+7 (499)  938-44-61 Москва

Как можно поменять квартиру, если она находится в ипотеке, на другую?

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Ипотека — порой единственный способ обзавестись собственными квадратными метрами. Заёмщик имеет возможность сразу использовать жилплощадь по назначению, однако полноправным владельцем он становится только после полной выплаты кредита.

Но как быть, если до этого момента изменяются жизненные обстоятельства и возникает необходимость размена ипотечной квартиры? Ее можно обменять при соблюдении определённых условий.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Узнайте на нашем сайте об особенностях обмена приватизированной и муниципальной жилплощади, а также комнаты в общежитии или коммуналке.

Требования закона к процедуре

Регулирование отношений между банком и заёмщиком происходит на основе кредитного договора, который составляется в соответствии с Законами РФ.

Согласно ФЗ №102 (ст. 6) каждый ипотечный кредит основывается на залоге, в качестве которого и выступает купленный объект недвижимости.

Процедура обмена предполагает замену залога, то есть фактически переоформление кредита на другой объект.

Общий порядок подобной замены регулируется статьёй 345 ГК РФ. На основе этого закона каждый банк выпускает собственный документ, в котором содержатся конкретные шаги по проведению данной процедуры.

О том, как совершить обмен квартиры с доплатой, как поменять старое жилье на новостройку, а также об иногороднем обмене жильем, вы можете узнать из наших статей. Читайте также об основаниях для принудительного размена квартиры через суд.

Способы решения проблемы

Обмен ипотечной квартиры возможен по закону, однако получить добро на его проведения не так просто. Кредитору необходимо просчитать собственные риски в этой ситуации, поэтому каждый из них выдвигает свои условия. Чаще всего заёмщикам предлагается два способа:

  1. Погашение ипотеки путём оформления нового краткосрочного кредита. По данной схеме жилплощадь выводится из залога путём выдачи средств на оплату ипотеки в виде краткосрочного займа. Объекты меняются «с доплатой», и полученные деньги идут на погашение кредита. Как вариант, долг гасится за счёт покупателя. То есть жилье продаётся с обременением в виде залога. Остаток долга при этом гасится из доплаты, полученной в момент продажи.
  2. Минусом такого варианта является сложность оформления нового кредита при наличии ипотеки.
  3. Переуступка долга. Покупатель приобретает у заёмщика не жилплощадь, а кредит. При этом меняется заёмщик, а график платежей и сумма долга остаётся неизменной. Данная схема редко действует, так как новый заёмщик должен удовлетворить кредитора, а такого покупателя недвижимости крайне сложно.

Читайте на нашем сайте о том, как обменять двухкомнатную квартиру, можно ли обменять комнату на дом и земельный участок, и как заключить договор мены с доплатой.

Подготовка

Для осуществления обмена следует придерживаться следующего порядка действий.

Начать нужно с изучения кредитного договора.

Каждый банк подробно расписывает действия заёмщика и свои собственные в этом документе, и скорее всего пункт о продаже или обмене залоговой недвижимости в документе оговаривается.

Для того чтобы разобраться во всех тонкостях процесса и узнать, в каких регионах действие возможно, стоит проконсультироваться непосредственно у сотрудников организации.

Если вы хотите обменять квартиру на жильё в другом городе, он должен находиться не далее чем в 1000 км. от отделения банка. Залоговая жилплощадь регулярно проверяется инспекторами, и добраться до неё они должны в течение одного дня.

После консультации и знакомства с условиями возможной сделки необходимо подобрать подходящий объект недвижимости. Уверенность в добропорядочности владельца – необходимое условие для успеха сделки, ведь задержка выплаты с его стороны может обернуться серьёзными неприятностями.

Следует отметить, что этот шаг является одним из самых сложных. Поэтому целесообразнее привлечь для решения проблемы надёжное Агентство недвижимости, лучше всего именно то, которое сотрудничает с вашим банком.

Затем заёмщик совместно со службой безопасности банка проводит проверку объекта, на который планируется произвести обмен. Объект проверяется в ЖЭУ или УК, налоговых органах, ФМС, ЕГРП. Одновременно второй участник обмена проверяется на наличие судимости.

При отсутствии обстоятельств, препятствующих проведению сделки, начинается подготовка пакета документов.

Третий этап подготовки – сбор документов. Подготовка пакета происходит одновременно с поиском варианта жилья. Список документов состоит из следующих позиций:

  • кредитный договор;
  • копия лицевого счёта;
  • документы на объект отмена;
  • выписка из домовой книги;
  • личные документы участников сделки;
  • справка об отсутствии задолженности по кредитам;
  • свидетельство о браке (если есть);
  • согласие на обмен зарегистрированных по адресу;
  • техпаспорта и поэтажные планы помещений;
  • акт оценки объекта.

Условия получения согласия банка

Кредитная организация может пойти навстречу заявителю и разрешить сделку, если заёмщик соответствует следующим требованиям:

  1. Ипотечный кредит выплачивается не менее 4-5 лет, а в некоторых банках требуют погашения не менее половины суммы.
  2. Клиент не имеет ни одной просрочки по выплатам.
  3. Жилплощадь находится вблизи какого-либо отделения банка.

Особенности в зависимости от характеристики объектов

Обмен залоговой квартиры может производиться на следующих условиях:

На равноценную

Производится путём смены объекта залога в том же кредитном договоре. Выбранный объект проверяется службой безопасности банка. Для этого заёмщик должен взять различные документы на помещение из УК, ЕГРП, БТИ.

Если препятствий к покупке нового жилья не обнаружится, составляются документы:

  • договор обмена;
  • акт о передаче нового объекта залога;
  • вывод из-под залога старой жилплощади.

Расходы по получению различных справок ложатся на плечи заёмщика. Новый собственник становится полноправным владельцем после снятия обременения и получает Свидетельство.

На более дорогую

Можно ли обменять квартиру на большую? За счёт стоимости старого жилья гасится кредит, а разница используется в качестве первого взноса на новую жилплощадь. Такая сделка более выгодна банку, так как стоимость залогового объекта увеличивается.

Как это сделать? Чаще всего проводится путём продажи ипотечной квартиры с согласия банка и оформления нового кредита. Клиент одновременно подаёт заявление на продажу уже взятой в кредит жилплощади и на оформление в ипотеку новой.

Как правило, такой обмен без труда разрешается банком, если у заёмщика не было просрочек по действующему договору.

Смена должника

Проводится в случае нехватки средств у приобретателя жилплощади. Покупатель отдаёт продавцу доплату, а оставшаяся сумма оформляется в виде кредита на его имя.

Жилье при этом остаётся в залоге. Трудность подобной сделки заключена в поиске продавца, способного удовлетворить банк своей платёжеспособностью, поэтому подобные схемы довольно редкие на практике.

Договор купли-продажи

Как осуществить обмен ипотечной квартиры на другую путем составления договора купли-продажи?

Средства от продажи идут на погашение ипотеки, новая вновь оформляется в ипотеку.

В этом случае возможна даже смена банка. Такая схема в основном применяется, если клиент хочет обменять жилье на более дешёвое.

Банк скорее всего не захочет брать в залог недвижимость меньшей стоимости , так как ему это не выгодно. Поэтому предыдущие схемы он применять не согласится.

Чаще всего в этом случае приходится искать потребительский кредит для выплаты остатка по ипотеке, а затем просто оформлять новый ипотечный договор.

Погасить остаток можно также за счёт разницы, полученной от покупателя. В этом случае сумма берётся в качестве аванса, и окончательная сделка оформляется после снятия обременения с жилья.

Оформление сделки

В зависимости от выбранного способа сделка проводится по определённому сценарию. Сходство вариантов состоит в том, что сделка проходит непосредственно в банке в присутствии контролирующего сотрудника.

Действия проводятся таким образом:

  1. На каждое из обмениваемых помещений оформляются договора купли-продажи. Продаваемая заёмщиком жилплощадь на данном этапе остаётся в качестве залога у банка.
  2. Заёмщик обращается в Росреестр и регистрирует покупку нового жилья.
  3. На основании нового Свидетельства оформляется новый договор, по которому приобретённая жилплощадь переходит в залог кредитору.
  4. Кредитная организация выдаёт разрешение на снятие обременения с бывшей ипотечной жилплощади, и новый владелец может закончить оформление собственности.

Обмен квартиры по военной ипотеке

Можно ли поменять ипотечную жилплощадь на другую военнослужащему? Самый сложный случай – смена жилья, полученного военнослужащими по спец. программе.

Такие квартиры находятся в залоге сразу у двух организаций: банка и Росвоенипотеки.

Но при этом существуют случаи, когда такая сделка предусмотрена договором.

Если военного переводят на службу в другой город, то по договору сделка осуществляется в соответствии с пунктом «Переезд». Процедура проводится по схеме равноценного обмена. Кредитные организации производят замену залогового объекта.

Если обмен производится на большую или меньшую жилплощадь, то потребуется применение схемы с погашением кредитной суммы и суммы отчислений в Росвоенипотеку.

Обременение снимается, затем оформляется новый ипотечный договор.

Обмен ипотечной квартиры – сложный и достаточно рискованный процесс. Для получения гарантированного результата целесообразнее обратиться за помощью в осуществлении задуманного к сотрудникам надёжного агентства недвижимости.

О нюансах и рисках сделки с доплатой вы можете узнать из видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-44-61 (Москва)
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 25
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Ирина

    возможно обменять квартиру в новостройке, в ипотеке, на квартиру того же застройщика только в другом районе?

    • Игорь

      В рассматриваемой ситуации есть три участника договорных отношений и неясность с имеющимся жильем в договоре. Т.к. есть ипотечный договор, обязательно необходимо согласие банка, а оно зависит, в первую очередь, от того, ипотечный кредит выдан на строящееся жилье или уже готовое.

    • Николай

      Гипотетически возможно, но поскольку квартира в ипотеке будет ряд сложностей. Пока кредит не выплачен полностью, квартира находится в залоге у банка, который обеспечил вас заемными средствами. В силу этого, любые сделки и юридически значимые действия, касающиеся строящейся квартиры, должны в первую очередь согласовываться с банком. Иными словами, возможность задуманного вами размена зависит в большей степени от банка, выдавшего кредит.

  2. Аркадий Жуков

    приобрели жилье в ипатеку в 2014 году на 10 лет, 27,5 кв. родился ребенок, хотим обменять на большую, переоформить ипатеку на более долгий срок. Возможна ли продажа и приобретение новой?

  3. Тимофей Герасимов

    Можно ли обменять жилплощадь, находящуюся недолго в ипотеке на частный дом?

    • Игорь

      В свою очередь я не буду столь категоричен: самостоятельно обменять вы, разумеется, не можете. Однако, вы вправе обратиться в банк с таким запросом. Правда, вероятность и условия такой сделки будет зависеть в первую очередь от воли и желания кредитной организации.

    • Ольга

      Тимофей, здравствуйте. Квартиры находящиеся в ипотеке, нельзя ни продать, ни обменять до момента полного погашения кредита. Они находятся в залоге и на момент ипотеки банк является собственником.

  4. Герасим Назаров

    здравствуйте!меня интересует,могу ли я обменять каким то образом новостройку, купленную в ипотеку,на другую тоже в новостройке но в другой?

    • Ольга

      Герасим, здравствуйте. Жилье, находящиеся в ипотеке, находятся в залоге у банка и он является их собственником до момента полного погашения кредита.Нужно согласие кредитной организации. Если он не против, то можете обменять.

    • Анна

      Здравствуйте, Герасим. Вы сможете это сделать только с согласия кредитора.

  5. Герасим Смирнов

    Предварительный договор на купле -продажу жилья в новострое оформлен на сына. Можно будет изменить владельца при оформлении основного документа?

    • Николай

      Герасим, да такое возможно, при оформлении основного документа можно внести некоторые изменения.

    • Евгения

      Здравствуйте, Герасим. Да, это вполне возможно.

  6. Сабина Крылова

    Здравствуйте! Как решить вопрос с бывшим супругом если жилье в ипотеке СБ в равных долях и оба собственники. Хочу разьехаться , но быший продавать не хочет , а компенсацию выкупа предлагает ниже рыночной до еще в рассрочку? Чем поможет суд? Спасибо.

    • Ира

      Добрый день. Только через суд. В любом случае, суд вынесет решение, по которому часть будет продана не ниже стоимости рынка. так что вы будете в выгоде. Ни в коем случае не договаривайтесь с мужем на дешевую ставку.

    • Евгения

      Здравствуйте, Сабина. Если договориться вы не можете, разрешить вашу ситуацию можно только в суде. Какое суд примет решение, будет зависеть от заявленных требований и представленных доказательств.

  7. Алла Романова

    Здравствуйте! Хотела поинтерисоваться. Можно ли обменять жилье, которое бралось в кредит и погасился четвёртым ребёнком на дом с большей площадью. И что для этого нужно.

    • Анастасия К.

      Здравствуйте Алла, если помещение находится в залоге у банка, то потребуется их разрешение.
      Потребуется для этого техническая документация на оба объекта, кадастровые паспорта, свидетельства о праве собственности и заключается договор мены.

    • Наталья

      Здравствуйте, Алла. При условие погашения ипотечного кредита это возможно. Вам необходим будет стандартный пакет документов, согласие органов опеки и попечительства.

  8. Александра Воронина

    Хочу поменять жилплощадь в ипотке на большей площади. Ипотека взята на 20 лет, а плачу я всего 5-ый год. Как мне это сделать?

    • Анна Филиппова

      Здравствуйте, обратитесь к Закону «об ипотеке» там многое прописано! На сколько я поняла, изменения будут внесены не только в договор, а ещё и в реестр будут внесены соответствующие изменения.

    • Евгения

      Здравствуйте, Александра. сделать это без согласия банка вы не сможете. Поэтому, в первую очередь, данный вопрос необходимо решить с банком и получить их согласие.

  9. Александр

    Здравствуйте Федор! Это возможно, что иногда прописывается даже в договорах условия, если которые не нарушаются, то банки разрешают подобные сделки. Тут как правило несколько путей решения. Если вы добросовестный заемщик, то это вполне вероятно. Если разрешение получено, то и вы сами и служба безопасности банка проводит проверку выписок по объекту из ЖЭУ, ЕГРП, домоуправления.

  10. Фёдор Никитин

    можно ли обменять жилплощадь, находяшию в ипотеке на другой город

    • Евгения

      Здравствуйте, Федор. Обменять сложно. Необходимо согласие банка, что происходит очень редко. Тем более, если помещение будет находиться в другом городе. В любом случае, вам необходимо обратиться в банк.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: