+7 (499) 110-41-92 Москва

Все особенности и нюансы договора обмена квартирами с доплатой

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Сегодня в подборках объявлений преобладают предложения о купле-продаже жилья.

Однако предложения заключить договор обмена тоже встречаются.

Что такое договор обмена с доплатой разницы стоимости жилья?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-41-92. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Узнайте на нашем сайте об особенностях обмена приватизированной и муниципальной квартир, о том, как поменять старые апартаменты на новостройку, а также о том, можно ли обменять ипотечную квартиру.

Понятие

По соглашению лицо меняет принадлежащее ему жилье на другое жилье или иные вещи (гараж, земельный участок, автомобиль).

При неравноценности обмена один из участников доплачивает разницу в стоимости деньгами.

В тексте контракта стоимость апартаментов, указывается только в рублях, даже, если реально одна сторона другой передает валюту.

Подобное соглашение заключается только в отношении квартиры, имеющейся в собственности. При обмене не приватизированного жилья, когда речь идет об обмене правами заключения договора найма, сделка регулируется иными правовыми нормами.

Нормы, регулирующие отношения обмена, содержатся в главе 31-й ГК РФ. Согласно статье 567-й ГК РФ, к этому соглашению применяются правила главы 30-й, которы
е не противоречат главе 31-й и сути действия обмена. При этом считается, что участники соглашения, является сразу продавцом и покупателем.

Обзор судебной практики по в данной сфере дан в письме Президиума ВАС РФ №69 от 24.09.2002г.
Договор мены квартир с доплатой образец.

О том, как разменять трехкомнатную или двухкомнатную квартиру, как поменять комнату в коммуналке или общежитии, а также о том, в каких случаях осуществляется принудительный размен через суд, вы можете узнать из наших статей.

Для чего нужен?

В чем необходимость заключения контракта обмена квартирами с доплатой?

Одна сторона, заключает соглашение для улучшения жилищных условий с минимальными затратами и неудобствами.

Вторая сторона, видит выгоду от него в возможности получить единовременно значительную сумму денег и уменьшить коммунальные платежи, при проживании в апартаментах меньшей площади.

В приобретении/реализации жилья путем заключения такого контракта, взамен сделки купли-продажи, есть плюсы и минусы.

Узнайте, какие документы потребуются для обмена квартиры, а также о том, можно ли обменять комнату на дом и земельный участок, из наших статей.

Плюсы

Снижение риска обмана с обеих сторон. По такому соглашению участники сразу с гарантией получают желаемое; тогда как при встречной купле-продаже сроки регистрации сделок не совпадают, чем с успехом пользуются жулики.

Существует ряд мошеннических схем, в результате которых человек остается и без апартаментов и без денег. Особенно часто это бывает, когда граждане с целью экономии игнорируют услуги риэлтеров и пытаются совершить сделки самостоятельно.

Когда лицо продает квартиру другому лицу, а купить намеревается у третьего, это также связано с риском. Деньги подвержены инфляции, в последние десятилетия мы сталкивались со случаями, когда она была внезапной и быстрой.

В девяностые годы, в 2008-м, 2014-м люди мы имели ситуации, когда вскоре после продажи купить жилье нужного качества за вырученные от проданной ранее квартиры деньги невозможно.

С другой стороны, апартаменты во время кризиса трудно продать за приемлемую сумму, поскольку у покупателей не хватает для этого наличных денег.

При переезде человек сталкивается с проблемой адекватной оценки приобретаемого жилья: он недостаточно знает особенности жизни в другом городе. Положившись на публикуемые в газетах цены, на месте может получить иную ситуацию.

На получаемые по сделке купли-продажи деньги могут претендовать кредиторы с помощью судебных исполнителей и коллекторов: отследить такую сделку не составляет труда, тогда как единственное жилье у человека по закону отобрать нельзя.

Наконец, есть категория граждан, для которых удержаться потратить наличные, когда они уже в руках, просто невозможно. Договор мены с доплатой позволяет «разрулить» перечисленные проблемы.

Налоговая выгода. Если сторона продает купленное ей меньше трех лет назад жилье, она обязана включить доход от продажи в декларацию по итогам года и уплатить с объявленной суммы подоходный налог.

При сделке мены налог платится только с доплаты, которую, по договоренности участников, можно в документе не указывать или записать в текст в символической сумме, а реальную передать из рук в руки.

Такое соглашение — идеальное решение жилищных проблем между родственниками. Родительская семья с возрастом уменьшилась до двоих человек, ей уже не нужна обширная квартира, за которую приходится к тому же уплачивать все возрастающие коммунальные расходы. Дети вступили в брак, появились внуки, но пока молодые семьи живут в скромной «двушке» или студии.

Устраняются трудности переселения, временного проживания. Для граждан, имеющих семью, ценное имущество, продажа апартаментов угрожает перспективой временного съема жилья, пока идет поиск подходящего варианта покупки. Если поиск затянется, это повлечет длительное ухудшение уровня жизни. Соглашение мены снимает эту проблему.

      

Минусы

Вариант обмена приходится искать значительно дольше, чем вариант купли-продажи. Особенно это касается иногороднего обмена: вероятность, что жителю нужного тебе населенного пункта требуется переехать именно в твой город, в некоторых случаях близка к нулю.

Договориться о размере доплаты участникам непросто.

В ряде случаев на него влияют нерыночные факторы, например, необходимость срочного переезда.

Установить адекватную рыночную стоимость обмениваемых квартир трудно: публикуемые объявления о продаже аналогичного жилья выражают только желания продавцов, покупателей. Цены реальных сделок остаются за кадром.

Обмен по сравнению с куплей-продажей, сужает возможность выбора. Сторонам приходится переезжать не в оптимальный с их точки зрения район города, а в тот, где мена предлагается.

Если участник приобретает жилье впервые, купля позволяет ей произвести налоговый вычет базы НДФЛ в размере суммы сделки. В рассматриваемом варианте она получит такой вычет только с суммы доплаты.

Договор мены дает обоим участникам дополнительные права по сравнению с куплей-продажей. На протяжении трех лет после его заключения, любая из сторон может передумать и предъявить претензии к контрагенту, добиваясь не только его отмены, но и возмещения своих расходов.

Взвесив все плюсы и минусы, принимайте решение.

Требования к форме

Соглашение мены жилья составляется в письменной форме. Нотариальное заверение производится по желанию участников.

Содержание: что вносится в контракт? Участники указывают индивидуальные характеристики обмениваемых апартаментов, вещей, сумму доплаты, порядок ее внесения, сроки переселения, иные важные для сторон детали.

Существенные условия:

  • предмет: какая именно конкретно квартира (с указанием адреса, технических характеристик) меняется на другую (также с указанием индивидуальных характеристик) или на вещи (с индивидуализацией);
  • размер доплаты.

Без указания этих условий соглашение считается незаключенным.

Обязательной государственной регистрации в Росреестре подлежат само соглашение мены и переход права собственности участников.

Права, обязанности сторон

При мене каждый участник — продавец квартиры и обязан ее передать, и покупатель квартиры, обязан ее принять. Каждый участник обязан:

  1. Передать квартиру(ы): свободной от прав иных лиц; со всем оборудованием, документами; в количестве, указанном в соглашении; именно ту, которая указана в соглашении; приемлемого качества; с дверью, остекленными окнами и ключами; в согласованной укомплектованности.
  2. В разумный срок сообщить о нарушении условий соглашения.
  3. Принять переданное жилье.

Особенности и нюансы

Право собственности переходит после выполнения обоими участниками своих обязательств по взаимной передаче квартир (вещей), если иное не сказано в договоре или законе.

Когда участник контракта находится в браке, а апартаменты, иные предметы соглашения по закону являются общей собственностью супругов (приобретены одним из них в браке на возмездной основе) на заключение договора необходимо согласие другого супруга, заверенное нотариально.

Заключение договора осуществляется в следующей последовательности: Стороны осматривают обмениваемые квартиры, вещи, убеждаются в их пригодности к использованию. Участники с помощью юриста составляют текст контракта.

Участники регистрируют договор в Росреестре.

Участники вносят/принимают доплату и переезжают. Каждая из сторон регистрирует в Росреестре свое право собственности на приобретенное по контракту жилье.

Если сторона не делает действий по перерегистрации права собственности, оговоренных зарегистрированным договором мены, пострадавший участник вправе требовать перерегистрации через суд.

Варианты договоров

Когда в числе владельцев жилья есть несовершеннолетние, на заключение соглашения нужно разрешение органа попечительства, опеки (ст. 292-я ГК РФ).

При заключении обмене долей собственников жилья применяется правило о преимущественном праве покупки статьи 250-й ГК РФ.

Согласно ГК РФ сторона, у которой переданная при мене квартира (вещь) изъята третьим лицом (эвикция, ст. 571-я ГК РФ), вправе требовать возвратить апартаменты (вещи), полученной при мене противной стороной, а также оплаты убытков.

Гражданский кодекс РФ Статья 571. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены
Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных статьей 461 настоящего Кодекса, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

При выполнении мены срок и факт внесения доплаты не влияют на время перехода собственности, если другое не указано в договоре, законе. Поэтому порядок и сроки внесения доплаты сторонам при заключении соглашения следует обсудить особо внимательно.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 110-41-92 (Москва)
+7 (812) 385-57-31 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Ярослав

    здравствуйте. Хочу поменять однушку на двушку или трешку по договору мены через ипотечный кредит. возможно ли это и какие налоги я заплачу и с какой суммы? Спасибо

    • Сергей

      Возможно, если эту сделку одобрит банк. По статистике, банки одобряют 23-35 процентов всех сделок, поэтому шанс высок. Налоги с продажи имущества платят те, кто владел имуществом менее пяти лет и купил после 2016 года. Если куплена до 2016 года, то достаточно трех лет владения, то есть в 2019 можно продавать. Договор мены расценивается как два договора купли-продажи.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      1. Формальных препятствий для этого нет, сложности тут в том, как это будет оформляться, т.к. скорее всего речь будет идти о трехсторонней сделке, где одной из них будет банк. Именно что вам предстоит найти такое кредитное учреждение, которое на это согласится.
      2. Кто получает бОльшую квартиру, доплачивая, таким образом не получает налогооблагаемого дохода при обмене, а вот второй участник сделки налог тогда платит.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: