Бизнес на аренде квартир: выгодно ли сдавать посуточно? Плюсы бизнес плана

Инвестирование средств в недвижимость – популярный вид бизнеса.

Он позволяет не только получать доход от имеющихся помещений, но и гарантированно сохранять вложенные в объект денежные средства.

Продавать или сдавать квартиру — что выгоднее?

Показать содержание

• В чем выгода?
• Правильный подход
• Как заработать?
• Является ли предпринимательской деятельностью?
• Какое жилье пользуется спросом?
• Обязательные требования
• Посуточная аренда
• Сдача под офис

В чем выгода?

В чем состоят плюсы и минусы бизнеса на аренде квартир? В зависимости от целей и намерений собственника, пустующее жильё подлежит имущественной сделке. Наиболее распространёнными из них являются аренда или продажа.

Некоторые собственники предпочитают продать жилище. Но перед ними встаёт вопрос о реализации и сохранении средств, вырученных с продажи.

Естественно, если конкретные планы в виде развития бизнеса или приобретения другого дорогостоящего имущества отсутствуют, продажа может обернуться убытками, выражающимися:

• в форме инфляции;
• сравнительно небольшого процента при вложении в банк;
• покупки имущества, без которого можно обойтись;
• рисков, связанных с вопросом хранения денежных средств.

В то время как наличие недвижимости – гарантия сохранности инвестиций.

Ей не страшна инфляция в силу того, что стоимость апартаментов возрастает пропорционально её росту.

Но и содержать пустующее жилище нецелесообразно. Ведь оно требует вложений за квартплату, эксплуатацию помещения и иные расходы, связанные с содержанием. Эти моменты сподвигают многих собственников пустующего жилья на сдачу его в наем.

Когда сдаешь жилище в наем существуют несомненные преимущества:

1. Получение дохода от квартиросъёмщиков, который позволяет оплатить расходы по содержанию и остаться в прибыли.
2. Помещение будет находиться под присмотром квартиросъёмщиков.
3. В случае возникновения аварийных ситуаций будут предприняты срочные меры по их устранению.
4. Помещение, в котором проживают квартиросъёмщики, избавит от притязания на жилплощадь со стороны родственников и знакомых.

Читайте наши статьи о правах и обязанностях квартиросъемщиков, а также о том, за что они должны платить.

Здесь же можно выделить некоторые «острые углы», которые являются минусами в решении вопроса о сдаче жилища:

1. Можно наткнуться на недобросовестных граждан или лиц с мошенническими наклонностями.
2. Жильцы потребуют регистрации по месту проживания.
Если у них есть несовершеннолетние дети или ребёнок родится в период проживания на арендуемой территории – выписать их будет практически невозможно.
3. Помещение могут «пересдать» и получать прибыль в обход собственника.
4. Неаккуратное обращение с имуществом собственника приведёт его к убыткам.
5. Противоправное поведение жильцов приведёт собственника к конфликту с органами правосудия.

Узнайте из нашей статьи о том, как выгнать недобросовестных квартирантов из собственного жилища.

Правильный подход

Как выгодно сдать квартиру? Каковы «подводные камни» подобного бизнеса? При правильном подходе к делу проблем можно избежать, а прибыль увеличить до максимальных размеров.

Главное – составить письменный договор, в котором требуется указать все правила проживания на территории жилища.

А вселение и выселение жильцов проводить актом приёма-передачи.

В акте стоит указывать:

• характеристики жилища;
• её техническое и косметическое состояние;
• состояние сантехники;
• наличие и состояние мебели.

О том, как составить опись имущества при сдаче жилища в наем, вы можете узнать из нашей статьи. Договор, как и акт приемки, могут включать в себя все сведения, которые полезны арендодателю и помогут ему регламентировать отношения с жильцами.

В их число могут входить запрет на субаренду, отказ в праве регистрации, а также все недопустимые с точки зрения владельца действия.

Читайте на нашем сайте о правах и обязанностях арендодателя.

Как заработать?

Стоит ли открывать бизнес в этом направлении? Бизнес по сдаче пустующего объекта имеет разные уровни реализации, которые начинают отсчёт от сдачи жилья с частичными удобствами, либо без таковых в малочисленном населённом пункте.

Как сдать апартаменты дороже? С точки зрения человека со среднестатистическим уровнем благополучия, такие модели зарабатывания средств к бизнесу не относятся. Но для самих владельцев жилья, получаемый доход весьма существенен.

Какое жилье выгоднее сдавать в наем? Естественно, доход, получаемый с элитного жилья, расположенной в престижном столичном районе или, как минимум, в областном либо краевом центре, способен обеспечить владельца недвижимости финансовым ресурсом полностью. То есть решение о разворачивании бизнеса территории имеющейся квартиры – полностью в ведении собственника.

О том, как приобрести патент на сдачу жилища в аренду, вы можете узнать на нашем сайте.

Сдавая жилище, можно заработать несколькими способами:

• сдать по договору для использования по усмотрению арендатора;
• передать в доверительное распоряжение;
• сдавать посуточно.

Каждый вариант может иметь свои преимущества, которые обеспечат максимальную прибыль.

Если не брать в расчёт элементарный факт, что дорогое жильё заведомо устанавливает высокую цену аренды, а исходить из концепции бизнес-решений, то нужно предусмотреть все характеристики, которые повлияют на приток денежных средств. К ним относятся:

• метраж жилья;
• район, в котором она расположена;
• техническое состояние;
• наличие и качество ремонта.

Бизнес концепция строится с учётом совокупности имеющихся характеристик. Допустим, при наличии большой территории объекта, отсутствии ремонта и удалённости от центра, вполне целесообразно сдавать его бригаде строителей или другим приезжим рабочим в качестве койко-места.

Если территория достаточно большая, но на ней чисто, уютно — здесь можно поселить студенток (студентов), распределив между ними оплату. Однушку удобнее сдавать семье. А если она ухожена и расположена в престижном районе – можно сдавать посуточно.

Является ли предпринимательской деятельностью?

С юридической точки зрения такая сдача жилья равнозначно может, определяться предпринимательской деятельностью или нет. Ответ зависит:

• от числа мероприятий, проводимых арендодателем и объёма, получаемой им прибыли;
• от числа участников деятельности;
• от намерений и планов арендодателя оформить ИП.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ, сдача в аренду не связывает арендодателя, собственника помещений, с обязательством оформлять ИП. Однако от выплаты налога он не освобождается.

Позиция налоговой инспекции на этот счёт однозначна: арендодатель вправе сдавать жильё, выплачивая налог и заполняя декларацию по форме 3-НДФЛ, т.к он получает доход от сдачи жилища в наем. Форма декларации регламентирована Приказом ФНС РФ, за № ММВ-7-3/760, утверждённого 10 .11.11 г.

О том, какая ответственность грозит за нелегальную сдачу квартиры в аренду, вы можете узнать из нашей статьи.

ФНС РФ и местные отделения инспекции руководствуются:

• официально – Информационными письмами Минфина от 7.11.06 г., за № 03-01-11/4-82 и от 22.09.06, за № 03-05-01-03/125;
• более высокой налоговой ставкой, вменяемой физическим лицам, которая составляет 13% общей стоимости аренды.

Соответственно, оформление ИП не столько регламентировано, сколько выгодно самим же собственникам.

Какое жилье пользуется спросом?

Какие жилища выгоднее сдавать в аренду?

Доход можно получать не только при правильном раскладе имеющейся ситуации, но и при управлении ею.

По статистике наибольшим спросом для проживания пользуются однокомнатные или двухкомнатные квартиры.

Их же удобнее сдавать посуточно. Обычно это бюджетные варианты, привлекающие средний класс граждан, а также не требующие серьёзных инвестиций со стороны владельца.

Исходя из этого, граждане, вставшие на путь предпринимательства, разменивают более дорогие варианты жилья на два и более объекта, что позволяет мобильно использовать полученный ресурс.

При возникновении скандалов и жалоб от совладельцев, можно приобрести проблемы правового характера, а также систематически терять квартиросъёмщиков. Кроме этого, с таких объектов полученная прибыль будет минимальной, а сдавать их посуточно просто не реально.

Усложнена работа с элитным жильём. Но возникающие сложности имеют другие свойства:

• дороговизна общей стоимости и эксплуатации объекта завышает его себестоимость, что диктует условие высоких арендных ставок;
• объект требует усиленного контроля со стороны арендодателя. Как правило, такие объекты находятся в обладании граждан с высоким уровнем занятости, что не позволяет принимать непосредственное участие в работе с жильём.

Аренда жилья позволяет оформить доверительное управление в сторону компетентного специалиста, работающего на рынке недвижимости. О том, как оформить доверенность от собственника на право сдачи квартиры в наем, вы можете узнать из нашей статьи.

Обязательные требования

Для сдачи жилого помещения требуется адаптировать её состояние к соответствующим санитарным нормам, установленным СНИЛС.

Она должна иметь вид жилого помещения и обеспечиваться необходимыми для жизнеобеспечения условиями (необходимо уточнить оптимальный размер жилища для сдачи).

При их нарушении, жильцы вправе подать жалобу, что может поставить под запрет сдачу жилища.

Если состояние жилища не надлежащее, но не вызывает опасности для проживающих, при её передаче актом требуется перечислить имеющиеся недочёты, под которыми въезжающие граждане должны поставить собственноручную подпись.

О том, как оформить страховой депозит при сдаче квартиры в наем, вы можете узнать на нашем сайте.

Недопустимо сдавать под жильё:

• подсобки, подвалы;
• аварийное жильё;
• арестованную недвижимость;
• дачные и садовые домики.

Посуточная аренда

Как заработать на аренде квартир посуточно? Среди предпринимателей бытует мнение, что, если сдавать жилище с оплатой по суткам, – это будет самый доходный бизнес на рынке недвижимости.

Его выгодно организовывать, когда апартаменты расположены в таком районе, где развита инфраструктура. В исторических местах посуточная сдача может привлечь туристов и гостей города.

В тихих, романтических местах, вблизи от озера, парка может открыться поток влюблённых, ищущих место для встреч.

То же может произойти, когда поблизости расположены популярные увеселительные заведения. То есть обязательно должны быть яркие места, которые предприниматель использует в качестве рекламы квартиры.

Чтобы зарабатывать достойные средства, таким образом, большинство предпринимателей оформляют договор аренды квартир, выбранных тщательно и продуманно.

В договоре указываются условия сдачи в субаренду.

На основании соглашения они разворачивают действующий бизнес, который привлекает немалые средства от сравнительно скромных вложений.

То же допустимо на основании доверительного управления объектом, при получении оговоренного процента от получаемой прибыли.

С чего начать? Начало бизнеса – оформление предпринимательства, которое даст гарантии законности действий, что позволит в сложных ситуациях найти защиту в суде и избавит от рисков.

Далее целесообразно оформить условия налогообложения по системе УСН, которая предусматривает выплату налогов лишь с доходной части, учитывая все расходы.

После этого можно приступать к организации бизнеса:

• найти помещение и оформить договором;
• благоустроить и сделать ремонт;
• дать рекламу;
• принимать гостей.

Для составления бизнес плана потребуется учесть расходы, с учётом региональных цен или стоимости жилья и услуг в городах федерального значения. Соответственно, они могут значительно различаться. В целом в расходы входит:

• оформление статуса индивидуального предпринимателя в ФНС;
• оплата за составление и заключение договора аренды;
• арендная плата за 2 месяца;
• расходы по ремонту помещения, приобретению мебели и т.п.;
• текущие расходы на рекламу, уборку и стирку.

Некоторые арендодатели соглашаются снизить арендную плату на сумму, равную затратам на ремонтные работы в целом или на приобретение материала.

Но это зависит от изначального состояния апартаментов. Если посредник улучшает его для притока клиентов, это его личная инициатива.

Если же ремонт не был произведён – он может выйти с подобным предложением.

Подсчитывать прибыль можно исходя из времени занятости квартиры.

При полной занятости, её стоимость возрастает в 3 раза и более, в сравнении с арендной платой.

Не стоит игнорировать возможность рисков, которые несёт предприниматель. Находясь в статусе посредника, ему придётся сглаживать все острые углы, которые несёт данная опосредуемая деятельность.

Самые распространённые проблемы – когда въехавшие жильцы наносят имущественный ущерб и отказываются его возмещать. Все хлопоты по возмещению и ответственность перед арендодателем возлагается на посредника.

В этом случае предпринимателя спасёт только его добросовестное заблуждение, в соответствии с которым он не знал и не мог знать о том, что твориться в сдаваемой им квартире.

Для этого вся требуемая документация по аренде и субаренде должна быть и соответствовать законодательным нормативам.

Сдача под офис

Можно ли сдавать квартиру или арендовать жилое помещение под офис? Квартиру можно сдавать под офис, если она пользуется спросом для соответствующих целей. Но для этого её требуется перевести в объект нежилого фонда.

Это специфическая процедура, для которой, кроме желания собственника, потребуется разрешение соседей по лестничной площадке. Но если впоследствии поступят жалобы от соседей сверху или снизу – разрешение на сдачу приостановится, с вытекающими правовыми последствиями.

Для собственной предпринимательской деятельности квартира использоваться может, но при тех же условиях – обеспечивать сохранность имущественных и гражданских прав лицам, существующим по соседству.

Читайте на нашем сайте о том, как заключить договор аренды квартиры с юридическим лицом.

Итак, стоит ли открывать бизнес по аренде жилья?

Можно ли на этом заработать или нет? Сдавать квартиру и не работать — это реально?

Аренда квартир с точки зрения предпринимательства не может рассматриваться однозначно.

Наибольшую роль играет бизнес мышление лица, организующего процесс деятельности.