Чем и на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной: почему есть разница?

Фото №1

В нашу жизнь вошло новое понятие — кадастровая стоимость недвижимости.

А ведь есть еще и рыночная, так какая между ними разница, как понять механизм определения их величин и можно ли сравнивать?

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 018-09-34. Это быстро и бесплатно!

О том, как узнать кадастровую стоимость жилья по адресу или по ее номеру в кадастре, а также о том, как оспорить ее, читайте в наших статьях.

      

Для чего нужна рыночная?

Она диктуется спросом и предложением, ее объем формируется экономическими законами, работающими здесь и сейчас.

Эта сумма постоянно находится в движении и может в разы взлететь или спуститься, именно ею руководствуются при совершении таких юридических актов, как:

  • купля-продажа;
  • мена;
  • залог;
  • оформление кредита, ссуды;
  • дарение;
  • наследование и пр.

Экономические законы рынка недвижимости неумолимы, и никто не сможет продать дом или квартиру за какие-то эфемерные деньги, так как есть критерии, по которым определяется не только строительная ценность объекта недвижимости (с учетом возраста строения).

Есть еще и дополнительные факторы, как престижность района, степень комфортности внутреннего обустройства – как давно и какой был ремонт, в каком состоянии сантехприборы и внутренние коммуникации, наличие кондиционеров и пр.

Как определить на текущий момент рыночную цену? Нужно заказать независимому эксперту оценку дома, коттеджа, квартиры, и результаты его исследования будут оформлены документально.

Нужно понимать, что через некоторое время, исчисляемое полугодом – годом, все может измениться кардинально, и тогда нужно будет уточнить этот показатель ценности недвижимости заново.

О понятии инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и ее отличии от кадастровой, вы можете узнать на нашем сайте.

В чем разница?

Кадастровая цена определяется по тем же основным критериям, что и рыночная.

Но тогда выходит, что, даже выполненные разными специалистами, эти оценки должны быть практически идентичными.

Однако разница есть, так как кадастровая оценка не учитывает популярность планировки жилья, района расположения, наличия свежего ремонта и других характеристик, интересных покупателю.

Узнайте на нашем сайте о методах оценки жилья, и о том, как рассчитать налог на недвижимость, исходя из нее.

Как соотносятся?

Но тогда логически можно предположить, что рынок дает более реальную и более высокую величину, чем та, которая внесена в ГКН (государственный кадастр недвижимости). Какое же соотношение этих цифр?

На сколько кадастровые значения отличаются от того, что предлагает рынок? В большинстве случаев так на практике и есть – цифра из ГКН оценки квартиры ниже рыночной, но не всегда.

По квартирам в старых домах эти стоимости обычно совпадают. По последним исследованиям, несовпадение составляет до 30% в среднем, а иногда и вдвое, причем колебания отмечаются в обе стороны.

Влияния одна величина на другую не оказывают.

Принцип подсчетов значений один и тот же, но цена рынка имеет больший разброс, в зависимости от востребованности того или иного района расположения, а также внутреннего состояния жилплощади и «начинки» ее новомодными средствами повышения комфортности.

Пользуясь стандартной методикой, любой оценщик стремится соблюсти все правила, ведь он ставит свою подпись под результатом, тем самым беря на себя ответственность.

О том, как формируется и определяется кадастровая стоимость квартиры, и что делать, если она завышена, вы можете узнать из наших статей.

Случаи превышения

Может ли кадастровая стоимость квартиры превышать рыночную?

Да, рыночная оценка может быть ниже.

Это возможно, когда строение новое, применены современные дорогостоящие материалы для кровли, стенового ограждения, лифтов и пр.

В этом случае сама по себе стоимость здания и соответственно квартиры высока, что и обуславливает высокую кадастровую величину, внесенную в ГКН. Рынок же может отставать, если район постройки «не раскручен» и не набрал должного уровня спроса.

Другой вариант – привязка и строительство жилья элит-варианта в непривлекательном, с точки зрения обывателя месте, где нет пока еще привычного полного комплекса объектов инфраструктуры и транспортных линий в достаточном количестве.

Такое развитие событий не должно устраивать здравомыслящего гражданина, ожидающего очередного вида налогообложения.

Уточнив кадастровую цену, дома и обнаружив, что она значительно выше чем по рынку, следует ни дня не медлить и заказать свежую справку на момент, которым датировано внесение сведений в кадастр.

Дело в том, что только тогда оценки жилья сопоставимы, когда они выполнены в одном временном периоде. Именно этот документ – результат оценки рынка, заказанный на ту же дату, которая стоит в ГКН, будет главным козырем как в досудебном, так и судебном порядке оспаривания значений из кадастра.

В течение полугода с даты внесения сведений с результатами оценки в ГКН можно обойтись только заявлением в Росреестр – в федеральную службу, занимающуюся подобными вопросами.

Если последовал отказ или прошел срок, то далее путь ведет в суд. Сомневаться и отступать не следует: почему бы и не отстоять свои права платить меньше за свою же квартиру?

О том, чем одна стоимость отличается от другой, вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (495) 018-09-34 (Москва)
Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 17
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Олеся

    Добрый вечер, хотим купить жилье в Москве в престижном районе на Менделеевской, все нравится, но смущает, что рыночная цена ниже, чем кад-я, причем как по документам продавца, так и по оценке сайта ЦИАН ( первая по их расчетам 10800000, вторая 1167000) дом 80х годов постройки В чем может быть причина? Стоит ли отказаться от покупки?

  2. Вилена Сергеева

    Добрый день,Обьясните почему кад. ст-ть жилплощади ниже чем я приобрела ее у застройщика,Покупала за 1400т,р, кадастр 28193,13

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Эта оценка производится на основании соответствующего закона и нормативных правил расчета. Хотя вы вправе затребовать полное раскрытие информации как и почему оценили так и обжаловать при необходимости.

    • Александра

      Вы покупали квартиру по рын-й ст. А кадастровая не может быть больше ее. Как она считается подробно описано в статье.

  3. Екатерина

    Здравствуйте! Мы внесли задаток за жилье. я решила проверить ее на сайте росреестра. Выяснилось что объект снят с учета в сентября 2016 года. Поставлена на учет квартира была в 2012 году. Как утверждает риэлтор, хозяйка приватизировала ее в 1992 году и больше никаких сделок с ней не совершала. Как нам поступить в данной ситуации?

    • Марина

      Недвижимость мутная явно, попробуйте вернуть задаток, мотивируя тем, что есть такая вот проблема. Если задаток вернуть не получится, придется выяснять причину, по которой недвижимость не состоит на учете.

    • Александра

      Екатерина, для вас должно иметь значение стоит ли данная жилплощадь в государственном реестре недвижимости и значится ли ее хозяйка собственником в Росреестре, а также есть ли у нее правоустанавливающие документы. Для продажи ей также потребуется поставить жилплощадь на учет и получить техпаспорт.
      С задатком вы конечно поторопились.

    • Ольга

      Здравствуйте, Екатерина. Обратитесь непосредственно в Рос реестр и уточните причину снятия с учёта. Только узнав причину можно говорить о дальнейших ваших действиях.

  4. Ярослава Абрамова

    здравствуйте У нас умерли родители. Мы две сестры Вступили в наследство.Сестра с мужем проживают в этом доме .яживу у мужа в гражданском браке .есть взрослая дочь внучка.Сестра хочет выкупить у меня долю.По какой стоимости она мне должна заплатить .Есть еще большой участок который не узаконенный .Если я продам долю то уже не могу пртендовать на участок Пожалуста разясните подробнее как это делается в практике

    • Александра

      Здравствуйте Ярослава, что касается участка, то все зависит от того на каких основаниях вы им пользуетесь.
      продать недвижимость вы можете по любой договорной цене, но подоходный налог будет рассчитан из кад. цены, если она превысит продаваемую.

    • Ольга

      Здравствуйте, Ярослава. Заплатить она вам должна по рыночной цене. Если вы не оформите данный участок в собственность пока не продадите долю, претендовать вы а него не сможете.

  5. Наталья Семёнова

    здравствуйте, мою 1 ком квартиру в новостройке оценили 162000 р почему так мало.сколько рыночная цена приблизительно.

    • Татьяна

      Наталья, здравствуйте. Рыночная цена, так же как и кадастровая, зависит от множества факторов. В каждом субъекте РФ критерии оценки одного квадратного метра могут существенно отличаться. Узнать цену вы можете заказав независимую экспертизу.

    • Николай Александрович

      Здравствуйте Наталья, узнать рыночную ст-ть одного квадратного метра в вашем регионе вы можете поинтересовавшись в органе местного самоуправления.
      Оценка носит субъективный характер и может сильно различаться, для того чтобы приблизительно узнать величину вы можете посмотреть объявления о продаже идентичного жилья в вашей местности и сравнить.

  6. Гавриил Трофимов

    Здравствуйте, скажите при оформлении наследства какая нужна стоимость квартиры- кадастровая или рыночная?

    • Лариса

      Здравствуйте Гавриил, в соответствии с частью 8 п. 1 ст. 333.25. Налогового кодекса РФ стоимость недвижимого имущества, за исключением земельных участков, может определяться оценщиками, юридическими лицами, которые вправе заключить договор на проведение оценки согласно законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, или организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения.

    • Мария

      Здравствуйте, в налоговом кодексе есть статья в которой четко сказано что наследник имеет право выбрать самому способ оценки собственности. В наше время более актуальный способ это рыночная стоимости. Для этого нужно пойти в независимую компанию и заключить договор