+7 (499) 110-41-92Москва

Кто это — управляющий ТСЖ? Каковы его функции и рабочие обязанности?

Фото №1

Подавляющее большинство граждан в нашей стране живут в квартирах, а они как вы уже догадались, находятся в многоэтажных домах.

Теперь попытайтесь вспомнить, сколько на своем веку вы видели ухоженных, красивых и обустроенных многоэтажек.

Речь идет не о новых зданиях, а о тех, в подъезды которых приятно заходить, где чистые лифты, ухоженный двор, нет следов подтеков таящего снега с крыш, и где аккуратно расставлены мусорные баки.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-41-92. Это быстро и бесплатно!

На самом деле таких домов очень мало. Вина в этом есть и жильцов, которые не всегда могут поддерживать чистоту там, где живут, а также вина УК, ведь именно она должны стимулировать в проживающих желание поддерживать порядок, да и сама должна быть заинтересована в том, чтобы у дома был надлежащий вид.

О том, как зарегистрировать ТСЖ на ГИС ЖКХ, вы можете узнать из нашей статьи. Читайте также о том, куда жаловаться на ТСЖ и как из него выйти.

      

Общая информация

Как вы знаете, на сегодняшний день в нашей стране существует две организационно правовые формы управления многоквартирным домом.

Первая из них – это УК, организация с четко установленной структурой, правами и обязанностями по части управления.

Но не всегда собственники помещений в многократном доме прибегают к такой форме. Намного больше привлекает вариант товарищества собственников жилья. На это есть ряд причин.

В первых, во главе данной организации стоят владельцы помещений в многоквартирном доме, а значит, даже верхушка организации будет заинтересована в облагораживании постройки.

Во вторых, такая организационно правовая форма работает намного слаженнее, проще и подчиняется общедомовому собранию в лице собственников жилья. Конечно, в товариществе есть своя иерархия. В ней наблюдается присутствие правления – активных собственников, а также председателя.

Именно председатель во многом ответственен за выполнение тех или иных действий по устройству общедомового имущества.

Но совсем недавно частым явлением в составе товарищества собственников стало присутствие управляющего тсж. Многие до сих пор не знают о его наличии, а те, кто знают, не могут понять, что это за лицо и какие важнейшие функции оно выполняет.

Если вам также неизвестны ответы на эти вопросы, предлагаем ознакомиться вам с текстом нашей статьи и почерпнуть для себя новую, а главное, полезную информацию.

Понятие

Давайте начнем с того, что такое тсж. Иначе вы рискуете запутаться в терминологии.

Итак, товарищество собственников жилья, это организация, представленная в качестве юридического лица.

Данная организация, несмотря на то, что носит некоммерческий характер, осуществляет управление счетом сформированного жильцами на нужды дома, а главная обязанность данной организации – это поддержание дома и прилегающей к нему территории в надлежащем состоянии и порядке. Объясним, в чем это проявляется.

К веденью товарищества относится поддержание коммуникаций в надлежащем качестве, обустройство общедомовой территории, своевременное устранение поломок и так далее.

В общем и целом, товарищество собственников жилья осуществляет управление многоквартирным домом. Решения о том, куда потратить средства, что преимущественно починить, а также на что обратить внимание решает правление товарищества.

Одобряет или же отклоняет их инициативу председатель. Также высший руководящий орган товарищества – это собрание собственников многоквартирного дома, которое собирается либо по собственной инициативе, либо по созыву председателя для решения общих вопросов.

Чем занимается?

Управляющий – это физическое лицо, которое также осуществляет деятельность по благоустройству в товариществе собственников жилья. Если вам так удобно, то может считать его наемным работником.

На это лицо возлагаются свои определённые уставом и договором с собственниками обязанности. Как правило, это преимущественно административные функции, которые связаны с организацией работы всех членов товарищества и наемных работников.

При этом данный сотрудник может даже обладать статусом индивидуального предпринимателя и являться приглашенным для выполнения тех или иных обязанностей. Он может осуществлять свою деятельность за вознаграждение сразу в нескольких товариществах собственников жилья.

Кроме того, важно знать, что с этим гражданином можно заключать два вида договора.

Первый – это всем известный и популярный трудовой договор.

Заключается между тсж и управляющим. В нем прописываются основные обязанности сторон, права, а также необходимые условия сотрудничества.

Нередко с ним могут заключать и гражданско-правовой договор, который также имеет юридическую силу.

Отличительной особенностью данного акта является тот факт, что сотрудник становится объектом, оказывающим услуги на определённых условиях определенный промежуток времени, а не постоянным работником как в случае с трудовым договором.

В чем отличие от председателя?

Многие путают должность председателя товарищества и управляющего. На деле это две абсолютно разные должности, которые даже никак не могут пересекаться.

Председатель – это глава ТСЖ, который занимается организационно правовыми вопросами, а также вопросами финансов, анализирует решения и пожелания жильцов, а также вносит свои коррективы и инициативы. Его деятельность относится к административной.

Что касается управляющего, его деятельность также связана с административным трудом, однако он скорее осуществляет контроль над деятельностью наемных работников, не вносит никаких инициатив, а осуществляет помощь в увеличении функциональности труда работников товарищества.

Кроме того, он подчиняется председателю как работник работодателю, обязуется соблюдать внутренний режим и не нарушать его без весомых на то причин.

Образец должностной инструкции управляющего ТСЖ вы можете скачать здесь.

Зачем нужен?

Такой наемный сотрудник, как мы уже сказали, повышает эффективность производимых работ. Он выполняет одновременно роль контролера, менеджера и аналитика, решает, кого следует заменить, на чем лучше сконцентрироваться, а что может подождать.

Такой руководитель в последние годы стал незаменимой фигурой, так как, имея соответствующий опыт работы он может без труда определить основные направления действий, а также доложить о том, если какой, то из работников плохо справляется с работой или же вовсе отлынивает от нее.

Может ли ТСЖ работать без данного наемного сотрудника? Очень долгое время товарищества собственников жилья функционировали без них и это вполне всех устраивало.

Но сегодня, когда целью всех организаций является увеличение функциональности эта должность просто необходима для того, чтобы иметь максимальный контроль над происходящим и максимально эффективно использовать ресурсы.

Правда, многие собственники жилья в многоквартирных домах не понимают необходимости в подобной должности. Данные лица считают, что платят денежные средства в качестве вознаграждении совершенно не достойному их лицу.

На самом деле это не так и работу хорошего сотрудника будет видно уже спустя пару месяцев. Если же нет, то всегда можно поставить вопрос на общедомовом собрании о его увольнении и разрыве договора с таким лицом.

Как назначается?

Управляющий назначается посредством привнесения его кандидатуры на общедомовое собрание. Единолично председатель не может принять на работу такого гражданина без голосования собственников.

На собрании говорится о необходимости работы такого специалиста, характеризуются его качества. Путем голосования владельцы помещений в многоквартирных домах решают, необходим ли такой сотрудник им сегодня или же нет.

Если большинство согласно, то здесь же на собрании составляется трудовой или гражданско-правовой договор с данным лицом.

Пункты договора также тщательно обговариваются с собственниками и при наличии недопонимания, тот или иной пункт принимается путем голосования.

После этого, когда договор подписан сразу двумя сторонами, наемный руководитель считается полноправным работником товарищества и может приступать к своим обязанностям.

Правовой статус сотрудникав обязательном порядке должен быть прописан в договоре с ним.

Если сотрудник представлен как физическое лицо то он не может выступать исполнителем коммунальных услуг, тогда он приобретает организационно правовой статус контролера за выполнением коммунальные услуг. Если же он является индивидуальным предпринимателем, то здесь все намного проще.

В чем заключается работа?

Не стоит думать, что должность руководителя ТСЖ сводится к одному контролю. Получается, что если все хорошо трудятся и исправно выполняют действия по поддержанию дома в надлежащем виде, то он зря получает свою зарплату?

На самом деле нет, у управляющего есть множество других функций, которые мы постараемся вам перечислить в полном объеме:

  1. Занимается непосредственным подбором подрядчиков для того, чтобы те осуществляли должное обслуживание или же ремонт многократного дома.
  2. От имени товарищества уполномочен заключать договора на поставку услуг.
  3. Из второй обязанности вытекает третья, в которой сотрудник обязан отчитываться о заключенных договорах не только председателю, но и правлению, а также при необходимости, собранию собственников жилья в многоквартирном доме.
  4. Он вправе подбирать работников на имеющиеся должности, а также увольнять их в связи с неисполнением каких либо пунктов договора.
  5. Ранее озвученная функция контроля за деятельностью по обслуживанию многоквартирного дома.
  6. Он представляет интересы председателя и товарищества в органах государственной власти.
  7. Должен ежеквартально составлять смету доходов и расходов товарищества и предоставлять ее на ознакомление председателю, собственникам и правлению.
  8. Является связующим звеном между собственниками помещений в многоквартирном доме и товариществом собственников, ведь не всегда есть возможность у первых напрямую связаться с председателем, а так как сотрудник находится в курсе всех дел и фактически является замом , то решать все интересующие вопросы с ним как минимум логично.
  9. Если среди собственников помещений имеются должники, то именно управляющий должен вести с ними работу, направленную на погашение задолженности.

В остальном, он помогает осуществлять работу и в основном занят административно хозяйственной деятельностью.

Вне веденья управляющего находится финансовая сфера, которая может быть доверена только собранию собственников или непосредственно председателю.

Способы взаимодействия с ТСЖ

Существуют две модели взаимодействия управляющего и товарищества собственников и каждая прижилась в той или иной мере.

Первая модель сводится к тому, что данный сотрудник осуществляет контроль, тогда когда деятельность осуществляют наемные работники на постоянной основе.

Такая схема проста для сотрудника, но не выгодна с точки зрения расхода бюджета.

Вторая модель сводится к тому, что управляющий снова осуществляет контроль, работы ведутся подрядчиком. Простота такой схемы в том, что подрядчик нанимается разово, а не на постоянной основе.

Это дает возможность сэкономить денежные средства в момент, когда нет работы и не нужно оплачивать работнику простой.

Обязанности и права

Такой наемный руководитель имеет множество прав и обязанностей.

С последними мы ознакомились в пункте выше.

Что же касается прав, то данный руководитель может рассчитывать на своевременную оплату своего труда, на отпуск, а также на соблюдение своих трудовых прав.

Никто не вправе безосновательно уволить его, только если иное не предусмотрено трудовым договором или гражданско-правовым.

Ответственность

Как и любое другое должностное лицо, данный сотрудник имеет штрафную и материальную ответственность за неисполнении каких либо действий или нарушение пунктов договора.

Законом не предусмотрена конкретная ответственность, но уставом товарищества определена возможность взыскания с сотрудника денежных средств в рамках профилактики от некорректных действий.

Если вы до сих пор не знаете, есть ли в вашем доме наемный руководитель, пора бы выяснить это факт. Вполне вероятно, что это лицо уже давно исправно выполняет свою функцию, а вы об этом даже не догадывались.

Ознакомьтесь с его деятельностью ведь только вы, зная состояние своего дома, можете судить об эффективности работы этого должностного лица.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 110-41-92 (Москва)
+7 (812) 385-57-31 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 38
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Виолетта

    Подскажите пож. если по закону ТСЖ это некоммерческая организация, то председатель тсж не имеет право получать зар.плату? из этого следует что ТСЖ должно нанять управляющего которому будут платить по договору за его работу! может ли председатель тсж нанят по договору управляющим, чтобы получать деньги за свою работу?

    • Елена

      Председатель ТСЖ имеет право работать по трудовому договору, но приступить к своим обязанностям он может с момента, когда будет допущен к работе. Зарплату председатель ТСЖ получает в виде вознаграждения, причем ее назначает правление ТСЖ.

  2. Елена

    Добрый день. Я являюсь собственником помещений в МКД, но проживаю в другом городе. В МКД естьТСЖ. Запросила у председателя протоколы проведения собраний за 3 года. С трудом, но прислали. Во всех протоколах секретарем собраний является действующая управляющая, которая не является собственником помещения в данном доме, а значит наемный работник. Может ли она вообще подписывать протоколы собрания? Во всех протоколах она заявлена в повестке дня для избрания секретарем. Я усматриваю, что собрание собственников введено в заблуждение и секретарем не может быть управляющая. Так ли это? Где данный порядок предусматривается в Законодательстве РФ? Благодарю

  3. Лев Воронин

    Управляющий имеет право быть председателем собрания владельцев жилья ?

    • Екатерина

      Здравствуйте, Лев. Нет, он не обладает такими полномочиями, председательствовать он не имеете права.

    • Сергей Григорьевич

      Здравствуйте Лев, если вы имеете в виду исполнение обязанностей Председателя на период его отсутствия, то собрании должен председательствовать Управляющий или иной член товарищества. Данный вопрос должен регламентироваться правилами распорядка ТСЖ.

  4. Семён Федотов

    может ли быть управляющий собственником квартиры в доме ТСЖ

    • Ольга

      Семён, здравствуйте, естественно он может быть. Он просто обязан быть хозяином жилплощади в ТСЖ! А вот наоборот уже будет сложнее. Так что в данном случае ответ только ДА

    • Павел Иванович

      Здравствуйте Лев, он не только может, но и должен быть собственником квартиры многоквартирном доме, который находится под управлением данного товарищества. Он избирается из членов, а членом может быть только хозяин жилых метров.

      • Алексей

        что за бред. члены товарищества, председатель — вот они являются собственниками недвижимости в МКД. управляющий- это ЛЮБОЙ специалист. со «стороны» или владелец жилплощади — не имеет никакого значения!

      • Владимир

        опять это разночтение — то д.б. собственником, а то не должен. Управляющий нанимается правлением или председателем и не обязан быть владельцем недвижимости, а может быть только жильцом этого дома!

  5. Артемий Петров

    В ТСЖ кволился председатель, новой кандидатуры из хозяев жилплощади нет. Планируется нанять управляющего. Кто должен подписать договор о приеме его на работу и кто подпишет от имени ТСЖ доверенность управляющему на осуществление его деятельности.

    • Игорь

      Для начала необходимо выяснить каково регулирование управляющих органов в вашем действующем уставе, включая прописывание должности управляющего. Согласно ЖК РФ, управляющими органами ТСЖ являются общее собрание и правление. Т.е. решением собрания или самостоятельно правление вправе как подписать трудовой договор, так и доверенность.

    • Наталья

      Здравствуйте. Артемий. Это должен сделать председатель и члены правления.

  6. Ирина

    Здравствуйте! Мы с мужем купили квартиру в доме ЖСК. Собственность оформлена на мужа. Могу ли я вступить в члены ЖСК и на основании чего?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Тут две категории формальности. Первая, если собственность оформлена единолично, то именно собственник имеет права на членство в ТСЖ, и остальное, что из этого вытекает. У членов его семьи — уже другие права. Однако, вторая категория юридической формальности — если жилье приобреталось в браке, то супруга вправе рассчитывать на половину, в том числе. жилого имущества в случае развода. Соответственно, как только вы станете хозяйкой этой половины, тогда вы приобретаете право на членство.

    • Евгения

      Здравствуйте, Ирина. В члены ЖСК вступить может только хозяин жилого помещения, в данном случае ваш муж.

  7. Осип Андреев

    Доброго времени суток. Могу ли я, не являясь владельцем жилплощади в МКД и не имея в нем собственность, стать ПРЕДСЕДАТЕЛЕМ ТСЖ ?

    • Николай

      Осип, нет не можете, согласно законодательства гражданин, не являющийся владельцем недвижимости в МКД и не имея в нем собственность не может стать председателем.

    • Наталья

      Здравствуйте, Осип. Нет, это невозможно, т.к. запрещается законом РФ.

  8. Владимир Дмитриев

    добрый день. Скажите может ли управляющий совмещать работу бухгалтера. образование есть. они не члены правления. Спасибо.

    • Павел

      Статья 60 ТК РФ регулирует все вопросы по работе по совместительству. Согласно 276 ТК РФ (Руководитель организации может работать по совместительству у другого работодателя только с разрешения уполномоченного органа юридического лица либо собственника имущества организации) Вам лучше всего заручиться согласием правления на работу в качестве главного бухгалтера.
      Других запретов на совмещение работы управляющего и бухгалтера законодательством не предусмотрены.

    • Анна

      Здравствуйте, Владимир. Да, законом это не запрещается, может совмещать работу бухгалтера.

  9. Тарас Фролов

    Здравствуйте. в нашем ТСЖ нет непосредственного управления, обслуживание УК. Председатель правления является должностным лицом или нет? он только представляет ТСЖ и руководит как организатор правления.

    • Анатолий

      Здравствуйте Тарас Фролов! Вот если без словосочетания «или нет?» — то вы угадали!!!
      Председатель правления является должностным лицом! Его величество играет главную не заменимую роль в жизни товарищества!
      Председатель осуществляет организационно правовой процесс занимается вопросами финансов, и другими не менее важными делами, его деятельность является преимущественно административной.

    • Екатерина

      Здравствуйте, Тарас. Председатель правления является должностным лицом, в обязанности которого входит руководить ТСЖ и всей деятельностью товарищества.

  10. Анатолий Попов

    Здравствуйте! У нас прекрасное ТСЖ. Собственники Соседнего дома — соседнее ТСЖ недовольны управлением их ТСЖ и хотят, чтобы наше ТСЖ стало Управлять их домом. Как это должно быть юридически?

    • Евгения

      Здравствуйте, Анатолий. Юридически это будет объединением ТСЖ, либо ликвидацией одного ТСЖ и вступление дома в ваше ТСЖ. Необходимо будет провести собрание владельцев жилья, изменить устав. Протокол собрания направить во все контролирующие инстанции.

    • Анатолий

      Здравствуйте Анатолий Попов! Если владельцы жилых помещений соседнего дома, соседнего ТСЖ недовольны управлением их товариществом, то они вполне могут нанять управляющего соседнего ТСЖ, путем заключения договора на управление их домом.

  11. Ефим Осипов

    Здравствуйте! Ответьте пожалуйста на вопрос- в тсж было 6 домов, 2 из них вышли, в одном из которых председатель собственник! Может ли продолжать работать на законных основаниях в оставшихся домах!

    • Михаил

      Ефим, доброе время суток. Он должен обязательно быть владельцем недвижимости в данном МКД или являться членом собрания жильцов.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Ефим. Да, может. Законом не запрещается занимать эту должногсть, не имея собственности в МКД.

  12. Тимофей Воробьёв

    как правильно подписываться под документами: председатель правления…….,или просто председатель тсж

  13. Анатолий

    Уважаемый Алексей! Управляющий не может быть членом правления и единолично самостоятельно принимать решения по управлению домовладением, а есть наёмный менеджер в обязанности которого входят организационные функции, ведения, контроля, исполнения порученных ему задач.
    Правлением является общее собрание владельцев жилья.

  14. Алексей Соловьёв

    может ли управляющий являться членом правления?

    • Екатерина

      По закону , по статье 147 ЖК РФ председатель не имеет право совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору. Да т зачем ему выполнять одни и те же обязанности.

    • Наталья

      Алексей, здравствуйте. Он является наёмным работником, т.е. может являться управляющим нескольких ТСЖ. Членом правления при этом быть не может, он просто будет выполнять функии на своей должности.

    • Вероника

      Здравствуйте, Алексей. Управляющий не может являться членом правления по причине того, что его должность носит административный характер, т.е. является наёмным работником, получающем вознаграждение.