира имела стоимость в три раза меньше, чем в провинциальном городке?

    • Анна

      Дмитрий, добрый вечер.
      Вообще не так важно, в каком регионе квартира находится. Все зависит от разных обстоятельств. Андрей вам уже ответил максимально подробно, если что еще вам не понятно вам — спрашивайте, объясним.

    • андрей

      Ничего странного в этом вы не увидели бы если б знали что , все рассчитывается по определенным правилам. Таким как год постройки по которому вычитывается уровень износа здания, место расположения здания в каком районе города и даже этаж имеет значение , площадь помещения само собой и даже экономически выгодное месторасположение здания или квартиры поэтому ничего нет странного если жилплощадь в центре областного Воронежа к примеру выше чем на окраине той же Москвы.

  2. Иосиф Григорьев

    можно ли узнать кадастровую расценку соседних квартир и сравнить со своей?

  3. Потап Морозов

    какая квадратура в новом частном доме будет учитываться при составлении цены по кад. цене?

  4. Всеволод Фролов

    Добрый день! В выписке из россреестра указана кадастровая стоимость дома. И неже прописано — в ценах 1982г. Это почему? А современная цена какая? Спасибо!

    • Наталья

      Здравствуйте, Всеволод. Чтобы узнать современную цену дома, вам необходимо обратиться в Службу Кадастра и Картографии.

    • галя

      Всеволод, здравствуйте. Вы можете уточнить ее в Россреестре ( на сайте официальном или при личном посещение этой организации). Переоценка производится раз в пятилетку, поэтому она может быть уже другая.

  5. Артём Константинов

    Добрый день! Недвижимость приобретена до 2016г., я правильно думаю, что она будет продаваться по договорной цене, а не по кадастровой? Спасибо

    • ирина

      Артем, здравствуйте. Кад. расценка устанавливается государством за примерно одинакового типа помещения. Вы имеете право не брать ее во внимание, а устанавливать свою рыночную.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Артём. Продать вы ее можете за любую сумму. А налог вам придётся оплачивать, если владели ей менее 3-х лет, с заниженной кадастровой ценой.

  6. Роман Борисов

    здравствуйте. хотим построить дом, выбираем между 1этажным и мансардным типом дома. Как сориентироваться в стоимости по кадастру — в каком случае она будет выше, и , соответственно, будет выше налогообложение впоследствии?

    • Татьяна

      Роман, здравствуйте. Игорь прав, оценивается жилье исходя из множества факторов и не только этажность на это влияет. Вам необходимо обратиться с данным вопросам к тем, кто по роду своей деятельности занимается кадастровой оценкой недвижимого имущества.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Ее оценка производится в соответствии с законом «О государственной кадастровой оценке» и подзаконными нормативными методиками расчета. Нельзя ответить «на глазок» на ваш вопрос, покажите проект специалистам, они вам и дадут примерный ответ.

  7. Гавриил Васильев

    Здравствуйте! Могу ли я продать частный дом,за цену, ниже чем по кадастру? Примерно за 50 т.р,если расценка по кадастру 900т.р?

    • Ольга

      Здравствуйте, Гавриил. Можно продать его за любую сумму. Но, если вам придётся платить налог, при условие владения домом менее 3-х лет, вы будете оплачивать его с заниженной цене по кадастру.

    • Мария

      Гавриил, здравствуйте. Ниже кадастровой вы не сможете продать. Но вы имеете полное право оспорить эту цену. Хотя очень редко бывает, что она ниже рыночной.

  8. Руслан Тихомиров

    у меня квартира, мне предлагают её обменять на квартиру большей площади, но переведённую в нежилое, хочу узнать примерную расценку налога , помещение 174 м, 2 этаж двухэтажного дома, примерный год постройки 1956

    • Вера

      Здравствуйте! Есть формула, по которой можно рассчитать кад. расценку жилья — ведь именно от нее зависит сумма уплаты налога при мене. Для начала необходимо сравнить цены объектов, которые предстоит разменять. Если вашей квартиры стоимость по кадастру прописана в паспорте на нее, то расценка второй без доступа к правоустанавливающему документу можно рассчитать по формуле. Для этого берется ставка налога на землю или имущество, установленная для региона, и умножается на 200. Полученную величину необходимо умножить на площадь интересующего участка или квартиры (дома). Эта сумма и будет считаться расценкой конкретного объекта по кадастру.
      Налог же при сделке составит 13%, и будет платить тот, чья квартира дороже, тк обмен не равноценен.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Руслан. Если имеется в виду налог, который оплачивается при сделке мены, он будет равняться 13% от суммы доплаты, которую получит тот, у кого цена квартиры больше, т.к. обмен не равноценный.

      • светлана

        можно проще. Запросить у правительства региона постановление с приложением (или найти в инете) в котором отраженны кадастровые номера и суммы минималь и средний на 1 кв метр.
        А если знаете расценку по кадастру, делите её на кв метры и получаете расценку на 1кв м.

  9. Родион Мартынов

    Добрый день. Мой дом оценили в 15 млн. руб. Реально он стоит 2. Инвентаризационная цена 2,9.. Пришел ужасно большой налог. Как оспорить расценку по кадастру?

    • Анатолий

      Уважаемый Родион! У вас есть право и возможность оспорить ее, подав заявление в кадастровую палату, приложив к заявлению аргументы экспертную оценочную цену дома проведенную специалистами. И возможно цену исправят.
      Если же нет, тогда восстановить справедливость может только суд, на основании проведения экспертной оценки и принятия решения в вашу сторону.

    • Анна

      Родион, здравствуйте. Оспорить ее можно только через суд. Предоставьте в качестве доказательства документ, где прописана инвентарная цена. Также вам необходимо будет заказать независимую экспертизу, которую также представить в качестве доказательства.

  10. Маргарита Михайлова

    Здрааствуйте! Мой вопрос во сколько раз увеличилась кадастровая расценка земли в 2017 году. С уважением Сергей.

  11. Марк Андреев

    На 2017 год стоимость недвижимости по кадастру увеличили в 2,5раза. Налог на недвижимое имущество депутаты естественно приняли коэффициент по максимуму 2, за 2015 год налог составил 330000, соответственно за 16год будет 800000. Основание для увеличения расценки по кадастру? завтра могут оценить и 100000000?

    • Екатерина

      Марк, здравствуйте. Все дело еще и в том, что в расчет берется средняя расценка недвижимого имущества. Если, например, хрущевка окружена коттеджами и элитными многоэтажками, то и ее стоимоть станет выше. Депутаты работают над этим вопросом и хотят создать институт оценщиков. Может и наладиться все.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Марк. Основанием для ее увеличения является желание чиновников пополнить казну. Расценка по кадастру является выше рыночной, следовательно налог будет больше, денег в казне также будет больше.

  12. Тарас Ушаков

    Почему жилой дом имеет кадастровую расценку 1014000 руб, а мы купили такой же дом в том же месте с такой же площадью но он оформлен как нежилой( медпукт) и наша расценка по кадастру 3 300 000 руб.Почему так?

    • Иван

      Здравствуйте Тарас, стоимость жилья по кадастру может отличаться от рыночной, и никто не может обязать продавца продавать свое недвижимое имущество, исходя именно из кадастра. Кроме того жилой объект оценивается кадастром значительно дороже.

    • Евгения

      Здравствуйте, Тарас. Нежилые объекты оцениваются дороже жилых. Перед покупкой вам нужно было более внимательно ознакомиться со статусами домов и их расценкой по кадастру.

  13. Марина Романова

    здравствуйте! получили кадастровый паспорт прослезились. дом ещё не зарегистрировали. высокая расценка. можно ли изменить.

    • Валентина

      Здравствуйте Марина, изменить ее может только вышестоящая организация или суд. Если вы в корне не согласны с оценкой вашего дома, то напишите претензию в кадастр, пригласите независимого оценщика и подавайте иск в суд.

    • Наталья

      Здравствуйте, Марина. Что нужно изменить? Кадастровую расценку дома? Самостоятельно нельзя этого сделать, т.к. этим занимаются уполномоченные организации. Да и они по вашему желанию этого не сделают, потому что вычисляется по определённым критериям и измениться она сможет при условии изменения критерий.

  14. Матвей Андреев

    Как определить стоимость дороги по кадастру?

    • Ольга

      Матвей, здравствуйте. Самостоятельно ее нельзя определить. Необходимо обратиться к специалистам, которые этим занимаются и знают критерии оценки, либо в кадастровую палату.

    • Вячеслав

      Здравствуйте, Матвей, она определяется исходя из совокупности характеристик. Таких как, местоположение дороги, дальность от населенного пункта, ширина, качество дорожного покрытия, наличие освещения и прочих.