+7 (499) 110-41-92 Москва

Способ решить семейные проблемы: размен квартиры с несовершеннолетними и родителями

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Часто в жизни возникают ситуации, когда необходимо по той или иной причине разменять квартиру: решить жилищный вопрос молодой семьи или прекратить конфликтные ситуации, вызванные непониманием между двумя, а то и тремя поколениями.

В этом случае есть только один выход — размен недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-41-92. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Возможно ли?

Возможен ли размен жилья с несовершеннолетними? Как разменять недвижимость с родителями? На данный момент нет никаких ограничений, связанных с такой операцией по недвижимости как размен.

Собственник недвижимости обладает правом распоряжаться своим имуществом на своё усмотрение (ст. 209 РФ).

Сам по себе размен не представляет особой сложности, неважно, кто живёт в помещении: несовершеннолетние или пожилые родители.

Если указанные категории лиц не являются собственниками, то самостоятельно или с помощью агентства недвижимости нужно найти подходящие варианты и грамотно организовать сделку.

Гражданский кодекс РФ Статья 209. Содержание права собственности

  1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
  2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
  3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
  4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Идеальными вариантами являются те, когда собственником является один человек, или квартира является долевой/совместной собственности супругов, а их дети или пожилые родители просто зарегистрированы там.

Тогда сложность сделки состоит только в правильности выстраивания её схемы.

Но на практике часто встречаются случаи, когда несовершеннолетние и родители также являются совладельцами недвижимости.

Такие ситуации возникают при оформлении приватизации, или когда в момент приобретения жилья доли распределяют с целью сохранения собственности (например, есть вероятность того, что имущество может быть арестовано или изъято с целью погашения долгов).

Если недвижимость находится в долевой собственности ряда лиц, то для её продажи требуется согласие всех совладельцев (ст. 246 ГК РФ). Такое согласие составляется в письменном виде и заверяется нотариально перед тем, как будет представлено в органы Росреестра.

Гражданский кодекс РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

  1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
  2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Совладельцы имеют право преимущественной покупки доли (ст. 250 ГК РФ). Это нужно учитывать при конфликтных ситуациях в семье (читайте об особенностях обмена доли в квартире и порядке оформления договора мены доли с родственниками и детьми).

Несовершеннолетние дети, обладающие долей, не обладают полной дееспособностью, следовательно, их представителями по закону являются родители.

Поэтому решать вопросы, связанные с недвижимостью будут именно взрослые, не нарушая их права. Если пожилые родители полностью дееспособны, то, кроме согласия на сделку, от них больше ничего не требуется.

О том, можно ли обменять жилплощадь, доплатив материнским капиталом, вы можете узнать из нашей статьи.

Согласование операции

Если ребёнок не является собственником недвижимости или доли в ней, а только зарегистрирован, то ни с кем не нужно согласовывать операцию по размену.

Нужно заблаговременно снять его с учёта в УФМС и зарегистрировать в другом месте (например, у родственников или друзей).

Вместе с ребёнком эту же процедуру должен пройти хотя бы один из родителей, так как по закону ребёнок не может жить один без семьи.

Способы и варианты

Размен (в прямом смысле) теперь встречается чрезвычайно редко, поэтому подобные операции совершаются путём купли-продажи. Всё зависит от изначальных параметров жилья, которую необходимо разменять, и финансовых возможностей инициаторов обменной операции.

Очевидно, что без доплаты из одной жилплощади две не получить (читайте об оформлении договора мены с доплатой). К тому же нужно учесть количество людей, которых требуется расселить. Даже далёким от сферы недвижимости людям известно, что наибольшим спросом пользуются комнаты, однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

А вот квартиры с тремя и более комнатами продать достаточно тяжело. Поэтому нужно быть готовыми к тому, что процесс размена может затянуться.

Сложность состоит ещё и в том, что нужно постараться сделать разменную операцию одновременно, т. е. найти покупателя на свою жилплощадь и варианты недвижимости, которые планируется приобрести.

Хорошим подспорьем будет наличие свободных денежных средств. К примеру, варианты недвижимости, которые подходят для приобретения и дальнейшего проживания найдены, но их собственники просят аванс или задаток.

А на продаваемую недвижимость, которую планируется разменять, покупатель ещё не нашёлся, чтобы аванс, принятый от него, внести за приглянувшиеся варианты.

Операция размена жилья с родителями относится к сложным, и нужно готовится к тому, что один из участников цепочки может передумать в последний момент.

Поэтому до самого последнего дня нужно оставлять вопросы, связанные с передачей денежных средств и снятием с регистрационного учёта.

Операцию размена (обмена) ещё называют встречной покупкой.

Прежде, чем приступить к её осуществлению, нужно тщательно всё продумать.

При размене двухкомнатной квартиры реально получить две комнаты небольшой площади с доплатой или однокомнатную квартиру и дополнительные деньги.

При размене трёхкомнатной — можно получить две однокомнатные квартиры, но в отдалённых районах, и одна из них может быть неблагоустроенной.

Существует вариант переезда из большого города в область, тогда качество приобретённого жилья будет существенно лучше (читайте о междугороднем обмене жильем). Например, этот вариант может подойти пожилым родителям.

В любом случае при осуществлении размена потребуются дополнительные затраты.
      

С чего начать?

Нужно подать объявление о продаже жилья. Сделать это можно, обратившись в агентство недвижимости, или самостоятельно — через специализированные сайты или печатные издания.

Когда нашелся покупатель и доказал серьёзность своих намерений (внёс аванс или задаток), нужно приступить к поиску подходящих вариантов для покупки. Это делается по аналогии с поиском покупателя на свою собственность — через риэлтеров или самостоятельно.

Необходимые документы

Когда вся цепочка сделки выстроена, нужно подготовить ряд документов (лучше будет, если заняться этим заранее):

  • правоустанавливающие документы на продаваемую недвижимость, в которых указано на основании какого события возникло право собственности (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве и т. д.), а также свидетельство о праве собственности (при его наличии);
  • технический и кадастровый паспорт — в которых указаны параметры продаваемой недвижимости;
  • справку из ЕГРП — там перечислены собственники;
  • выписку из домовой книги (требуется не всегда);
  • разрешение на сделку из органов опеки и попечительства (если среди собственников имеются несовершеннолетние дети и недееспособные родители);
  • справку из органов УФМС о том, что все проживающие в помещении ранее сняты с регистрационного учёта;
  • согласие на сделку супруга (если имущество является совместно нажитым), заверенное нотариусом;
  • согласие на сделку других совладельцев недвижимости, в случае долевой собственности, также заверенное нотариусом;
  • непосредственно сам договор купли-продажи;
  • паспорта всех участников сделки;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • другие документы (на усмотрение сотрудников регистрирующих органов).

От продавцов, у которых приобретается недвижимость для расселения, также должны быть получены вышеперечисленные документы.

Документы для сделки можно подать:

  • нотариусу — это гарантирует правильность оформления документов и проведения расчётов, сокращает сроки регистрации перехода права собственности, но требует дополнительных расходов. Нотариус отправит в Росреестр документы через специальную программу;
  • в офис Росреестра;
  • в офис многофункционального центра, это избавит от потери времени в очереди, но увеличит срок регистрации;
  • в электронном виде через сайт Росреестра, но потребуется электронная подпись;
  • отправить по почте, возможно только в случае нотариально оформленной сделки;
  • вызвать сотрудника Росреестра на дом.

Сроки оформления и стоимость

Сроки оформления и стоимость будут зависеть от того, куда вы подаете документы:

  1. Через нотариуса — 3 рабочих дня; стоимость услуг состоит из фиксированной части, стоимости технических работ и процентов от цены сделки (варьируется от 0,3% до 1%). Фиксированная часть и технические услуги могут быть различными у каждого нотариуса.
  2. Через офис и сайт Росреестра — 10 рабочих дней; сумма госпошлины составит 2000 рублей; стоимость вызова сотрудника Росреестра на дом во всех регионах разная.
  3. Через офис МФЦ — в среднем 13-15 рабочих дней; оплачивать нужно только госпошлину (2000 рублей).
  4. Сроки доставки почтой определить достаточно трудно, такой способ регистрации перехода собственности трудно назвать надёжным; стоимость услуг Почты России зависит от веса конверта с документами (300-1000 рублей).

Получить свидетельство о праве собственности можно в офисе Росреестра или дома, вызвав за дополнительную плату сотрудника данного учреждения.

В каких случаях могут отказать в регистрации?

Причины отказа в регистрации:

  • сомнения эксперта в подлинности предоставленных документов;
  • ошибки в предоставленных документах;
  • отсутствуют необходимые документы (сотрудник Росреестра обязан принять предоставленный пакет);
  • подозрения в криминальном характере сделки и ряд других.

Особенности и нюансы

Собственником жилплощади или доли является ребёнок.

В случае мены жилья с несовершеннолетним необходимо получить согласие на сделку от районного отдела органов опеки и попечительства. Задача сотрудников проследить, чтобы условия проживания ребёнка не ухудшились.

В новом жилье его доля должна быть не меньшей площади, чем в предыдущем; не допускается переезд из благоустроенного жилого помещения в частный дом «с удобствами на улице»; учитывается место нахождение (в частности, не одобряется переезд из города в деревню) и т. д.

Официального перечня причин для отказа выдать согласие опеки на сделку нет. Поэтому часто граждане обращаются по этому поводу в суд.

Обмен приватизированного жилья. Такие сделки изредка встречаются. Прямой обмен, в основном, практикуется между родственниками. В соответствии с ГК РФ та сторона сделки, которой досталась недвижимость большей площади, выплачивает разницу в стоимости деньгами другой стороне.

Обмен муниципальной квартиры. Встречается в двух случаях:

  1. Когда находятся подходящие варианты жилья, в котором граждане проживают по договору социального найма. Но процесс размена может затянуться на неопределённое время.
  2. Когда люди, проживающие в приватизированном жилье, пытаются повторно воспользоваться приватизацией (например, оформить муниципальную квартиру на детей, которые были несовершеннолетними в период массового оформления жилья в собственность). Чаще всего ищут людей, которые по каким-либо причинам не могут сами приватизировать муниципальную жилплощадь.

Прямой обмен жилыми площадями. Договоры мены в наши дни встречаются крайне редко, но всё-таки ГК РФ они предусмотрены.

В таких случаях стороны сделки стараются свести к минимуму привлечение дополнительных денежных средств.

Зарегистрированные в прежней недвижимости граждане должны получить регистрацию и в новом жилье, это является обязательным условием при заключении договора мены.

Несовершеннолетний (если он является одним из собственников) в новой недвижимости должен получить долю не меньшей площади, чем в предыдущей. Согласие органов опеки и попечительства при такой сделке обязательно.

Если Вы решили разменять недвижимое имущество «по семейным обстоятельствам», то перед тем, как начать действовать, нужно взвесить все «за» и «против», а также получить консультацию у юриста, специализирующегося на жилищном праве. Это убережёт Вас от возможных неприятностей и поможет правильно организовать непростую сделку.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 110-41-92 (Москва)
+7 (812) 385-57-31 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 38
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Анна

    Здравствуйте! Мы с бывшим мужем меняемся равноценными квартира по договору мены. Я и сын прописаны в квартире, которая пренадлежит бывшему мужу, а муж прописан в квартире, которая принадлежит мне. Ребенок является третим лицом? если да, то как это прописать в договоре мены

    • Николай

      Это зависит от того, владеет ли ребенок какой-нибудь долей в квартире, или нет. Прописка и право собственности это разные вещи, в вашей ситуации играет роль право собственности. Если квартира полностью принадлежит вам, а квартира мужа полностью принадлежит мужу, тогда ребенок в договоре мены не будет фигурировать. Если у ребенка есть доля в какой-то из квартир и он является сособственником, тогда в договоре мены он будет фигурировать как сторона сделки, заключающая договор с вашего письменного согласия.

  2. Софья

    Добрый вечер! У меня квартира в долевой собственности с сыном, но он проживает в другом городе, а в квартире живёт дочь и двое несовершеннолетних детей, которые прописаны в квартире, но не имеют прав на жильё. Можно ли продать или разменять жильё в этой ситуации? Спасибо.

    • Сергей

      Собственник жилья может продать, разменять, подарить жилье совершенно свободно. Однако если у вас долевая собственность, то нужно согласие владельцев долей, то есть вашего сына. Достаточно будет нотариально присланного согласия.

    • Николай

      Вы имеете право продать только свою долю, а чтобы продать квартиру целиком, должен продавать свою долю и сын. При продаже квартиры можно детей и не выписывать, вопрос лишь в том, будут ли у вас ее покупать в таком виде. Прежде чем продавать, лучше «навести порядок». Прописанных выписать, согласовать продажу с сыном.

  3. Елена

    Здравствуйте! У нас в трёхкомнатной квартире двое собственников (я и мама), прописано пятеро — я, мой ребенок 3 года, мама, папа и брат. Хотим сделать обмен на двухкомнатную квартиру. Подскажите пожалуйста, будут ли сложности в плане уменьшения площади, раз маленький ребёнок?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Формально, раз ребенок не является там собственником, то согласие органов опеки не требуется, сложности ожидаются на этапе смены регистрации — вы все время должны быть прописаны с ним где-либо, т.е. если выписываетесь, то только чтобы сразу вписаться. Или вначале где-то временно, чтобы затем сразу в новую квартиру постоянно с выпиской (с постоянной прописки) из старой.

    • Сергей

      Выше написано, что если ребенок является собственником, то нужно будет согласие органов опеки, так как нельзя ухудшать условия жизни ребенка. Если ребенок не собственник, то его можно выписать вместе с мамой и сразу прописать на новом месте, потому что ребенок должен быть всегда прописан с родителями.

  4. Алла

    Здравствуйте! Такая ситуация. Есть квартира. Собственниками там являются мужчина и ее несовершеннолетняя дочь (доли поровну). Есть также другая квартира, где эта дочь имеет некоторую часть от материнского капитала (она второй ребёнок), также в ней собственники ее мать и родной брат. Возможно ли сделать обмен долями между девочкой и братом? (Условия в другой квартире гораздо лучше и площадь отдаваемой части братом больше, чем в имеющейся у девочки квартире)

    • Андрей

      Обмен долями сделать можно, однако следует пройти через определенный подготовительный этап. Так, необходимо предварительно получить согласие от органа опеки. Его сотрудники предварительно должны осмотреть оба жилых помещения и дать свое заключение. Также мужчина должен оформить свой отказ на долю дочери. Кстати, договор мены обязательно следует нотариально удостоверить.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Существенный нюанс, который вы не осветили — возраст брата девочки, т.к. если они оба несовершеннолетние, то разрешение на обмен от органов опеки необходимо для обоих. Если интересы соблюдены, вместе с требованиями законодательства, то такое разрешение может быть получено.

  5. Вера

    Здравствуйте. Вопрос такой у нас: однокомнатная квартира от соц найма, приватизировать ещё не можем, 5 лет не прошло. Имеем ли мы право на обмен квартиры после приватизации на 2х комнатную с доплатой? В итоге мы хотим задействовать материнский сертификат. Хотелось бы узнать наш самый первый шаг в этом деле: куда обращаться, какие документы надо собрать и сроки выполнения обмена квартирами? Прописаны 2 ое несовершеннолетних детей я и муж. Спасибо

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Если речь идет о жилье, которое будет приватизировано и находиться в собственности, то владельцы вправе им распоряжаться по своему усмотрению, включая сделки путем договора мены. Также как и доплата маткапиталом в связи с улучшением жилищных условий допускается. Сроки зависят от того, как договоритесь с другим участником сделки обмена и времени на оформление. По каждому этапу — свой пакет док-тов, читайте соответствующие статьи на сайте, потому что в комментарии все рассказать не выйдет.

  6. Ирина

    в квартире три долевых участника один из них несовершенолетний. и прописанно двое один из них тоже несовершеннолетний. могу ли я потребовать размен (долевой собственник)?

    • Ольга

      Здравствуйте, Ирина. Да, через суд вы имеете право требовать размена квартиры. Вам необходимо будет предоставить веские доказательства, что размен необходим и суд примет решение в зависимости от законности размена.

    • Инна

      Ирина, добрый день.
      Чтобы требовать размен , вам нужно собрать согласия со всех собственников данной квартиры, о том, что они не против.
      Вы ведь тоже являетесь собственником одной из долей? Вы можете вообще продать эту вашу часть кому-то в квартире и купить на эти деньги свое жилье.

    • Мария

      Ирина, добрый день.
      Если на вашей доли не прописан несовершеннолетний, то вы можете потребовать обмен квартиры, либо просто договориться с соседями об этом.

  7. Лика Данилова

    Здравствуйте! Подскажите, если собственники нашей недвижимости: мы с мужем и дети, хотим расширяться. Можем ли мы выбрать жилплощадь с предчистовой отделкой. Как к этому относится опека?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Т.е. вас интересует, если вы будете приобретать жилье бОльших размеров? Ответ не прост, т.к. опека вправе отказать, если получаемое в результате несовершеннолетними в собственность жилье качественно будет хуже того, что у них имеется. Сложность ответа именно в том, о каком состоянии нового жилья идет речь — в одной ли тут отделке дело.

    • Ольга

      Здравствуйте, Лика. Вы можете выбрать любую квартиру, для опеки имеет значение только, чтобы дети не потеряли свои доли при совершение сделок.

  8. Галина Шульц

    Добрый день! Мы хотим поменять 2-х комнатную квартиру на 3-х. У нас двое несовершеннолетних детей, один из которых имеет долю. Человек на обмен есть надежный, просит доплату,соответственно. В итоге мы хотим задействовать материнский сертификат. Хотелось бы узнать наш самый первый шаг в этом деле: куда обращаться, какие документы надо собрать? Спасибо.

  9. Анна Тимофеева

    муж алкоголик двое несовершеннолетних детей .квартира приватизирована.на всех четверых по одной четвертой. жить с мужем уже нет сил. могут ли в опеке разрешить размен жилья.

    • Игорь

      Откровенно говоря, у вас больше шансов попробовать все это решить через суд. Для начала — лишить родительских прав, потом уже требовать через него же размена. С решением суда на руках вам опека точно не посмеет ни волынить, ни отказывать тем более. В общем, надо изучить обстоятельства.

    • Яна Сорокина

      Анна Вы сможете получить согласие от опеки на размен, если эти органы не подойдут формально к оценке ситуации. Например, может последовать отказ, если будут ухудшены условия проживания детей- меньшая площадь, другие коммунальные условия.
      Да и «невозможность проживания» инспекторам органов опеки надо будет доказывать.
      Просто обратитесь в опеку, опишите ситуацию покажите варианты обмена. Я думаю, вас поймут.

  10. Потап Виноградов

    у нас погиб сын на которого была приватизирована третья часть нашей недвижимости . он погиб и осталось двое несовершеннолетних детей которые наследуют часть . а мы родители тоже наследуем часть . доли наследования и у нас и у детей одинаковые .как нам совершить с ними обмен долей?опекун детей их мать согласна .дадут ли нам разрешение в опеке?

    • Сергей Григорьевич

      Здравствуйте Потап, в соответствии со ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя и имеют равные права на данную жилплощадь. При совершении сделки по отчуждению потребуется разрешение опеки.

    • Анна

      Здравствуйте, Потап. Для того, чтобы узнать, дадут ли разрешение органы опеки, вам необходимо обратиться туда и написать заявление.

  11. Дина Игнатьева

    сколько кв м положено несовершеннолетнему инвалиду 1 гр в квартире

    • Анна

      Здравствуйте, Дина. Согласно ст. 57 ЖК РФ: «По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления». Ст. 50 ЖК РФ: «Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов».

    • Николай

      Дина, дело не в группе инвалидности, а в том, что за заболевание. Только строго определённый список заболеваний дает право на дополнительную площадь. Ему может быть предоставлена площадь, превышающая норму предоставления на одного человека,но не более чем в два раза , следовательно инвалид имеет право на получение 18 кв.м.+ еще до 18 метров.

  12. Инна Денисова

    Как разменять квартиру если ребёнок является собственником доли и бывший супруг тоже имеет долю , ну естественно и я тоже имею долю

    • Вера

      Здравствуйте! По идее сложного здесь ничего нет. Вам нужно согласие органов опеки и попечительства на обмен, так как здесь будут учитываться интересы детей, а также всех собственников.

  13. Анна Покровская

    здравствуйте я развожусь но квартира поделена на 4-х: я муж и двоих детей смогу ли я ее продать?

    • Екатерина

      Анна, доброе время суток.Если дети остаются с вами, то ваши 3\4 части квартиры и по идее вы сможете ее продать, но только необходимо будет разрешение органов опеки.

    • Эдуард

      Здравствуйте Анна, если жилье приобретено в период нахождения в браке, то она считается совместно нажитым имуществом и подлежит разделу. Доли детей разделу не подлежат поэтому владение долями по 1/4 так и останутся в вашей с супругом собственности. Продать вы сможете только с согласия мужа и органов опеки.

  14. Илья

    Всем доброго времени суток. Такая сейчас в жизни ситуация. С женой разводимся, жилплощадь приватизирована, наша дочь прописана в ней. Ей 12 лет. Жена утверждает, что, если будем менять, то треть принадлежит нашей дочери… Но она не в доле приватизации. Права ли жена? Что делать вот в таком случае? Буду благодарен за советы.

    • Илья

      Добрый вечер. Все будет зависеть от того, когда вы приватизировали жилплощадь. Если до рождения, то нет, а если после, то да, доля есть.

    • Марина

      почитайте договор на квартиру. Вообще, если приватизировали, когда дочь уже родилась, то все делилось на всех членов семьи и да, тогда у несовершеннолетнего есть часть недвижимости.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: