Методика и порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по ФСО №4

Фото №1

Так как ведение оценочной деятельности объектов недвижимого имущества различных форм собственности в Российской Федерации всегда осуществлялось с достаточно большим трудом, в 2010 году был принят специализированный стандарт, направленный на формирование методик определения кадастровой стоимости.

Общеизвестное его название – «ФСО №4», что расшифровывается как «Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»».

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 018-09-34. Это быстро и бесплатно!

О том, что такое государственная оценка недвижимости, вы можете узнать на нашем сайте.

Толкования понятия

Толкований понятия «кадастровая стоимость» на данный момент достаточно много – его дают и юристы, и судьи, к которым обращаются с просьбой о толковании тех или иных нормативных актов.

Для того, чтобы разночтения в этом понятии убрать, законодатель дал собственное определение, которое теперь считается обязательным для применения.

Определение это зафиксировано в ФСО №4 и закрепляет толкование кадастровой стоимости объектов недвижимости как результат массовой оценки методом группировки по идентичным признакам тех или иных зданий, помещений или земельных участков.

При этом, такой результат будет считаться рыночной ценой для таких объектов. В том же случае, если произведение установления такой цены с помощью массовой оценки невозможно, ее определение должно производиться путем индивидуального анализа.

Процедура может проводиться только в отношении тех объектов, сведения о которых находятся в территориальных и федеральной базах Росреестра на дату ее осуществления.

При этом, подвергаться процедуре могут не только объекты т.н. «открытого рынка» (то есть те, доступ к которым открыт, и они могут свободно переходить от одного собственника к другому путем передачи прав на них), но и «закрытого» сегмента (например, здания или земельные участки, принадлежащие на праве управления Министерству обороны или Министерству внутренних дел).

Об особенностях расчета кадастровой стоимости читайте в нашей статье.

Законодательный регламент

Какие нормативные акты регламентируют процедуру? Так как проведение процедуры – процесс достаточно сложный, она регламентируется целым спектром нормативных актов, принятых на различных уровнях – от федеральных законов до ведомственных приказов.

Сюда также относятся и пять стандартов, где зафиксированы требования проведения мероприятий по формированию стоимости.

К основным нормативным актам, в соответствии с которыми должна будет осуществляться оценочная деятельность, относятся:

  1. Федеральные законы «Об оценочной деятельности», «О государственном кадастре недвижимости» и иные, регламентирующие оборот и оценку недвижимости в Российской Федерации.
  2. Постановления Правительства, посвященные государственной кадастровой оценке и установлении Правил ее проведения.
  3. Федеральные стандарты оценки (под номерами 1-5), утвержденные приказами Министерства экономического развития, призванные упорядочить мероприятия по проведению этого процесса (сюда входит и наиболее известный ФСО №4, который непосредственно регламентирует оценочную деятельность кадастрового фонда Российской Федерации).

Этот перечень нормативных актов полным не является, так как вплоть до настоящего времени осуществляется его изменение с учетом устаревших и внесения в него новых, а также за счет регулярного пополнения внутриведомственными актами и предписаниями для организаций, осуществляющих на основе заключенных государственных контрактов мероприятия по определению стоимости фонда объектов недвижимости в Российской Федерации.

Порядок грамотной оценки

ФСО №4 регламентирует не только то, как именно надо понимать понятие, но и тот порядок действий, который должен быть полностью соблюден при осуществлении грамотной оценки.

Кто определяет стоимость? Её определяют оценочные организации.

Порядок определения обязателен к исполнению абсолютно всеми оценочными организациями независимо от используемых ими технологий:

  1. Заключение государственного контракта (в настоящее время это требование является обязательным с целью избежать возможной коррупциогенности в этой сфере государственных закупок), в техническом задании которого обязательно должен быть указан перечень объектов, подлежащих оценке.
  2. Сбор сведений о рынке недвижимости, которая подлежит оценке (в том числе, и о рыночных ценах на схожие объекты).
  3. Определение тех факторов, на основе которых будет формироваться цена.
  4. Сбор сведений по этим факторам (с детальной проработкой ключевых требований к ним, например, уровень развитости инфраструктуры).
  5. Группировка анализируемых и оцениваемых объектов по их ключевым признакам.
  6. Получение сведений о рыночном состоянии конкретных групп.
  7. Построение модели, на которой будет формироваться итоговая стоимость.
  8. Анализ качественных результатов проработки построенной модели.
  9. Итоговый расчет.
  10. Формирование отчета по результатам.

После проведения всех указанных мероприятий готовый отчет направляется заказчику (в роли которого выступают территориальные органы Росреестра) для детальной проверки полученной информации и последующего внесения изменений в имеющийся реестр.

Перечень объектов

Как уже говорилось выше, оценка осуществляется для всех абсолютно объектов недвижимого имущества, независимо от того, присутствуют они на открытом рынке, или рынок их оборота закрыт или ограничен.

Процедура должна производиться для всех форм собственности недвижимости (будь то муниципальная, федеральная или частная собственность).

К основным объектам, которые должны быть проанализированы с целью получения информации об их стоимости, относятся:

  • земельные участки (как находящиеся в единоличном пользовании, в том числе и для ведения приусадебного хозяйства, так и входящие в состав кооперативов и товариществ различных форм);
  • жилые и нежилые здания (включая те, где строительство еще не завершено);
  • жилые и нежилые помещения (офисы, квартиры, внутренние, отдельно эксплуатируемые помещения различного имущественного фонда, например, помещения военных казарм, имеющие отдельные входы, которые используются для особых нужд, таких, как проживание обслуживающего персонала).
Этот перечень объектов также установлен законодателем в целях упорядочения и полноценного формирования базы единого учета.

О том, как узнать кадастровую стоимость здания по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как узнать ее у жилого дома по адресу или по кадастровому номеру, читайте на нашем сайте. Узнайте также о способах определения стоимости нежилого коммерческого помещения.

Требования к проведению

ФСО №4 определяет перечень обязательных требований, которые должны быть четко соблюдены независимо от того, какая оценочная организация исполняет полученный заказ. К таким требованиям относятся:

  1. Проведение оценки того перечня недвижимости, информация о которых имеется в распоряжении органов Росреестра на дату ее проведения.
  2. Выбор методов, а также моделей проведения всех мероприятий возлагается целиком на оценивающую организацию, но обязательно должен быть соблюден установленный законодателем порядок осуществления.
  3. При проведении мероприятий оценивающая организация (или единоличный оценщик) не должна учитывать существующих ограничений прав и иных форм обременений, наложенных на такие участки (исключение составляют те сервитуты, установленные законодателем и подлежат обязательному учету).
  4. В случае отсутствия информации для формирования сведений о комплексной массовой оценки приведенного перечня объектов недвижимости, оценивающая организация должна сформировать информацию о стоимости, обработав представленный материал в индивидуальном порядке.
Данный перечень требований является обязательным для исполнения, так как только при его соблюдении есть шанс получить достоверные сведения.

Где отражаются результаты?

После того, как сформированный отчет тех или иных объектов был передан в органы Росреестра, наступает этап его экспертизы с целью установления достоверности сведений, отраженных в нем.

Это необходимо, чтобы избежать возможных ошибок в полученных результатах, так как повторная процедура будет производиться не ранее, чем через пять лет, а данные будут занесены в соответствующие реестры.

Все сведения, полученные в результате деятельности оценочных организаций, будут внесены в Государственный кадастр недвижимости, где будут содержаться как дополняющая основную информация по имеющимся объектам.

В том случае, если оценке подверглись какие-то здания или земельные участки, не внесенные до этого в реестр, сведения на них подлежат особой проверке с последующим формированием информации на них.

О порядке предоставления сведений об объектах недвижимости из государственного кадастра недвижимости, а также об основных принципах и проблемах ведения ГКН вы можете узнать на нашем сайте.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется достаточно сложным методом анализа представленных факторов.

Подробно деятельность по формированию такой информации регламентирована в Федеральных стандартах оценки (наиболее подробно – в ФСО №4), где отражены как ключевые требования к осуществлению такой деятельности, так и подробный порядок ее выполнения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (495) 018-09-34 (Москва)
Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий