Все по закону: как официально, правильно и безопасно сдать квартиру в аренду или наем?

Сдать квартиру на законных основаниях

Недвижимость – один из наиболее надежных источников инвестирования в любые времена.

Собственник такого имущества может либо продать его, либо постоянно получать стабильный доход, сдавая его в аренду.

Стоит рассмотреть процедуру правильной сдачи жилья и особенности ее проведения.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 018-09-34. Это быстро и бесплатно!

О том, можно ли сдавать комнату или долю в квартире, а также о том, как сдавать квартиру посуточно, вы можете узнать из наших статей.

      

Законодательная база

Любые сделки с имуществом, в том числе и при сдаче в аренду, регулируются определенными законодательными актами. При сдаче жилплощади в аренду или наем собственнику необходимо руководствоваться такими двумя основными документами:

  1. Жилищный кодекс РФ – в этом документе прописаны основные правила пользования жильем и ответственность за их нарушение.
  2. Гражданский кодекс РФ – вопросам сдачи недвижимости посвящены отдельные главы этого документа:

  • сделка аренды (заключается, если хотя бы одной стороной договора выступает юридическое лицо) освещена в главе 34 ГК РФ;
  • сделка найма (заключается между двумя физическими лицами) регламентируется главой 35 ГК РФ.

При составлении договора аренды или найма нужно обязательно руководствоваться положениями ГК РФ, поскольку это поможет оформить сделку максимально правильно и законно.

О том, чем отличается договор аренды от договора найма жилого помещения, вы можете узнать из нашей статьи.

Преимущества

Большинство квартир, которые сдаются в наем или аренду, не оформлены в виде заключения официального договора. То есть сделка заключается на основании устной договоренности между сторонами, что является незаконным и рискованным для обоих участников. Например, собственник может понести риски.

О том, можно ли сдавать квартиру без оформления договора, вы можете узнать из другой нашей статьи.

Например, мошенничество со стороны съемщика. Если нет документально закрепленной сделки, то и сам факт сдачи жилплощади никак нельзя доказать. Поэтому существует вероятность, что съемщик может не заплатить за жилье, коммунальные услуги или нанести ущерб имуществу собственника или соседей (например, затопить их).

Все эти расходы нужно будет возмещать собственнику, ведь защитить свои права он никак не сможет, а для выселения такого жильца придется обращаться в правоохранительные органы.

В случае заключения договора в придется закреплены все важные моменты относительно сделки: размер и способ внесения денег, обязательства по оплате коммунальных услуг, срок пользования жилплощадью. Все права и обязанности обеих сторон будут четко согласованы между ними.

Есть риск налоговой проверки. При сдаче жилплощади ее владелец получает определенный доход, с которого, в соответствии с законодательством РФ, должен быть уплачен налог (НДФЛ).

Именно по этой причине большинство сделок проходят неофициально, ведь стороны хотят таким образом сэкономить.

Однако если этот факт будет обнаружен инспекторами, собственника привлекут к ответственности.

Меры за это предусмотрены довольно серьезные, причем с каждым последующим нарушением наказание будет ужесточаться.

Узнайте на нашем сайте о том, можно ли сдавать квартиру иностранным гражданам.

Ответственность

В законодательстве не предусмотрено отдельной статьи или закона, которые бы содержали ответственность за незаконную сдачу жилья в наем. Однако в случае такого нарушения наказание будет применяться по следующим основаниям:

  • несдача декларации (ст. 119 НК РФ);
  • неуплата налогов.
Налоговый кодекс РФ Статья 119. Непредставление налоговой декларации (расчета финансового результата инвестиционного товарищества)

  1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета

    влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

  2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок

    влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления.

Если в первом случае ответственность устанавливается только налоговым законодательством, то во втором это может происходить как на основании НК РФ, так и по УК РФ.

В зависимости от тяжести правонарушения предусмотрена ответственность.

Взыскание общей суммы всех неуплаченных налогов – эта мера является обязательной и применяется всегда. Кроме величины самого налога придется еще уплатить и пеню за каждый день просрочки.

Наложение штрафа за непредоставление декларации в размере 5% от величины задолженности. При этом его минимальный размер составляет 1000 руб., а максимальный – 30% от долга.

Наложение штрафа за неуплату налога – его размер составляет:

  • 20% от суммы долга – в общих случаях;
  • 40% – при повторном нарушении или если будет доказано, что плательщик умышленно уклонялся от уплаты налогов.

Уголовная ответственность – конкретная мера устанавливается ст. 198 УК РФ и зависит от тяжести нарушения.

Если размер задолженности по налогам составляет более 600 тыс. руб. за три года, то могут применяться такие меры:

  • штраф в размере от 100 до 300 тыс. руб.;
  • принудительные работы (сроком до года);
  • арест на период до полугода;
  • лишение свободы на срок до года.

Если долги по налогам относятся к категории особо крупных (то есть превышают сумму 3 млн. руб. за три финансовых года подряд), то ответственность ужесточается:

  • штраф в размере от 200 до 500 тыс. руб.;
  • принудительные работы или лишение свободы на период до трех лет.

Этот перечень мер – исчерпывающий, никакой другой ответственности за неуплату налогов не предусмотрено. Например, собственника не смогут выселить из его жилплощади или отобрать ее.

Несмотря на наличие в законодательстве такой серьезной ответственности за незаконную сдачу недвижимости на практике она применяется редко.

Это связано с тем, что доказать факт правонарушения очень сложно, ведь для этого нужны документальные подтверждения того, что жилплощадь действительно кому-то сдается.

Если учесть, что это не входит в интересы обеих сторон сделки, найти такие документы очень сложно.

О том, как быстро и правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно, вы можете узнать из нашей статьи.

Пошаговая инструкция

Если собственник все же принял решение об официальной сдаче недвижимости в аренду или наем, ему необходимо знать, как правильно провести эту процедуру. Примерный алгоритм действий следующий:

Шаг 1. Подготовка жилья к сдаче квартирантам. На этом этапе нужно сделать помещение максимально привлекательным для съемщиков: провести косметический ремонт (при необходимости) и обеспечить наличие дополнительных удобств (например, провести интернет и установить кондиционер).

Также рекомендуется спрятать или унести все личные и ценные вещи, потому что вряд ли жилец будет обращаться с ними так же бережно, как хозяин.

Шаг 2. Поиск съемщика – это можно сделать как самостоятельно, так и при помощи специального риелторского агентства. Поиски могут осуществляться по множеству каналов: при помощи СМИ, интернета, знакомых или друзей. О том, как составить объявление о сдаче жилплощади, вы можете прочитать на нашем сайте. С потенциальными жильцами необходимо провести осмотр жилья и рассказать им обо всех преимуществах и недостатках жилья.

Отдельно стоит затронуть вопрос относительно наличия долгов по коммунальным платежам. Конечно, их уплата не переходит на съемщиков, однако стороны могут в добровольном порядке решить этот вопрос. Например, согласовать погашение части долга в счет уплаты стоимости аренды или переведение задолженности на собственника.

Шаг 3. Подготовка необходимых документов.

Для проведения сделки аренды или найма жилого помещения понадобятся:

  • паспорт наймодателя;
  • паспорт нанимателя;
  • документы, подтверждающие право собственности.

О том, как составить доверенность от собственника на право сдачи недвижимости.

Шаг 4. Подготовка договора – это также можно сделать как самостоятельно, так и при помощи юристов. Требования к оформлению и содержанию документа зависят от его вида (аренда или найм). Общими требованиями является:

  • указание предмета сделки;
  • письменная форма документа;
  • оформление нескольких экземпляров договора (для каждого участника сделки).

Также дополнительно можно составить акт приема-передачи жилплощади и опись имущества, которое в нем находится. Это требование необязательно, но желательно, поскольку поможет уберечь обе стороны от возможных конфликтов по поводу порчи имущества.

Шаг 5. Регистрация договора – этот пункт является обязательным для договора:

  • аренды (вне зависимости от срока его действия);
  • найма (если он заключается на год и более).

Регистрация договора осуществляется в органах местного самоуправления и в налоговой инспекции по месту нахождения недвижимости.

После этого собственник обязан ежегодно сдавать декларацию с суммой полученных доходов и уплачивать налог.

Узнайте из наших статей о том, можно ли сдавать квартиру, купленную по ипотеке, и можно ли сдавать муниципальную квартиру, а также о том, как правильно сдавать комнату в коммунальной квартире.

Размер отчислений

Как уже отмечалось, главная причина, по которой собственники сдают кнедвижимость неофициально – это необходимость уплачивать с получаемых денег налог. Этот вид поступлений является доходом, поэтому он облагается НДФЛ. Ставка этого налога, в зависимости от плательщика, установлена на уровне:

  • 13% — если доходы получает гражданин России;
  • 30% – если получателем является иностранный гражданин.

Очевидно, что в каждом из этих случаев получается немаленькая сумма.

Однако есть несколько вполне законных способов уменьшить размер необходимых отчислений.
Для этого нужно зарегистрироваться в налоговой в качестве ИП и выбрать одну из доступных систем налогообложения:

  1. УСН. В этом случае собственник станет предпринимателем и от получаемого дохода сможет платить меньше отчислений – 6%. Однако ежегодно нужно будет вносить дополнительную сумму на обязательные страховые взносы.
  2. Патентная система – при этом необходимости платить налоги вообще не будет, однако за патент придется отдать приличную сумму (точная стоимость зависит от конкретного региона). К затратам на приобретение патента также можно прибавить взносы в фонды.

Менее законным способом уменьшения величины налога является занижение в договоре величины платы за жилье.

Однако при этом собственник рискует, ведь в случае неуплаты он сможет взыскать с жильца только ту сумму, которая указана в договоре.

О том, что включает в себя оплата за найм жилого помещения, вы можете узнать из нашей статьи.

Через агентство

Чтобы облегчить процесс сдачи квартиры, собственники могут воспользоваться услугами агентства и заключить договор с риэлтором. В этом случае также можно сдать жилье официально, при этом основную часть работы возьмет на себя посредник. В частности, на него могут быть возложены следующие обязательства:

  • подготовка всех необходимых для проведения сделки документов;
  • поисков потенциальных жильцов;
  • организация рекламы жилья;
  • проведение показа;
  • оформление договора.

В услуги риелтора может быть включено еще и множество других обязательств – более точно они закрепляются в договоре с агентством.

При желании также можно будет застраховать квартиру и все находящееся в ней имущество от возможного ущерба.

Единственный недостаток данного способа – необходимость оплачивать услуги агентства.

Однако если обратиться в надежную компанию с хорошей репутацией, то преимущества от этого значительно перевесят финансовые потери.

Официальная сдача недвижимости не пользуется среди собственников особой популярностью, поскольку в результате этой сделки необходимо совершать отчисления по налогам в бюджет.

Однако риски для обеих сторон найма или аренды при этом также минимальны, поскольку официальный договор гарантирует соблюдение всех их прав и обязанностей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (495) 018-09-34 (Москва)
+7 (812) 245-38-71 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 23
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Валя

    Возможно ли сдавать квартиру недееспособного опекаемого, находящегося на лечении. Жильё в собственности, какие документы требуются?

  2. Кирилл Захаров

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста нужно ли согласие всех собственников, что бы сдать комнату в коммунальной квартире?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Если указанная комната является выделенной долей, то согласия остальных собственников не требуется. А вот в противном случае — обязательно.

    • Евгения

      Здравствуйте, Кирилл. Нет, согласия всех собственников для этого не требуется.

  3. Екатерина

    Здравствуйте. Можно ли учесть НДФЛ уплачиваемый за такой вид дохода при налоговом вычете от покупки жилья и вернуть его?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Извините, но вы как-то очень запутанно сформулировали вопрос. Вообще. НК РФ указывает на право гражданина, приобретающего жилье впервые, на налоговый вычет. Т.е. такое исключение единоразово, когда гражданин вправе возместить (получить обратно) при таком приобретении НДФЛ, т.е. 13% от стоимости кваритры.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Екатерина. При покупки жилья вы имеете право воспользоваться налоговым вычетом при условие, что никогда им не пользовались и последние 3 года оплачивали подоходный налог.

  4. Сергей

    Добрый вечер, у меня планируется заключение договора аренды моей квартиры с иногороднем юр лицом. Переговоры веду через риэлтора, который просит дать в электронном виде сканы паспорта и свидетельства на недвижимость. Опасаюсь мошенничества. Как мне подстраховаться, чтобы эти документы не были использованы для отъема моей жилплощади. Спасибо

    • Александр

      Сергей, эти документы необходимы риэлтору для оформления договора аренды.
      Для того что бы свести все риски к минимуму, советую отсканировать запрашиваемые документы, распечатать их. На бумажных копиях крупными буквами написать образец. Снова отсканировать и отослать риэлтору.

    • Георгий

      Здравствуйте Сергей, с запрашиваемыми документами, а тем более с их копиями переоформить право собственности невозможно. Для это потребовалась как минимум ваша подпись на договоре или акте передачи. В любом случае будьте внимательны при подписании соглашения об аренде.

  5. Андрей Леонтьев

    могу ли я расторгнуть в налоговой т как квартирантты сьезжают каждые 2 3 месяца

    • Вера

      Здравствуйте, Андрей. Расторгать договор или нет — это ваше право. Имейте ввиду: расторгнете и продолжите сдавать недвижимость — это будет незаконно и может повлечь за собой справедливое наказание, если это всплывет. Доказать факт незаконной сдачи жилплощади не так сложно.

    • Натали

      Здравствуйте Андрей, конечно, договор Вы расторгнуть можете, но если в дальнейшем будете сдавать. то это незаконная сдача жилья, которая несет за собой уголовную ответственность http://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/arenda-kv/sdavaty/nezakonnaya.html

  6. Венера Игнатьева

    Можно ли муниципальному служащему сдать в наем квартиру законно?

    • Марина

      Если данная жилплощадь находится в собственности, то можно. Главное, налоги не забывать платить.

    • Mark

      Венера,муниципальному служащему можно сдать квартиру в наем, но в декларации о полученных доходах, которую он составляет ежегодно для налоговой инспекции, он обязан указать сумму доходов, полученную от сдачи недвижимости в аренду.

  7. Евгений Кузьмин

    Здравствуйте. Вопрос такой:Владелец квартиры хочет сдать ее в наем на время проживания за границей. Имеет гражданства России и Франции. По какой ставке он должен платить НДФЛ — 13% как гражданин России или 30% как иностранец? Спасибо.

    • Наталья

      Здравствуйте, Евгений. При наличие российского паспорта и гражданства, налог будет 13% от суммы, полученной за сдачу внаём квартиры.

    • Олег Сергеевич

      Добрый день, так как собственник данной квартиры имеет российский паспорт, следовательно является резидентом Российской Федерации. Квартира также находится на территории РФ. Исходя из вышеизложенного следует что при получении дохода от арены квартиры ее владелец должен уплачивать налог в размере 13%.

    • Вероника

      Евгений, здравствуйте. Если у гражданина имеется гражданство РФ, то иностранцем этот гражданин быть не может. Исходя из этого, налог, который он должен оплачивать государству с получения дохода от сдачи внаём жилого помещения, будет в размере 13%.

    • Денис Александрович

      Здравствуйте Евгений, вы сами ответили на свой вопрос, если владелец квартиры, как вы утверждаете, имеет гражданство России, то каким же образом он может быть иностранцем и платить соответствующий налог. Ответ: налог оплачивается по ставке 13%.

  8. Александр

    Не все договоры аренды недвижимости регистрируются. Я даже сказал бы, что их большая часть не регистрируется, и это, как не будет удивительным для автора, законно. Регистрации подлежать соглашения, заключённые на определённый срок, начиная от года включительно. Остальные, а это: сроком до одного года и с неопределённым сроком, регистрации не подлежат, и считаются заключёнными с момента подписания.

  9. Дмитрий

    Нескоро еще в этой сфере будет наведен порядок. К сожалению, даже сдача жилья под найм через риэлторов не дает гарантии его сохранности и соблюдения обязанностей арендаторами. Ну а про налоги со сданного жилья пока даже и говорить всерьез не стоит. Строгость российских законов уравновешивается необязательностью их исполнения. Все знают, что при сдаче жилья под найм нужно платить налоги, но редко кто это делает.