Способ решить семейные проблемы: размен квартиры с несовершеннолетними и родителями
Часто в жизни возникают ситуации, когда необходимо по той или иной причине разменять квартиру: решить жилищный вопрос молодой семьи или прекратить конфликтные ситуации, вызванные непониманием между двумя, а то и тремя поколениями.
В этом случае есть только один выход — размен недвижимости.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
- Возможно ли?
- Согласование операции
- Способы и варианты
- С чего начать?
- Необходимые документы
- Сроки оформления и стоимость
- В каких случаях могут отказать в регистрации?
- Особенности и нюансы
Возможно ли?
Возможен ли размен жилья с несовершеннолетними? Как разменять недвижимость с родителями? На данный момент нет никаких ограничений, связанных с такой операцией по недвижимости как размен.
Собственник недвижимости обладает правом распоряжаться своим имуществом на своё усмотрение (ст. 209 РФ).
Сам по себе размен не представляет особой сложности, неважно, кто живёт в помещении: несовершеннолетние или пожилые родители.
Если указанные категории лиц не являются собственниками, то самостоятельно или с помощью агентства недвижимости нужно найти подходящие варианты и грамотно организовать сделку.
Гражданский кодекс РФ Статья 209. Содержание права собственности
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
- Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
- Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
Идеальными вариантами являются те, когда собственником является один человек, или квартира является долевой/совместной собственности супругов, а их дети или пожилые родители просто зарегистрированы там.
Тогда сложность сделки состоит только в правильности выстраивания её схемы.
Но на практике часто встречаются случаи, когда несовершеннолетние и родители также являются совладельцами недвижимости.
Такие ситуации возникают при оформлении приватизации, или когда в момент приобретения жилья доли распределяют с целью сохранения собственности (например, есть вероятность того, что имущество может быть арестовано или изъято с целью погашения долгов).
Если недвижимость находится в долевой собственности ряда лиц, то для её продажи требуется согласие всех совладельцев (ст. 246 ГК РФ). Такое согласие составляется в письменном виде и заверяется нотариально перед тем, как будет представлено в органы Росреестра.
Гражданский кодекс РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Совладельцы имеют право преимущественной покупки доли (ст. 250 ГК РФ). Это нужно учитывать при конфликтных ситуациях в семье (читайте об особенностях обмена доли в квартире и порядке оформления договора мены доли с родственниками и детьми).
Несовершеннолетние дети, обладающие долей, не обладают полной дееспособностью, следовательно, их представителями по закону являются родители.
Поэтому решать вопросы, связанные с недвижимостью будут именно взрослые, не нарушая их права. Если пожилые родители полностью дееспособны, то, кроме согласия на сделку, от них больше ничего не требуется.
О том, можно ли обменять жилплощадь, доплатив материнским капиталом, вы можете узнать из нашей статьи.
Согласование операции
Если ребёнок не является собственником недвижимости или доли в ней, а только зарегистрирован, то ни с кем не нужно согласовывать операцию по размену.
Нужно заблаговременно снять его с учёта в УФМС и зарегистрировать в другом месте (например, у родственников или друзей).
Вместе с ребёнком эту же процедуру должен пройти хотя бы один из родителей, так как по закону ребёнок не может жить один без семьи.
Способы и варианты
Размен (в прямом смысле) теперь встречается чрезвычайно редко, поэтому подобные операции совершаются путём купли-продажи. Всё зависит от изначальных параметров жилья, которую необходимо разменять, и финансовых возможностей инициаторов обменной операции.
Очевидно, что без доплаты из одной жилплощади две не получить (читайте об оформлении договора мены с доплатой). К тому же нужно учесть количество людей, которых требуется расселить. Даже далёким от сферы недвижимости людям известно, что наибольшим спросом пользуются комнаты, однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
А вот квартиры с тремя и более комнатами продать достаточно тяжело. Поэтому нужно быть готовыми к тому, что процесс размена может затянуться.Сложность состоит ещё и в том, что нужно постараться сделать разменную операцию одновременно, т. е. найти покупателя на свою жилплощадь и варианты недвижимости, которые планируется приобрести.
Хорошим подспорьем будет наличие свободных денежных средств. К примеру, варианты недвижимости, которые подходят для приобретения и дальнейшего проживания найдены, но их собственники просят аванс или задаток.
А на продаваемую недвижимость, которую планируется разменять, покупатель ещё не нашёлся, чтобы аванс, принятый от него, внести за приглянувшиеся варианты.
Операция размена жилья с родителями относится к сложным, и нужно готовится к тому, что один из участников цепочки может передумать в последний момент.
Поэтому до самого последнего дня нужно оставлять вопросы, связанные с передачей денежных средств и снятием с регистрационного учёта.
Операцию размена (обмена) ещё называют встречной покупкой.
Прежде, чем приступить к её осуществлению, нужно тщательно всё продумать.
При размене двухкомнатной квартиры реально получить две комнаты небольшой площади с доплатой или однокомнатную квартиру и дополнительные деньги.
При размене трёхкомнатной — можно получить две однокомнатные квартиры, но в отдалённых районах, и одна из них может быть неблагоустроенной.
Существует вариант переезда из большого города в область, тогда качество приобретённого жилья будет существенно лучше (читайте о междугороднем обмене жильем). Например, этот вариант может подойти пожилым родителям.
В любом случае при осуществлении размена потребуются дополнительные затраты.С чего начать?
Нужно подать объявление о продаже жилья. Сделать это можно, обратившись в агентство недвижимости, или самостоятельно — через специализированные сайты или печатные издания.
Когда нашелся покупатель и доказал серьёзность своих намерений (внёс аванс или задаток), нужно приступить к поиску подходящих вариантов для покупки. Это делается по аналогии с поиском покупателя на свою собственность — через риэлтеров или самостоятельно.
Необходимые документы
Когда вся цепочка сделки выстроена, нужно подготовить ряд документов (лучше будет, если заняться этим заранее):
- правоустанавливающие документы на продаваемую недвижимость, в которых указано на основании какого события возникло право собственности (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве и т. д.), а также свидетельство о праве собственности (при его наличии);
- технический и кадастровый паспорт — в которых указаны параметры продаваемой недвижимости;
- справку из ЕГРП — там перечислены собственники;
- выписку из домовой книги (требуется не всегда);
- разрешение на сделку из органов опеки и попечительства (если среди собственников имеются несовершеннолетние дети и недееспособные родители);
- справку из органов УФМС о том, что все проживающие в помещении ранее сняты с регистрационного учёта;
- согласие на сделку супруга (если имущество является совместно нажитым), заверенное нотариусом;
- согласие на сделку других совладельцев недвижимости, в случае долевой собственности, также заверенное нотариусом;
- непосредственно сам договор купли-продажи;
- паспорта всех участников сделки;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- другие документы (на усмотрение сотрудников регистрирующих органов).
От продавцов, у которых приобретается недвижимость для расселения, также должны быть получены вышеперечисленные документы.
Документы для сделки можно подать:
- нотариусу — это гарантирует правильность оформления документов и проведения расчётов, сокращает сроки регистрации перехода права собственности, но требует дополнительных расходов. Нотариус отправит в Росреестр документы через специальную программу;
- в офис Росреестра;
- в офис многофункционального центра, это избавит от потери времени в очереди, но увеличит срок регистрации;
- в электронном виде через сайт Росреестра, но потребуется электронная подпись;
- отправить по почте, возможно только в случае нотариально оформленной сделки;
- вызвать сотрудника Росреестра на дом.
Сроки оформления и стоимость
Сроки оформления и стоимость будут зависеть от того, куда вы подаете документы:
- Через нотариуса — 3 рабочих дня; стоимость услуг состоит из фиксированной части, стоимости технических работ и процентов от цены сделки (варьируется от 0,3% до 1%). Фиксированная часть и технические услуги могут быть различными у каждого нотариуса.
- Через офис и сайт Росреестра — 10 рабочих дней; сумма госпошлины составит 2000 рублей; стоимость вызова сотрудника Росреестра на дом во всех регионах разная.
- Через офис МФЦ — в среднем 13-15 рабочих дней; оплачивать нужно только госпошлину (2000 рублей).
- Сроки доставки почтой определить достаточно трудно, такой способ регистрации перехода собственности трудно назвать надёжным; стоимость услуг Почты России зависит от веса конверта с документами (300-1000 рублей).
Получить свидетельство о праве собственности можно в офисе Росреестра или дома, вызвав за дополнительную плату сотрудника данного учреждения.
В каких случаях могут отказать в регистрации?
Причины отказа в регистрации:
- сомнения эксперта в подлинности предоставленных документов;
- ошибки в предоставленных документах;
- отсутствуют необходимые документы (сотрудник Росреестра обязан принять предоставленный пакет);
- подозрения в криминальном характере сделки и ряд других.
Особенности и нюансы
Собственником жилплощади или доли является ребёнок.
В случае мены жилья с несовершеннолетним необходимо получить согласие на сделку от районного отдела органов опеки и попечительства. Задача сотрудников проследить, чтобы условия проживания ребёнка не ухудшились.В новом жилье его доля должна быть не меньшей площади, чем в предыдущем; не допускается переезд из благоустроенного жилого помещения в частный дом «с удобствами на улице»; учитывается место нахождение (в частности, не одобряется переезд из города в деревню) и т. д.
Официального перечня причин для отказа выдать согласие опеки на сделку нет. Поэтому часто граждане обращаются по этому поводу в суд.
Обмен приватизированного жилья. Такие сделки изредка встречаются. Прямой обмен, в основном, практикуется между родственниками. В соответствии с ГК РФ та сторона сделки, которой досталась недвижимость большей площади, выплачивает разницу в стоимости деньгами другой стороне.
Обмен муниципальной квартиры. Встречается в двух случаях:
- Когда находятся подходящие варианты жилья, в котором граждане проживают по договору социального найма. Но процесс размена может затянуться на неопределённое время.
- Когда люди, проживающие в приватизированном жилье, пытаются повторно воспользоваться приватизацией (например, оформить муниципальную квартиру на детей, которые были несовершеннолетними в период массового оформления жилья в собственность). Чаще всего ищут людей, которые по каким-либо причинам не могут сами приватизировать муниципальную жилплощадь.
Прямой обмен жилыми площадями. Договоры мены в наши дни встречаются крайне редко, но всё-таки ГК РФ они предусмотрены.
В таких случаях стороны сделки стараются свести к минимуму привлечение дополнительных денежных средств.
Зарегистрированные в прежней недвижимости граждане должны получить регистрацию и в новом жилье, это является обязательным условием при заключении договора мены.
Несовершеннолетний (если он является одним из собственников) в новой недвижимости должен получить долю не меньшей площади, чем в предыдущей. Согласие органов опеки и попечительства при такой сделке обязательно.Если Вы решили разменять недвижимое имущество «по семейным обстоятельствам», то перед тем, как начать действовать, нужно взвесить все «за» и «против», а также получить консультацию у юриста, специализирующегося на жилищном праве. Это убережёт Вас от возможных неприятностей и поможет правильно организовать непростую сделку.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!
Здравствуйте! Мы с бывшим мужем меняемся равноценными квартира по договору мены. Я и сын прописаны в квартире, которая пренадлежит бывшему мужу, а муж прописан в квартире, которая принадлежит мне. Ребенок является третим лицом? если да, то как это прописать в договоре мены
Это зависит от того, владеет ли ребенок какой-нибудь долей в квартире, или нет. Прописка и право собственности это разные вещи, в вашей ситуации играет роль право собственности. Если квартира полностью принадлежит вам, а квартира мужа полностью принадлежит мужу, тогда ребенок в договоре мены не будет фигурировать. Если у ребенка есть доля в какой-то из квартир и он является сособственником, тогда в договоре мены он будет фигурировать как сторона сделки, заключающая договор с вашего письменного согласия.
Добрый вечер! У меня квартира в долевой собственности с сыном, но он проживает в другом городе, а в квартире живёт дочь и двое несовершеннолетних детей, которые прописаны в квартире, но не имеют прав на жильё. Можно ли продать или разменять жильё в этой ситуации? Спасибо.
Собственник жилья может продать, разменять, подарить жилье совершенно свободно. Однако если у вас долевая собственность, то нужно согласие владельцев долей, то есть вашего сына. Достаточно будет нотариально присланного согласия.
Вы имеете право продать только свою долю, а чтобы продать квартиру целиком, должен продавать свою долю и сын. При продаже квартиры можно детей и не выписывать, вопрос лишь в том, будут ли у вас ее покупать в таком виде. Прежде чем продавать, лучше «навести порядок». Прописанных выписать, согласовать продажу с сыном.
Здравствуйте! У нас в трёхкомнатной квартире двое собственников (я и мама), прописано пятеро — я, мой ребенок 3 года, мама, папа и брат. Хотим сделать обмен на двухкомнатную квартиру. Подскажите пожалуйста, будут ли сложности в плане уменьшения площади, раз маленький ребёнок?
Здравствуйте!
Формально, раз ребенок не является там собственником, то согласие органов опеки не требуется, сложности ожидаются на этапе смены регистрации — вы все время должны быть прописаны с ним где-либо, т.е. если выписываетесь, то только чтобы сразу вписаться. Или вначале где-то временно, чтобы затем сразу в новую квартиру постоянно с выпиской (с постоянной прописки) из старой.
Выше написано, что если ребенок является собственником, то нужно будет согласие органов опеки, так как нельзя ухудшать условия жизни ребенка. Если ребенок не собственник, то его можно выписать вместе с мамой и сразу прописать на новом месте, потому что ребенок должен быть всегда прописан с родителями.
Здравствуйте! Такая ситуация. Есть квартира. Собственниками там являются мужчина и ее несовершеннолетняя дочь (доли поровну). Есть также другая квартира, где эта дочь имеет некоторую часть от материнского капитала (она второй ребёнок), также в ней собственники ее мать и родной брат. Возможно ли сделать обмен долями между девочкой и братом? (Условия в другой квартире гораздо лучше и площадь отдаваемой части братом больше, чем в имеющейся у девочки квартире)
Обмен долями сделать можно, однако следует пройти через определенный подготовительный этап. Так, необходимо предварительно получить согласие от органа опеки. Его сотрудники предварительно должны осмотреть оба жилых помещения и дать свое заключение. Также мужчина должен оформить свой отказ на долю дочери. Кстати, договор мены обязательно следует нотариально удостоверить.
Здравствуйте!
Существенный нюанс, который вы не осветили — возраст брата девочки, т.к. если они оба несовершеннолетние, то разрешение на обмен от органов опеки необходимо для обоих. Если интересы соблюдены, вместе с требованиями законодательства, то такое разрешение может быть получено.
Здравствуйте. Вопрос такой у нас: однокомнатная квартира от соц найма, приватизировать ещё не можем, 5 лет не прошло. Имеем ли мы право на обмен квартиры после приватизации на 2х комнатную с доплатой? В итоге мы хотим задействовать материнский сертификат. Хотелось бы узнать наш самый первый шаг в этом деле: куда обращаться, какие документы надо собрать и сроки выполнения обмена квартирами? Прописаны 2 ое несовершеннолетних детей я и муж. Спасибо
Здравствуйте!
Если речь идет о жилье, которое будет приватизировано и находиться в собственности, то владельцы вправе им распоряжаться по своему усмотрению, включая сделки путем договора мены. Также как и доплата маткапиталом в связи с улучшением жилищных условий допускается. Сроки зависят от того, как договоритесь с другим участником сделки обмена и времени на оформление. По каждому этапу — свой пакет док-тов, читайте соответствующие статьи на сайте, потому что в комментарии все рассказать не выйдет.
в квартире три долевых участника один из них несовершенолетний. и прописанно двое один из них тоже несовершеннолетний. могу ли я потребовать размен (долевой собственник)?
Здравствуйте, Ирина. Да, через суд вы имеете право требовать размена квартиры. Вам необходимо будет предоставить веские доказательства, что размен необходим и суд примет решение в зависимости от законности размена.
Ирина, добрый день.
Чтобы требовать размен , вам нужно собрать согласия со всех собственников данной квартиры, о том, что они не против.
Вы ведь тоже являетесь собственником одной из долей? Вы можете вообще продать эту вашу часть кому-то в квартире и купить на эти деньги свое жилье.
Ирина, добрый день.
Если на вашей доли не прописан несовершеннолетний, то вы можете потребовать обмен квартиры, либо просто договориться с соседями об этом.
Здравствуйте! Подскажите, если собственники нашей недвижимости: мы с мужем и дети, хотим расширяться. Можем ли мы выбрать жилплощадь с предчистовой отделкой. Как к этому относится опека?
Здравствуйте!
Т.е. вас интересует, если вы будете приобретать жилье бОльших размеров? Ответ не прост, т.к. опека вправе отказать, если получаемое в результате несовершеннолетними в собственность жилье качественно будет хуже того, что у них имеется. Сложность ответа именно в том, о каком состоянии нового жилья идет речь — в одной ли тут отделке дело.
Здравствуйте, Лика. Вы можете выбрать любую квартиру, для опеки имеет значение только, чтобы дети не потеряли свои доли при совершение сделок.
Добрый день! Мы хотим поменять 2-х комнатную квартиру на 3-х. У нас двое несовершеннолетних детей, один из которых имеет долю. Человек на обмен есть надежный, просит доплату,соответственно. В итоге мы хотим задействовать материнский сертификат. Хотелось бы узнать наш самый первый шаг в этом деле: куда обращаться, какие документы надо собрать? Спасибо.
муж алкоголик двое несовершеннолетних детей .квартира приватизирована.на всех четверых по одной четвертой. жить с мужем уже нет сил. могут ли в опеке разрешить размен жилья.
Откровенно говоря, у вас больше шансов попробовать все это решить через суд. Для начала — лишить родительских прав, потом уже требовать через него же размена. С решением суда на руках вам опека точно не посмеет ни волынить, ни отказывать тем более. В общем, надо изучить обстоятельства.
Анна Вы сможете получить согласие от опеки на размен, если эти органы не подойдут формально к оценке ситуации. Например, может последовать отказ, если будут ухудшены условия проживания детей- меньшая площадь, другие коммунальные условия.
Да и «невозможность проживания» инспекторам органов опеки надо будет доказывать.
Просто обратитесь в опеку, опишите ситуацию покажите варианты обмена. Я думаю, вас поймут.
у нас погиб сын на которого была приватизирована третья часть нашей недвижимости . он погиб и осталось двое несовершеннолетних детей которые наследуют часть . а мы родители тоже наследуем часть . доли наследования и у нас и у детей одинаковые .как нам совершить с ними обмен долей?опекун детей их мать согласна .дадут ли нам разрешение в опеке?
Здравствуйте Потап, в соответствии со ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя и имеют равные права на данную жилплощадь. При совершении сделки по отчуждению потребуется разрешение опеки.
Здравствуйте, Потап. Для того, чтобы узнать, дадут ли разрешение органы опеки, вам необходимо обратиться туда и написать заявление.
сколько кв м положено несовершеннолетнему инвалиду 1 гр в квартире
Здравствуйте, Дина. Согласно ст. 57 ЖК РФ: «По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления». Ст. 50 ЖК РФ: «Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов».
Дина, дело не в группе инвалидности, а в том, что за заболевание. Только строго определённый список заболеваний дает право на дополнительную площадь. Ему может быть предоставлена площадь, превышающая норму предоставления на одного человека,но не более чем в два раза , следовательно инвалид имеет право на получение 18 кв.м.+ еще до 18 метров.
Как разменять квартиру если ребёнок является собственником доли и бывший супруг тоже имеет долю , ну естественно и я тоже имею долю
Здравствуйте! По идее сложного здесь ничего нет. Вам нужно согласие органов опеки и попечительства на обмен, так как здесь будут учитываться интересы детей, а также всех собственников.
здравствуйте я развожусь но квартира поделена на 4-х: я муж и двоих детей смогу ли я ее продать?
Анна, доброе время суток.Если дети остаются с вами, то ваши 3\4 части квартиры и по идее вы сможете ее продать, но только необходимо будет разрешение органов опеки.
Здравствуйте Анна, если жилье приобретено в период нахождения в браке, то она считается совместно нажитым имуществом и подлежит разделу. Доли детей разделу не подлежат поэтому владение долями по 1/4 так и останутся в вашей с супругом собственности. Продать вы сможете только с согласия мужа и органов опеки.
Всем доброго времени суток. Такая сейчас в жизни ситуация. С женой разводимся, жилплощадь приватизирована, наша дочь прописана в ней. Ей 12 лет. Жена утверждает, что, если будем менять, то треть принадлежит нашей дочери… Но она не в доле приватизации. Права ли жена? Что делать вот в таком случае? Буду благодарен за советы.
Добрый вечер. Все будет зависеть от того, когда вы приватизировали жилплощадь. Если до рождения, то нет, а если после, то да, доля есть.
почитайте договор на квартиру. Вообще, если приватизировали, когда дочь уже родилась, то все делилось на всех членов семьи и да, тогда у несовершеннолетнего есть часть недвижимости.